Cette édition 2017 témoigne d’une aggravation quasi-générale de la situation du logement et d’une montée en puissance des besoins en logement non satisfaits. Leur concentration croissante dans les métropoles européennes, la montée du sans-abrisme et des flux migratoires s’accompagnent de disparités territoriales en forte progression.

Le Plan Juncker, la lutte contre le changement climatique, la cohésion économique et sociale, l’inclusion sociale et la mise en œuvre du socle européen des droits sociaux qui reconnaît le droit à l’accès au logement social, renforcent par ailleurs la volonté de l’Union de mieux intégrer le logement dans ses politiques.

Dans le cadre de l’agenda urbain européen, un partenariat logement a été mis en place par le Conseil et la Commission, le Comité des Régions prône, quant à lui, un agenda logement.

Ce rapport d’Housing Europe apporte la connaissance nécessaire à la mise en œuvre de ces politiques et à l’échange de bonnes pratiques en matière de développement d’une offre de logements abordables qui est devenu un enjeu à part entière pour l’Union.

Si la croissance est de retour dans l’Union, il ne faut pas oublier que beaucoup en sont exclus et que les sociétés européennes sont de plus en plus inégales. De même, la récente "reprise" des marchés du logement est loin de bénéficier à tous et l’état du logement dans l’Union demeure aujourd’hui critique. Ainsi :

• le retour de la croissance se double d’une reprise des prix de l’immobilier, qui augmentent plus rapidement que les revenus dans la plupart des États membres de l’UE ;
• les inégalités de logement et les inégalités de revenus se renforcent mutuellement ;
• le logement est devenu la dépense la plus élevée pour les Européens et le taux de surcharge reste stable à un niveau élevé, frappant les plus pauvres avec une violence disproportionnée ;
• cela se traduit par un nombre croissant de sans-abri ;
• étant donné que le niveau de construction des logements est encore faible, les grandes villes, en particulier, sont confrontées à une pénurie structurelle de logements renforcée par les récentes vagues de migration ;
• comme les villes sont à l’avant-garde de la crise du logement, elles occupent un rôle plus important dans la recherche de solutions ;
• dans la plupart des cas, les réponses politiques au niveau des États membres ont consisté à diminuer les dépenses publiques pour le logement et à s’appuyer sur des mesures visant à accroître l’offre dans le secteur privé ou l’accession à la propriété.

Zoom sur les évolutions

Les prix des logements augmentent plus rapidement que les revenus

Deux années se sont écoulées depuis l’édition du précédent rapport sur l’état du logement. Depuis lors, les marchés du logement ont recommencé à s’affoler à travers l’UE. 2016 a vu le taux de croissance annuel des prix des logements le plus élevé depuis 2009 ; ce qui montre que la croissance des prix des logements a globalement repris depuis la crise. Ce n’est pas vrai partout : alors que dans certains pays comme le Royaume-Uni ou la Suède, les prix sont supérieurs à leur niveau d’avant la crise, dans d’autres, comme la Grèce, le Portugal et l’Espagne, la tendance à la baisse n’a que légèrement ralenti. Mais le plus important est que, dans la plupart des pays, les prix des logements augmentent plus rapidement que les revenus. Par ailleurs, il y a des pays où la crise a eu un impact important en termes d’aggravation de la situation économique des ménages, ce qui signifie un amoindrissement de la capacité à « joindre les deux bouts », même dans un contexte de prix moins élevés des logements.

L’inégalité et l’exclusion du logement se renforcent mutuellement

Il existe un lien direct entre les inégalités croissantes à l’échelle mondiale et le logement. Si l’on examine les coûts des logements en termes relatifs, le taux européen moyen de surcharge chez les personnes présentant un risque de pauvreté a augmenté de façon significative par rapport au niveau d’avant la crise, passant de 35,9 en 2005 à 39,3 en 2015. Cependant, il a légèrement diminué pour ceux dont les revenus sont plus élevés. La part des ménages pauvres payant trop pour leur logement a doublé (voire plus) en Espagne, au Portugal et en Irlande. La Grèce a enregistré la plus forte augmentation et présente également la situation la plus grave. De plus, l’augmentation du prix des logements contribue à un grand transfert de richesse des pauvres vers les riches et des jeunes vers les vieux, avec souvent les intérêts conflictuels entre les investisseurs en quête de profits sur les marchés du logement et les habitants. Les personnes qui tentent d’entrer sur le marché du logement et, en particulier, les jeunes générations, ont de plus en plus de difficultés à accéder à la propriété, alors qu’elles doivent faire face à une disponibilité limitée de logements sociaux/abordables. Il est également constaté que l’écart de revenu entre les locataires et les propriétaires se creuse, et le fardeau des coûts du logement pèse davantage, pour les locataires, de manière disproportionnée, dans la grande majorité des pays de l’UE. Les travailleurs pauvres émergent également plus nettement en tant que catégorie très en danger.

