Radioscopie du parc locatif social

Le parc locatif social comptait 4 839 600 logements au 01/01/2016, révèle le Commissariat général au développement durable, dans son étude annuelle publiée en novembre 2016, qui permet de suivre les évolutions du patrimoine mais aussi la vacance, l’évolution des loyers et la performance énergétique.

La résidence Le Stradivarius à Grabels ; arch. : F. Fontès. © Promologis

Un parc en progression
Sur les 4 839 600 logements du parc social, 4 619 200 sont présents sur le marché de la location, 90 500 sont en attente de travaux ou de démolition, 53 300 sont pris en charge par des associations et les 76 600 autres sont des logements fonctionnels ou occupés contre indemnités. 31,3% de ces logements sont situés en quartier prioritaire de la politique de la ville, où l’on recense 8% de la population française.

Le parc social a progressé de 1,7% en 2015 France entière, ce qui représente 79 100 logements supplémentaires, avec de fortes disparités régionales : +4,2% en Guadeloupe, +4,1% à La Réunion, +3,2% en Occitanie, +2,5% en Nouvelle-Aquitaine, +2% en Île-de-France mais +0,7% en Bourgogne-Franche-Comté, +0,9% dans les Hauts-de-France, +1,4% en Bretagne, +1,6% en Auvergne-Rhône-Alpes, +1,4% en PACA.

Stabilité de la vacance
La vacance de plus de trois mois, dite vacance structurelle, qui représente un peu moins de la vacance totale, était de 1,6% au 1er janvier 2016, stable depuis deux ans, mais connaît des contrastes importants selon les territoires. Très élevée en Guyane (4,5%), Guadeloupe (3,1%), Bourgogne-Franche-Comté (3,5%), Centre-Val-de-Loire (3%) avec des taux particulièrement faibles à La Réunion (0,7%), Provence-Alpes-Côte d’Azur (0,8%), Île-de-France et Hauts-de France (1%). Dans le même temps, la mobilité moyenne est de 9,7%, avec toujours des écarts importants, selon les régions : 5,8% en Martinique, 6,4% en Île-de-France, 8,7% à La Réunion, 7,6% en PACA, 10,6% en Auvergne-Rhône-Alpes, 11,2%  en Occitanie et Nouvelle-Aquitaine, 11,3% en Grand Est, 12,7% en Bourgogne-Franche-Comté. 

Record de mises en service
Le nombre de mises en service s’élève à 92 100 logements (chiffre le plus élevé depuis 2012, en progression de 3,1% par rapport à 2014) ; des logements situés principalement en Île-de-France (24%), en Auvergne-Rhône-Alpes (13%) et en Occitanie (10%). 89% des nouvelles mises en service sont des logements neufs, construits à 64% par des organismes et acquis en VEFA pour 25%. Mais à La Réunion, en Martinique et en Corse, 100% sont des logements neufs et dans les régions Grand Est et Île-de-France, ce taux est de 83%. 11% sont des acquisitions dans le privé, dont un peu plus de la moitié font l’objet de travaux de réhabilitation. La part des ESH est en constante progression depuis quatre ans et représente 55% en 2015. Côté financement, 62% de ces logements mis en service sont des PLUS et 20% des PLAI.

Dans le même temps, 12 000 logements ont été démolis, 9 200 ont été vendus et 900 ont changé d’usage ou ont été restructurés.

Des hausses de loyers en baisse
Les loyers ont progressé en moyenne de 0,8% entre 2015 et 2016, contre 1,2% l’année précédente. Si le loyer moyen est de 5,70€/m², un quart des loyers estinférieur à 4,80€/m² et un quart est supérieur à 6,50€/m². Mais d’une région à l’autre, ils présentent des différences oscillant entre 6,70€/m² en Île-de-France, 5,72€/m² en PACA, 5,80€/m² dans les DOM, 5,53€/m² en Auvergne-Rhône-Alpes, 5,14€/m²Bourgogne Franche-Comté (le plus bas). Mais la localisation n’est pas le seul facteur influant sur les loyers, l’ancienneté du logement ou son mode de financement initial sont tout aussi déterminants. C’est pourquoi, les logements construits entre 1956 et 1976 ont les loyers les plus faibles du parc social : 5,08€/m². 

Des caractéristiques qui bougent
Sur les 453 300 logements construits sur les cinq dernières année, le nombre de deux et trois pièces, demandés par deux-tiers des candidats à un logement, représentent 39%, contre 24% sur le parc total. Le nombre de une pièce, qui correspond à 18% de la demande, ne représente encore que 7% de la production récente. Par ailleurs, ces logements ne sont plus que 13% dans les QPV, contre 30% dans le parc total, et parmi eux, les financements en PLAI et en PLS sont plus faibles qu’ailleurs. Enfin, les performances thermiques de l’offre nouvelle sont supérieures : 30% des logements sont classés A ou B, alors que deux tiers des logements locatifs sociaux[1] ont une étiquette énergie C ou D. FX


[1] Au 1er janvier 2016, 73% des logements locatifs sociaux (3 438 300 logements) avaient fait l’objet d’un diagnostic de performance énergétique, en hausse d’un point par rapport à l’année précédente. 

 

Cet article est extrait du n°1049 d’Actualités habitat du 30 janvier 2017.

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