L’observatoire des charges locatives

L’observatoire des charges locatives : un outil essentiel pour suivre, comparer et progresser. Compte-rendu de l'atelier du mercredi 23 septembre 2015, au Congrès de Montpellier.

Intervenaient Nadia Montaner, Consultante chez HTC, Frédéric Barbier, Responsable du Département Patrimoine et Clientèle chez MMH, Michel Frechet, Président de la Confédération générale du logement (CGL).

L’Union sociale pour l’habitat a mis en place un observatoire des charges locatives qui permet de suivre l’évolution des charges récupérables. Au fil des ans, il s’est enrichi et est devenu un référentiel pour les organismes.

Pourquoi un observatoire des charges ?
La CGL constate que les charges locatives sont en augmentation tendancielle depuis plusieurs années, et explique que l’intérêt d’un observatoire des charges est de pouvoir regarder ces charges locatives dans le détail, de faire des comparaisons d’année en année, à l’intérieur des différentes catégories de charges, pour voir ce qui évolue et de quelle manière. Après bilan, cela permet d’agir sur ce qui ne va pas, avec l’objectif de faire baisser les charges quittancées. Cependant, la difficulté principale réside dans une gestion d’immeubles différenciée selon leur configuration, d’où la nécessité de classer les immeubles à comparer selon des points communs.

Présentation de l’observatoire
HTC indique que l’observatoire national des charges locatives date de 1982 et que l’Union l’a fait évoluer suivant les préoccupations des bailleurs et les spécificités du secteur. Il s’agit de suivre l’historique des dépenses et des consommations de charges. Cet observatoire ciblait initialement les charges récupérables et non récupérables. Ces dernières étaient difficiles à suivre, faute d’avoir suffisamment de données et en 2007, la nomenclature nationale a été revue : ciblage des charges locatives récupérables, création d’une nouvelle nomenclature des postes de charges. La nomenclature décline 8 grands postes, ce qui permet d’analyser les niveaux de charges sachant que les modes de gestion de la charge doivent nécessairement être homogènes ainsi que les caractéristiques techniques du bâti. Dès lors, il est possible de faire des traitements au niveau national ou de régions suffisamment représentées, ce qui permet aux bailleurs de se positionner et de connaître leur marge de manœuvre sur un poste particulier, de dégager les évolutions et de suivre les tendances. Cet observatoire est facultatif, mais la participation augmente fortement d’année en année. Un site est dédié à cet observatoire, ce qui permet d’accéder à l’ensemble des résultats et des diffusions : www.web-charges.com. Des variables à renseigner sont rajoutées pour faire vivre cet observatoire et affiner les connaissances détenues. Ainsi, le rapprochement sur une même interface entre l’observatoire des charges et celui de la tarification des réseaux de chaleur devrait permettre de mieux comparer les solutions énergétiques entre elles, en termes de coûts et de charges. La publication des résultats de l’enquête 2014 devrait avoir lieu début 2016.

Le constat est que 4 postes de charges représentent 90 % de la facture : chauffage, eau, entretien et taxes.

Retour d’expérience
De nouveaux métiers apparaissent chez les bailleurs, notamment celui de référent des charges locatives qui assure un vrai pilotage global et stratégique, et qui œuvre à la maîtrise des niveaux de charges.

MMH est un bailleur social de Meurthe-et-Moselle, premier organisme d’habitat social du département. Depuis plus de dix ans, les charges ont été considérées comme stratégiques. Les enjeux peuvent être économiques, mais aussi sociaux. Un premier audit a été réalisé en 2003, puis MMH a intégré l’observatoire des charges. Suite à l’audit, l’ensemble du service charges a été restructuré en y ajoutant les contrats d’exploitation. Les résultats annuels de l’observatoire permettent d’avoir des indicateurs, mais pas suffisamment fins, donc un nouvel audit a été réalisé en 2013, pour mesurer les impacts des actions mises en place.

La première action a consisté à passer un marché en lot unique pour l’entretien et à revoir le nombre d’interventions. Un travail de sensibilisation des locataires a été conduit, afin de réduire les fréquences de nettoyage sans impacter la propreté. La seconde action a concerné l’eau avec un nouveau contrat robinetterie et une double campagne de relève. Les actions en termes de chauffage collectif ont consisté à passer un contrat collectif et à sortir des contrats régulés. Les effets de ces actions commencent à se faire sentir, mais pas encore sur tous les sites.