Médiocre réponse politique au phénomène des sans-abri

De plus, ce qui est plus inquiétant, l’exclusion du logement a été exacerbée par la crise et, clairement, les politiques ne parviennent pas à proposer une réponse adaptée dans la plupart des pays. Les chiffres montrent une situation alarmante avec une augmentation régulière du nombre des sans-abri. La Finlande est le seul pays de l’UE qui a réussi à inverser cette tendance en mettant en œuvre des politiques efficaces (voir p. 16 du dossier).

Les conséquences de la lente reprise de la construction

Le redressement de la construction est beaucoup plus lent que celui des prix et, par conséquent, la pénurie de logements est plus nette, en particulier dans les grandes villes/zones métropolitaines à population croissante. Ce phénomène a été signalé notamment au Royaume-Uni, en Suède, en Irlande, au Luxembourg, mais aussi au niveau local aux Pays-Bas et en Allemagne. La pénurie contribue à l’augmentation des prix et des loyers.

La fracture territoriale

Les grandes villes sont confrontées à une pénurie structurelle de logements et les prix des logements des zones à forte demande sont plus élevés et augmentent plus rapidement. Les loyers y suivent la même tendance. Cela implique de trouver un logement convenable et abordable dans des endroits où les possibilités d’emploi sont de plus en plus difficiles. Dans le même temps, certaines des villes et régions connaissent une migration vers l’extérieur qui entraîne une diminution de leur population. Les régions en déclin présentent des taux élevés de vacance des logements, des propriétés abandonnées et une valeur négative, ainsi qu’un besoin accru de services et de revitalisation des zones dont la population est de plus en plus vieillissante.

Les forces de la mobilité et de la migration de la main-d’œuvre

Les flux migratoires contribuent à l’élargissement de la fracture du logement dans les zones où le marché immobilier est déjà serré. L’extraordinaire afflux de migrants de l’année 2015, communément appelé « crise des réfugiés », a cristallisé la nécessité de proposer des logements dans les pays de destination – en termes d’hébergement d’urgence et de solutions à long terme – ainsi que la capacité de mobiliser des ressources nécessaires à l’intégration.

Pourquoi des logements abordables ne suffisent-ils pas ?

Dans ce contexte, les bailleurs sociaux continuent de proposer des loyers nettement inférieurs à ceux du marché, mais ils sont confrontés à un double défi : la diminution des revenus des résidents actuels et le nombre croissant de personnes inscrites sur les listes d’attente. Il est de plus en plus difficile de répondre à une recrudescence des demandes dans le cadre des exigences croissantes en matière de construction et d’énergie, dans un contexte de recul des aides publiques.

Leçon non apprise par les décideurs du logement

La crise aurait pu être un tournant montrant l’importance d’investir dans des logements abordables et non spéculatifs. Cependant, jusqu’à présent, il n’y a eu globalement que peu de changements dans les politiques de logement social. En général, à quelques exceptions près, les bailleurs sociaux doivent faire face à une baisse du financement public et comptent davantage sur le financement privé. Les pays ayant une longue tradition de location sociale ont montré une plus grande résistance (comme l’Autriche et la France) et n’ont pas enregistré de diminution de la part du logement social ; on constate l’émergence d’une tendance à aller vers un rôle plus résiduel (comme aux Pays-Bas). Cependant, les pays ayant une faible culture du logement social (Europe centrale et orientale) ou dans lesquels les finances publiques ont été particulièrement restreintes (par exemple la Grèce, l’Irlande, l’Italie et le Portugal) peinent à trouver des moyens d’investir dans la fourniture et l’entretien ainsi que dans les mesures sociales nécessaires.

Des villes à l’avant-garde

Dans ce contexte, Housing Europe constate qu’un nombre croissant d’autorités locales/villes proposent des solutions plutôt que des politiques nationales. Elles libèrent des terrains à coût réduit pour des logements sociaux/abordables ; exigent la contribution des promoteurs privés au développement des logements abordables et des infrastructures sociales ; remettent des locaux vacants en service ; assurent la promotion des initiatives visant à accroître l’inclusion sociale, l’éducation et les opportunités d’emploi dans les quartiers pauvres ; améliorent la mixité, et fournissent des logements en coopération avec les acteurs du logement sans but lucratif.

Contact : Laurent Ghekiere, président de l'Observatoire européen du logement d'Housing Europe ; Mél. : laurent.ghekiere@union-habitat.org.