Comment anticiper les besoins en Hlm ?

Engager à l’échelle d’un mandat une politique de l’habitat nécessite d’anticiper avec méthode les besoins pour répondre aux attentes de publics aux trajectoires diverses. L’expertise des organismes Hlm et de leurs Associations régionales peut éclairer les collectivités locales dans leur analyse.

Comment anticiper les besoins en Hlm ?

• Adopter une vision prospective
Le logement est affaire de long terme. L’estimation des besoins nécessite donc une vision prospective de l’évolution des territoires. Le choix de la bonne échelle d’observation, en général le bassin d’emploi, est également primordial pour prendre en compte les mobilités et les enjeux d’aménagement du territoire. La connaissance des documents de planification supra-communaux, tels les schémas de cohérence territoriale (Scot), est aussi importante car ceux-ci peuvent avoir des incidences.

• Prendre en compte les évolutions sociodémographiques
Au premier chef, les évolutions sociodémographiques doivent être prises en compte : croissance ou non de la population, évolution des revenus, modification de la taille des ménages et de la pyramide des âges… Ces évolutions engendrent des besoins en logement quantitatifs, mais aussi qualitatifs : en termes de niveau de prix et de loyer, de confort, de localisation, de taille de logement…

• Analyser le marché du logement
L’analyse du marché du logement privé et social existant permet ensuite d’évaluer les ajustements nécessaires en ce qui concerne le nombre et la nature des nouveaux logements à construire (locatif social ou privé, accession sociale ou libre, hébergement…), mais aussi les besoins en adaptation ou en renouvellement du parc existant (réhabilitation thermique...). La construction neuve ne contribuant au renouvellement du stock de logements qu’à hauteur de 1 % par an, l’action sur le parc existant est en effet déterminante pour répondre aux besoins. D’autres éléments entrent enfin en ligne de compte dans la définition des objectifs, tels que les besoins liés aux politiques de développement territorial (reconquête des centres-bourgs…), et aux perspectives de développement économique (loger les salariés…) ou encore les obligations liées à l’article 55 de la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU).

• Le rôle du programme local de l’habitat (PLH)
Pour les communes appartenant à une intercommunalité compétente en matière d’habitat, le document de référence est le PLH. Construit avec les partenaires locaux, il est soumis à la délibération des communes et à l’avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement et du préfet. À partir d’un diagnostic des besoins, il fixe les objectifs et les moyens pour développer ou adapter l’offre d’habitat social ou privé, en prenant en compte l’équilibre social. Il décline ces objectifs et ces moyens au niveau de chaque commune, en accord avec elles.

La connaissance des populations : l’expertise clé des organismes Hlm
Les organismes Hlm sont en mesure d’apporter des éléments essentiels de connaissance du marché de l’habitat à partir des outils dont ils disposent : enquêtes sur le patrimoine locatif social, sur l’occupation du parc social, ou encore observatoires locaux ou régionaux de la demande et des attributions, etc.
En outre, les Associations régionales de l’habitat social ont développé des outils méthodologiques pour construire, à l’échelle de chaque zone d’emploi, un point de vue partagé entre organismes et collectivités sur les besoins en logements sociaux.