Hlm 12.08.2014

Le rôle des organismes

L’Union sociale pour l’habitat fédère quelque 742 organismes Hlm en France. Qu’ils soient offices publics, entreprises sociales, sociétés anonymes coopératives ou sociétés de crédit immobilier, ces organismes partagent les même missions et valeurs.

Fournir un logement de qualité à prix abordable pour tous ceux qui en ont besoin

Les organismes Hlm logent plus de 10 millions de personnes en France. Ils possèdent 4,4 millions de logements locatifs et 300 000 logements-foyers.

Les logements sociaux sont destinés à des ménages dont les ressources sont insuffisantes pour trouver à se loger convenablement au prix du marché privé. Le financement de ces logements repose essentiellement sur des prêts assis sur l’épargne populaire et sur des aides de l'État et/ou des collectivités territoriales. Les familles bénéficiaires peuvent, en fonction de leurs ressources, recevoir également une aide personnelle au logement (APL) facilitant le paiement de leur loyer ou des mensualités d'accession à la propriété.

Deux types d'organismes construisent des logements répondant à cette double définition : les organismes Hlm dont le patrimoine représente environ 85 % du parc social, et les sociétés d'économie mixte rassemblées au sein de la Fédération des SEM.

Depuis l'origine, le Mouvement Hlm cherche à permettre aux ménages la liberté de choisir entre location sociale et accession sociale à la propriété. Les organismes peuvent donc être, en fonction de leurs compétences, constructeurs,  gestionnaires, prêteurs ou tout à la fois.

Construire et gérer des logements sociaux

En 2014, les organismes ont mis en chantier 82 000 logements neufs et logements-foyers. Ils en ont acquis et amélioré 5 000 et acquis sans travaux 6 000. Les opérations lancées en 2014 atteignent ainsi un total de 93 000 logements et foyers.

Les opérateurs Hlm ont également vendu 9 800 logements destinés à des accédants, en secteur groupé ou en diffus. Par ailleurs, près de 7 500 logements locatifs ont été vendus à leurs locataires ou d'autres personnes physiques et 95 000 étaient en cours de commercialisation en fin d’année. La plus grande partie des logements vendus en accession sociale par les organismes sont garantis par une clause de rachat en cas d’accident de la vie.

Chaque année, près de 500 000 familles emménagent, soit dans des logements neufs, soit dans des logements libérés par leurs occupants.

Premiers constructeurs et premiers gestionnaires de France, les organismes Hlm ont réalisé, en 2013, près de 17 milliards d'euros d'investissement en construction, acquisition, amélioration et gros entretien.

Favoriser l’activité économique et l’emploi

Outre leur poids économique dans toute la filière du bâtiment, les organismes jouent un rôle particulier dans la préservation et le développement d'emplois locaux non-délocalisables (140 000 en 2012), tournés principalement vers l'amélioration de la qualité des constructions et des services aux habitants. Le secteur Hlm emploie directement 80 000 personnes dont plus des 3/4 sont des agents de proximité.

D'autres métiers se sont développés comme ceux de conseillère sociale ou de monteurs d'opération. Par ailleurs, des fonctions comme celle de responsable de la communication, encore nouvelles il y a une dizaine d'années, en se généralisant dans les organismes, créent des opportunités nouvelles. D'autre part, les chantiers-écoles, les régies de quartier, l'emploi direct par les gestionnaires ou par les entreprises chargées d'effectuer des travaux facilitent l'accès à l'emploi de nombreux habitants à la recherche d'un travail ou d'une formation.

Enfin comme chacun le sait, la capacité des postulants à répondre positivement à une offre d’emploi est en partie conditionnée par l’accès à un logement à proximité. Les organismes par l’offre de logements abordables dans les bassins d’emploi peuvent ainsi participer à la résorption du chômage et à une plus grande mobilité professionnelle.

