Monsieur Thierry Repentin indique qu’il entend perpétuer le rendez-vous annuel de l’Outre-mer du Congrès HLM, qui avait été créé par Michel Delebarre. Depuis le précédent Congrès de l’Union sociale pour l’habitat, l’Union a pu rencontrer Monsieur Yves Jégo ainsi que Madame Marie-Luce Penchard, qui sera présente en l’actuelle rencontre et pourra notamment répondre aux questions des présents sur la Loi de Développement Economique des Outre-mer (loi DEOM).

Monsieur Repentin évoque les inquiétudes des acteurs, qui craignaient une disparition de la LBU. Ce dispositif a heureusement été conforté en tant que socle du financement du logement social en Outre-mer. Il fait dorénavant l’objet d’une programmation pluriannuelle. Par ailleurs, les acteurs du logement social craignaient que le système de défiscalisation remplace la LBU ; il semble qu’il s’agisse finalement d’un moyen supplémentaire pour produire du logement social dans une logique de mixité des financements. Les intervenants du logement social ont par ailleurs revendiqué une revalorisation du forfait charges, qui est intervenue à compter du 1er janvier 2009.

Monsieur Repentin signale en revanche que les garanties à apporter par les collectivités territoriales en Outre-mer peuvent introduire une forme de carence de la part de ces collectivités. Cette carence freine les organismes dans le lancement de leurs opérations. Les acteurs restent aussi dans l’attente des textes d’application du dispositif de défiscalisation, dont la parution pourrait être imminente.

La mobilisation du foncier est une autre difficulté sur les territoires d’Outre-mer. Monsieur Repentin réaffirme, à l’attention de Madame la Secrétaire d’Etat, sa disponibilité pour travailler sur ce sujet.

Madame Valérie Fournier souligne l’importance des territoires d’Outre-mer pour la Fédération nationale des ESH. Elle soumet deux sujets au débat :

· la crise sociale en Outre-mer (coût du logement, capacité contributive des locataires),
· la Loi de Développement Economique des Outre-mer.
Ce dernier texte va impulser une dynamique nouvelle en Outre-mer, qui ne peut que contribuer à l’évolution du mouvement HLM dans son ensemble, car la question du financement du logement social reste une question primordiale.

Madame Fournier annonce la tenue d’un voyage d’études de la Fédération nationale des ESH, au mois de novembre 2009, dont le but est justement de dresser un état des lieux des transformations en cours en Outre-mer.

Monsieur Guy Louison évoque le mouvement social de février/mars 2009 qui a fortement impacté les organismes de HLM en Outre-mer. L’annulation des majorations pratiquées au titre du gel des loyers est un écueil pour les organismes. Monsieur Louison suggère un report de l’équivalent des intérêts d’emprunt des organismes, qui leur permettrait de revenir à l’équilibre financier.

Dans un deuxième temps, Monsieur Louison annonce la liquidation administrative de la SA HLM de Guyane. Il souligne la difficulté de l’intervention en matière de logement social en Outre-mer. Les stratégies foncières et d’aménagement n’y sont pas toujours bien définies ; par conséquent, le foncier y est onéreux et rare.

Il est également difficile de mobiliser la participation financière des collectivités territoriales. La contribution imposée dans le cadre du nouveau dispositif LBU est, à cet égard, un frein pour le lancement des nouveaux programmes.

En conclusion, Monsieur Louison s’interroge sur les dates de publication des décrets relatifs à la défiscalisation et plus précisément au plafonnement des loyers, à la liste des dépenses éligibles.

Madame Marie-Noëlle Lienemann rappelle qu’une seule coopérative existe en Outre-mer ; le processus de redressement de celle-ci lui a toutefois permis de renouer avec ces territoires. Madame Lienemann indique d’autres problématiques pouvant être évoquées au cours des Rencontres de l’Outre-mer. Ainsi, l’accession sociale à la propriété pose des problèmes particuliers en Outre-mer. Le taux de TVA, les exigences des banques en matière de crédit (rating par département) freinent le développement du logement social. Par ailleurs, la cohérence des normes portant sur le champ du développement durable est une deuxième problématique à évoquer.

Monsieur Camille César-Auguste (CLCV Guadeloupe) demande, au nom des locataires guadeloupéens, l’abrogation du décret sur le supplément de loyer de solidarité créé dans le cadre de la loi MOLLE. En effet, en vertu de ce décret, un certain nombre de locataires seront éligibles au SLS sans avoir les moyens d’y faire face.

Monsieur César-Auguste suggère ensuite à Madame la Secrétaire d’Etat de se saisir du dossier de la Jaille de la société SIKOA.

Madame Marie-Luce Penchard précise que ce dernier sujet ne concerne pas seulement le Secrétariat d’Etat à l’Outre-mer. En ce qui concerne les décrets de la LODEOM, Madame Penchard annonce que ceux-ci sont à paraître mi-octobre 2009. L’objectif de l’outil de défiscalisation est de permettre la construction de 2 000 logements supplémentaires.

