Une opération urbaine novatrice

À Ramonville-Saint-Agne, en banlieue de Toulouse, le Groupe des Chalets a aménagé l’écoquartier Maragon-Floralies dans une propriété de 1977.

Résidence Le Loriot d’Europe; arch.: Studio K. ©C. Picci

Ce projet urbain a trouvé son origine dès 2003 avec la décision de la Ville de ne pas laisser se dégrader plus longtemps la copropriété des Floralies (274 logements), construite en 1977 et qui présentait des malfaçons.

Des actions ont été mises en oeuvre de façon concertée dans le but de préparer, organiser et financer l’opération : programmation des travaux urgents de sécurisation des Floralies avant le relogement, maintien du fonctionnement juridique et financier de la copropriété, accompagnement social et relogement des habitants (propriétaires), acquisition et portage des lots dans le cadre de la reconstruction et coordination du projet de construction de l’écoquartier.

Le chantier a démarré en 2013 et les premiers logements ont été livrés fin 2014 dans le cadre de la 1re phase de construction. Les derniers logements seront livrés fin 2019. Logements locatifs, en accession à la propriété (location-accession) et en accession progressive à la propriété (voir encadré) sont proposés parmi les 313 logements livrés; dans la dernière phase, figureront, entre autres, des logements en accession libre, des logements locatifs, de nouveaux services publics et commerces et la construction de la gendarmerie.

Des logements durables dans un patrimoine naturel

Urbanistes et architectes ont proposé des logements durables, traversants, lumineux, des modes de déplacement doux, tout en préservant le patrimoine naturel du site ; 36 espèces protégées ont été recensées, et afin de maintenir la biodiversité, des trames vertes et chemins creux ont été intégrés au projet.

Le bilan énergétique des bâtiments est au coeur du programme: éviter les ponts thermiques, proposer des protections solaires appropriées, offrir une régulation naturelle par ventilation … Une chaufferie biomasse –une des plus importantes de Midi-Pyrénées – alimente tous les logements à 80% avec un complément gaz pour éviter les ruptures énergétiques; elle est approvisionnée avec des plaquettes forestières en filière locale. Le coût de la première phase s’élève à 38 M€, la deuxième étape, avec 174 logements prévus, sera de 18,5 M€.

"Chlorys", première SCIAPP de France

Le statut de SCIAPP a été institué par la loi Engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 (art. 34) et propose une forme innovante de coopérative d’habitation à vocation sociale et participative. Il s’agit d’un outil qui offre la possibilité à des ménages qui n’ont pas recours à des prêts bancaires de devenir propriétaires.

Ce montage est le premier projet abouti en France. Le Groupe des Chalets a créé, avec les "accédants", une Société civile immobilière d’accession progressive à la propriété (SCIAPP) de forme coopérative, à laquelle il apporte l’immeuble réalisé. À la création de la SCIAPP, les "associés" font un apport individuel en fonds propres équivalent à 2% environ de la valeur de leur futur logement qui leur permettra de faire l’acquisition des premières parts sociales. Les accédants seront à la fois membres associés de la SCI, dont ils détiendront chacun des parts sociales, et locataires individuellement de cette SCI. Par le paiement de la mensualité due à la SCI, les accédants feront ensuite l’acquisition progressive du groupe de parts sociales attachées à leurs logements encore détenues par le Groupe des Chalets. Cette acquisition est réversible, puisqu’en cas de difficultés financières, le locataire associé peut revendre ses parts, à leur prix d’achat, à la société d’Hlm et rester locataire de la SCI. Ces parts sont cessibles à tout moment et transmissibles en succession.

La dissolution de la SCI est prononcée après attribution de tous les logements aux associés personnes physiques ou à son terme, fixé par la loi, à 25 ans maximum.

Cet article est extrait du n°1023 d’Actualités habitat du 15 novembre 2015.

Vous pouvez en consulter le sommaire sur le Centre de ressources et vous abonner.

Mots clés : Actualités Habitat