Comment répondre aux obligations de la loi SRU ?

En fixant un seuil minimal de logements sociaux, l'article 55 de la loi SRU vise à renforcer l'offre de logements disponibles pour les ménages à revenus modestes et à assurer une répartition équilibrée du logement social sur le territoire, gage de la diversité et de la mixité en matière d'habitat.

• Trois types de communes concernées
L’article 55 de la loi SRU a créé l’obligation pour les communes les plus urbaines de disposer d’au moins 20 % de logements locatifs sociaux d’ici à 2020. Ce seuil est relevé à 25 % par la loi du 18 janvier 2013, avec comme date butoir 2025 pour les communes « à fort potentiel ». Il s’agit des communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) appartenant à un EPCI ou à une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.
Les communes correspondant à ces critères mais qui ne nécessitent pas d’effort de production supplémentaire pour répondre à la demande conservent un objectif de 20 %.
La loi élargit enfin les obligations de mixité sociale (taux de 20 %) à des communes de plus de 15 000 habitants hors périmètre SRU mais en croissance démographique. La liste des communes concernées est réévaluée tous les ans a minima.

• Les logements comptabilisés
Chaque année, un inventaire des logements locatifs sociaux est effectué dans ces communes. Il prend en compte les logements des organismes Hlm (à l’exception des logements non conventionnés et construits depuis 1977), les logements des Sociétés d’économie mixte (SEM) d’Outre-Mer et de certaines entreprises minières, les logements locatifs conventionnés ou récemment déconventionnés, la plupart des logements-foyers ainsi que les logements à vocation sociale appartenant aux collectivités locales ou à l’État.

• Des objectifs de rattrapage renforcés, avec une date butoir en 2025
Les communes n’atteignant pas les seuils fixés s’engagent dans un plan de rattrapage comportant des objectifs intermédiaires triennaux. Quand elles appartiennent à un EPCI compétent en matière de PLH, les objectifs sont fixés par ce dernier. La loi de 2013 renforce le rythme de rattrapage : 25 % minimum du déficit en 2014-2016, 33 % en 2017-2019, 50 % en 2020-2022 et 100 % en 2023-2025.
Tant que le seuil des 20 ou 25 % n’est pas atteint, les communes sont soumises à un prélèvement annuel sur leurs ressources fiscales. Les dépenses engagées en faveur du logement social peuvent en être déduites. À la fin de chaque période triennale, un bilan est établi, le non-respect des engagements entraînant des pénalités qui peuvent être multipliées par cinq par décision préfectorale.

 

Une diversité de modes de production
Pour répondre aux exigences de la loi et accélérer la production annuelle de logements sociaux, le maire peut s’appuyer sur le secteur Hlm de plusieurs manières. Les organismes Hlm peuvent construire des logements neufs ou, à travers l’acquisition-amélioration, acquérir des logements anciens, dont ils assurent ensuite la réhabilitation. Autre possibilité : les organismes Hlm peuvent acquérir des logements en l’état futur d’achèvement (Véfa) dans le cadre d’opérations réalisées par des promoteurs privés.