Madame Penchard affirme que le logement social sera une de ses priorités : il convient de régler les problèmes d’insalubrité de l’habitat ultramarin. Madame Penchard considère qu’il faudra aussi intervenir dans le domaine de l’habitat privé.

Monsieur Loïc Petit (SIG) déplore que les paramètres du logement social, qui ont fait l’objet de travaux importants, soient devenus obsolètes aujourd’hui. Le loyer est devenu en soi une valeur-cible, ce qui constitue une difficulté supplémentaire pour les opérateurs. Ceux-ci se heurtent également à la difficulté d’appliquer concrètement certaines normes constructives. Monsieur Petit évoque par ailleurs la difficulté de l’accès au prêt : il est temps de se pencher sur la participation des collectivités dans le cadre de ces prêts car il s’agit d’une véritable contrainte pour les opérateurs.

Madame Marie-Luce Penchard considère qu’il est possible d’amender la loi Grenelle II, en ce qui concerne les normes constructives des logements, voire même d’étudier chaque opération au cas par cas pour faire en sorte que le logement durable devienne une réalité accessible pour les opérateurs. Madame Penchard propose de responsabiliser les élus des collectivités territoriales : ceux-ci doivent assumer la priorité qu’est le logement social. Il lui paraît inconcevable qu’une collectivité territoriale n’accorde pas les garanties nécessaires à la construction de logements sociaux.

En ce qui concerne la surcharge foncière, 20 millions d’euros supplémentaires ont été déployés dans le cadre du plan de relance. La mobilisation du foncier sera en outre un axe fort des travaux du Comité Interministériel. Madame Penchard souhaite rechercher une forme de montage des opérations qui limite les blocages évoqués par les opérateurs.

Madame Véronique Ozil (SHLMR) présente les travaux importants effectués à la Réunion pour inventorier les opérations pouvant y être menées : la SHLMR participe fortement à l’effort de relance. Madame Ozil s’interroge sur la mise en application de la LBU en matière de défiscalisation, qui n’a pas été effective en 2009 pour son organisme. En outre, les garanties du Ministère des Finances n’arrivent qu’en cours de chantier : la synchronicité de l’instruction des dossiers, l’assiette de subventionnement, les délais d’instruction sont particulièrement problématiques.

Enfin, Madame Ozil revendique la possibilité pour les préfets de déroger aux obligations de construire des logements accessibles aux personnes handicapées, dans les régions comme la Réunion où la topographie fait que ces logements ne seraient de toute façon pas accessibles.

Madame Marie-Luce Penchard souhaite que l’utilisation des crédits en matière de logement social soit maximale en Outre-mer (99 %). Elle se propose de faire le point en détail sur ce sujet avec les acteurs intervenant à la Réunion ; en effet, les services de l’Etat présentent la consommation des crédits comme modeste, alors que les opérateurs en revendiquent davantage.

Madame Penchard suggère par exemple, puisque les fonds de la LBU sont fongibles, qu’ils puissent être redéployés d’un territoire à l’autre afin d’être affectés aux opérations prêtes à débuter. Par ailleurs, l’assiette de défiscalisation devrait être proche de celle de la LBU dans le cadre du nouveau dispositif. En ce qui concerne la défiscalisation, Madame Penchard affirme sa volonté d’une instruction de ce dispositif à l’échelle des territoires. Une mission sera mise en œuvre à cet effet.

Madame Marie-Noëlle Lienemann fait observer que les collectivités territoriales se montrent plutôt responsables en matière de logement social. Pour elle, il convient d’étudier avec les collectivités les blocages et les risques véritables qu’elles prennent lorsqu’elles accordent des garanties en matière de logement social. En effet, certaines collectivités ont une représentation erronée du risque que représentent ces garanties.

Par ailleurs, la capacité contributive des collectivités est en question. La défiscalisation doit permettre de construire, non pas des logements plus nombreux, mais des logements moins coûteux pour les locataires. Les décrets d’application de la LBU, Madame Lienemann l’espère, permettront d’atteindre cet objectif.

Monsieur Roland Rousseau (CNL Guadeloupe) suggère la mise en place d’une réflexion sur l’APL, afin d’assurer la solvabilité des familles.

Madame Marie-Luce Penchard évoque le protocole de sortie de crise de Guadeloupe, qui prévoit d’ores et déjà une augmentation de l’allocation logement. Néanmoins, l’accompagnement des familles, notamment en matière d’impayés de loyers, lui paraît être aussi une action de choix pour assurer leur solvabilité.

Monsieur Thierry Repentin revient sur la question de l’accessibilité des logements aux personnes handicapées, et sur les possibilités de déroger à cette obligation. En effet, le montant du loyer et le coût de la construction des logements (surcoût de 8 à 10 %) peuvent exclure les familles du logement social, alors même que l’obligation d’accessibilité part d’une bonne intention. Monsieur Repentin propose que les logements soient, non pas adaptés aux personnes handicapés, mais adaptables en cas de besoin.