Constituer un patrimoine pérenne

Le logement social répond au critère de non-cessibilité (il ne peut abandonner le service d’intérêt général qui a motivé sa création). Il constitue donc un investissement de long terme. En moyenne, un logement social dure 100 ans. De plus, une fois l’investissement amorti, les bénéfices engendrés sont réinvestis obligatoirement dans le secteur et en particulier dans la construction de nouveaux logements sociaux et l’amélioration du patrimoine existant.

L’absence de rémunération du capital (actionnaire) et la juste recherche d’équilibre financier des opérations permet par ailleurs des pratiques d’avant-gardes sur le bâti et une réelle démarche de qualité architecturale aujourd’hui affichée comme un réel objectif.

Développer la qualité de service

L'exigence de qualité est une préoccupation dominante du Mouvement social pour l'habitat. Sur ce thème, qui constitue la mission de base des organismes de logements sociaux, l’État et le Mouvement Hlm ont convenu d'un protocole d'accord sur la qualité dans le service rendu aux habitants.

Le Plan Qualité 2010-2015 (adopté en 2009) prévoit la systématisation d’enquêtes de satisfaction, le déploiement de diagnostics conseil Habitat-Qualité-Services® (dont la vocation est de repérer les éventuelles situations de non-qualité dans le patrimoine) et le développement de la concertation avec les habitants. Cette politique de qualité repose sur une triple dynamique :

  • Evaluer la qualité du service rendu par les organismes par le biais d’enquêtes triennales auprès des locataires;
  • Organiser la concertation et agir avec les habitants dans le cadre des Conseils de Concertation locative mis en place par la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) ;
  • Maintenir un fort niveau d’exigence : le Mouvement Hlm fait appel à des auditeurs externes agréés pour réaliser, à la demande des organismes, un diagnostic-conseil Habitat-Qualité-Services®.

Assurer un accompagnement social des locataires

Les évolutions économiques et sociétales, la crise des marchés immobiliers et les politiques publiques renforcent le rôle des organismes d’Hlm vis-à-vis de demandeurs ou de locataires dans des situations, ponctuelles ou persistantes, de précarité sociale, familiale et économique et parfois de dépendance ou de souffrance psycho-sociale. Le logement social devient un outil de sécurisation et les bailleurs sociaux doivent renforcer leur capacité d’anticipation des indices de rupture sociale. Ils adaptent leur procédures, font évoluer la formation de leur personnel, certains créent même des filiales pour leur activité « très sociale ».

La prévention des impayés et des expulsions est un enjeu central de la gestion sociale. Grâce à cette prévention les procédures contentieuses restent limitées tout comme les expulsions effectives.

Les organismes Hlm sont également investis dans le développement d’une offre diversifiée d’hébergement et de logements accompagnés pour les ménages en grande difficulté sociale. Ils en assurent bien souvent la maîtrise d’ouvrage. Bien évidemment, ces réponses aux plus vulnérables ne peuvent reposer sur les seuls bailleurs. C’est pourquoi ils ont développé de longue date des partenariats avec des associations.

Enfin, dernière facette de la mission sociale des Hlm : la médiation sociale. Les organismes veillent au respect des lieux et aux bonnes relations entre locataires et y dédient des équipes.

Favoriser l’accession sociale à la propriété

En dehors de la location, les organismes interviennent dans le domaine de l'accession sociale à la propriété, dans l'ancien comme dans le neuf, en tant que prêteurs mais aussi comme constructeurs de programmes groupés de maisons individuelles.

Afin de permettre aux ménages à revenus modestes d'acquérir un logement, les organismes ont développé des savoir-faire susceptibles de répondre aux demandes des clients, de l'étude de leurs engagements financiers dans le temps, à l'après-vente, la gestion du prêt et même l'activité de syndicat de copropriété.

