Comment libérer des terrains abordables ?

Face aux défis de la hausse des prix et de la raréfaction des terrains, notamment dans les zones tendues, les collectivités bénéficient d'outils pour mobiliser des ressources foncières abordables et de qualité. L'enjeu : mettre en œuvre une politique foncière qui réponde aux besoins du territoire.

• Anticiper la politique foncière, un levier clé de l’aménagement du territoire
Pour les collectivités locales, la mise en place de stratégies foncières très en amont des projets de construction de logements ou d’aménagements urbains permet de mieux en maîtriser les coûts et d’assurer un développement équilibré de leur territoire. Cette préoccupation est de plus en plus prise en compte dans les documents de planification et de programmation.

• Mettre des terrains à disposition des opérateurs
Pour faciliter la construction de logements Hlm, les collectivités locales ont la possibilité de céder un terrain à un opérateur Hlm gratuitement ou en lui faisant bénéficier d’une décote.
Ou, quand elles ne sont pas propriétaires du terrain, d’accorder une subvention pour surcharge foncière. En contrepartie, elles peuvent réserver un nombre supplémentaire de logements dans le programme développé. Autre possibilité : le bail emphytéotique, qui leur permet de mettre à disposition des terrains sur de très longues durées, tout en restant propriétaires.

• Constituer des réserves foncières
À plus long terme, des dispositions existent pour constituer des réserves foncières en vue d’un futur projet urbain. Le droit de préemption urbain permet à la collectivité d’acquérir en priorité des biens mis en vente dans un secteur déterminé.
La création de zones d’aménagement différée (ZAD) permet de préempter des terrains sur une durée de six ans renouvelable.

Les établissements publics fonciers (EPF) locaux ou d’État peuvent, quant à eux, réaliser des acquisitions foncières à moyen ou long terme pour le compte des collectivités, en supportant les coûts de portage et en traitant par exemple leur dépollution.

• Développer les programmes mixtes dans les secteurs fonciers « prisés »
Implanter des Hlm dans les secteurs urbains dynamiques relève d’une exigence de mixité sociale, qu’il s’agit de mettre en oeuvre y compris sur le foncier « prisé ». Pour y répondre, les collectivités peuvent, à travers leur plan local d’urbanisme (PLU), délimiter des « secteurs de mixité » dans lesquels un pourcentage des logements d’un programme privé sera affecté au logement social. Le promoteur peut alors vendre une partie des logements en Véfa à un organisme Hlm ou lui rétrocéder une partie du terrain.

Les organismes Hlm, acteurs de la programmation foncière
Le savoir-faire des organismes Hlm en matière d’aménagement urbain leur permet d’être force de proposition dans la conception de la politique foncière des collectivités. Ils peuvent assurer le rôle d’aménageur, du petit aménagement de lotissement communal à la zone d’aménagement concertée (ZAC).
Les organismes Hlm peuvent également densifier d’anciennes opérations de logement social et ainsi, en capitalisant sur le foncier préexistant, limiter l’étalement urbain et les coûts des équipements collectifs induits.