Monsieur Marceau Jobelo (Martinique) déplore que le plafond de ressources soit systématiquement inférieur en Outre-mer par rapport à la métropole. Il appelle de ses vœux une harmonisation de ces plafonds.

Madame Marie-Luce Penchard se déclare ouverte à la réflexion sur ce point, mais elle rappelle que ces questions ne sont pas du ressort de son seul Secrétariat d’Etat.

Monsieur Guy Louison évoque le consensus qui existait entre les services pour ne pas appliquer cette diminution du plafond de ressources. Il serait bon de maintenir ce consensus. Par ailleurs, le poids de la taxe foncière sur les propriétés bâties est proche de 13 % du budget des organismes en Outre-mer, contre 9% en métropole. Monsieur Louison demande que ce dossier soit traité.

Madame Marie-Luce Penchard répond qu’elle ne souhaite pas que les opérations soient bloquées par une taxation excessive. Cependant, ces taxes sont aussi des ressources pour les collectivités.

Monsieur le Président de la SIKOA Guadeloupe indique que les organismes présents lors de l’Assemblée générale de l’USHOM ont proposé une solution en ce qui concerne la SA HLM de Guyane.

Madame Valérie Fournier considère que la solution proposée est de maintenir la structure de la SA, le 1 % logement quittant l’actionnariat de cette société, et d’autres partenaires l’intégrant.

Madame Marie-Luce Penchard présente la position du Gouvernement quant à cette SA. Des opérations importantes doivent être menées en Guyane, dont une opération ANRU : le Ministre a réaffirmé son souhait de disposer un opérateur capable de mener ces opérations, dans l’intérêt des locataires et des salariés de cette société, et sollicité dans ce cadre les collectivités territoriales. Depuis le mois de juillet 2009, la recherche de solutions est en cours ; une issue doit être trouvée avant le 22 septembre 2009.

En conclusion aux Rencontres de l’Outre-mer, Madame Marie-Luce Penchard considère qu’elle partage l’analyse des intervenants quant à la problématique du logement social en Outre-mer. Ce domaine lui paraît être prioritaire, et les moments d’échange des bonnes pratiques tels que le Congrès HLM lui semblent cruciaux. Ces moments d’échange sont particulièrement importants lorsque les territoires sont éloignés comme Mayotte.

Madame Penchard se propose, au cours de ses prochains déplacements, de rencontrer les opérateurs sur le sujet de la politique du logement. Elle déclare que le Gouvernement doit un résultat aux intervenants du logement social, d’autant plus depuis la crise sociale qu’ont traversé bien des territoires ultramarins.

Madame Penchard présente le revenu temporaire supplémentaire d’activité, ainsi que la mesure de justice sociale de revalorisation du forfait charges, qui sont deux mesures emblématiques visant à résoudre la crise sociale actuelle. La crise économique est un deuxième axe fort de l’actualité. Dans ce contexte, le Gouvernement a débloqué 300 millions d’euros d’autorisations de programme inscrits au titre de la ligne budgétaire unique et du plan de relance. Ces fonds sont destinés à soutenir rapidement les opérations sur le point de débuter.

Madame Penchard déclare qu’elle ne souhaite pas afficher de grands objectifs, mais plutôt donner de l’activité et produire du logement. C’est pourquoi elle s’attachera également à faire paraître les décrets relatifs au plafonnement des loyers et au dispositif de défiscalisation. Ainsi, les services de l’Etat pourront accompagner l’effort soutenu qu’entreprennent les intervenants pour construire des logements sociaux.

Madame Penchard revient sur la réforme de la participation des collectivités territoriales, qui a été évoquée par les présents. Elle ne souhaite pas qu’un assouplissement de cette règle entraîne un désengagement de tel ou tel acteur, mais Madame Penchard conserve tout de même à l’esprit la nécessité de maintenir la santé financière des collectivités territoriales.

Madame Penchard fait observer que la politique du logement a suscité des propositions variées lors des Etats généraux de l’Outre-mer. Le besoin d’un établissement public foncier se fait sentir. Les participants ont demandé que le foncier de l’Etat soit mobilisé pour produire du logement social. Madame Penchard affirme que l’Etat sera au rendez-vous dans ce domaine.

Madame Penchard évoque ensuite la détresse de la SA HLM de Guyane. Le plan de redressement nécessaire n’a pas suffi, malgré les efforts des partenaires engagés. Une procédure de liquidation administrative a été engagée ; la situation de cette Société revêt un caractère d’urgence. Madame Penchard se déclare disposée à étudier jusqu’au 22 septembre toute solution qui lui serait soumise.

Enfin, Madame Penchard considère l’habitat privé comme un autre volet de son action en faveur du logement. La réhabilitation de cet habitat est un enjeu prégnant ; il s’agit de mieux coordonner les efforts et l’appui apporté aux particuliers. Il convient de traiter globalement chaque quartier, chaque zone, chaque type de logements.

Madame Penchard présente ses trois principes d’action :

· l’écoute,
· la transparence,
· la responsabilité.