L'accession à la propriété est une opération qui engage sur de nombreuses années ; aussi les organismes, dans leur pratique sociale de l’accession, ont-ils développé et mis en œuvre des mécanismes de sécurisation tels que la limitation de la perte éventuellement constatée par l'accédant en cas de revente dans les cinq années qui suivent l'acte d'achat, une garantie de rachat du logement vendu à un prix convenu et la proposition d'une solution de relogement en cas de difficulté de l'accédant.

Encadrer la vente Hlm

Possible depuis 1965, les organismes Hlm considèrent que la vente est un des moyens de favoriser les parcours résidentiels à travers l’accession à la propriété, au même titre que la production de logements en accession sociale. La vente de logements locatifs sociaux, à l’initiative de l’organisme, doit être ciblée et marquée par un accompagnement fort et une poursuite de l’implication des organismes Hlm dans la gestion des immeubles vendus. Elle nécessite de leur part des adaptations organisationnelles et fonctionnelles afin de gérer une partie du parc locatif Hlm au sein des nouvelles copropriétés crées, puisque 50% des ventes concernent aujourd’hui des appartements.

Enfin elle est, fondamentalement, soumise à une série de conditions de fond :

  • Elle doit s’inscrire dans une politique patrimoniale de l’organisme et dans les politiques locales de l’habitat;
  • Elle doit tenir compte de la solvabilité des ménages, placés sous condition de ressources;
  • Les organismes respectent des critères de vente exigeants pour faire en sorte que les acquisitions se fassent dans de bonnes conditions : prix attractif ; sécurisation ; garanties apportées au bon fonctionnement des copropriétés qui résultent de la vente. Ainsi, la vente ne doit notamment pas risquer de créer de « copropriété dégradée »;
  • La vente de logements locatifs aux locataires doit répondre aux besoins locaux;
  • Une politique de vente doit respecter le maintien d’une offre suffisante de logements locatifs sociaux bien situés.

Promouvoir un développement durable

L’habitat social est au cœur des problématiques de développement durable car il est à la croisée de l’équité sociale, de la préservation de l’environnement et de l’efficacité économique, dans un souci de concertation avec les locataires.

Au-delà de leur contribution à l’effort de solidarité, les organismes Hlm ont mis en place une politique de maîtrise des charges pour leurs locataires impliquant une action d’envergure sur l’éco-performance. Aujourd’hui, les performances du parc Hlm sont bien supérieures à celles du reste du secteur résidentiel : tous logements confondus, la consommation moyenne en énergie primaire (chauffage et eau chaude) est inférieure de 30% à celle de l’ensemble du parc.

Les rejets de CO2 des logements sociaux sont également beaucoup plus faibles que la moyenne des logements. Cette politique, bénéfique pour l’environnement, a été menée dans de nombreux domaines : mise en place de la collecte sélective, équipements économes en eau… La production Hlm a un niveau de performance énergétique élevé : entre 2007 et juillet 2015, 280 000 logements ont été certifiés BBC et 30 000 sont en cours de certification.

Après avoir réalisé de nombreuses opérations de qualité environnementale, les organismes de logement social structurent leur démarche par rapport à l’environnement en intégrant le développement durable au cœur de leur stratégie d’entreprise : « agenda 21 », charte de qualité environnementale, charte du développement durable…

Agir pour la rénovation urbaine

Les organismes Hlm sont depuis de nombreuses années engagés dans la rénovation urbaine qui conjugue construction, démolition, poursuite de l’amélioration du parc. Au-delà des interventions sur les immeubles, la notion de rénovation intègre la redéfinition des espaces, des voiries, des transports, des équipements ainsi que l’implantation ou le développement d’activités économiques, sociales ou culturelles.

Menés en concertation avec les collectivités territoriales, les habitants et l’ensemble des acteurs concernés, ces projets s’accompagnent d’une gestion urbaine de proximité (GUP). La rénovation urbaine a pris une ampleur nouvelle depuis la création de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) en 2004 qui rassemblent des moyens renforcés pour la rénovation de quartiers d’habitat social prioritaires.