Qualité de service 16.03.2012 Rédigé par Brigitte Brogat

Charges locatives sociales : parler un langage commun

L'Observatoire des charges locatives sociales de l’Union sociale pour l'habitat travaille avec les organismes Hlm pour construire une connaissance partagée des charges locatives sur le territoire français.

Chaufferie urbaine à Hérouvile-Saint-Clair (14)

La problématique des charges locatives reste d’actualité dans un monde Hlm où la situation économique des locataires est parfois tendue. Même si le secteur Hlm a toujours été mobilisé pour la maîtrise des charges locatives, la situation actuelle est toutefois marquée par un durcissement du problème en raison de la sensibilité accrue aux questions énergétiques et environnementales et l’implication quasi-obligatoire dans la dynamique du Grenelle de l’environnement ; du renchérissement des coûts de certains services (propreté, eau, ordures ménagères) ; de la diminution de la part des revenus des locataires à affecter au logement [nouveaux services quasi-contraints (portier, multimédia)] ; de la fragilité d’une part croissante des locataires dans le secteur Hlm ; de la montée en puissance d’un tissu associatif sur la thématique de la précarité énergétique (structures locales sur les services énergétiques, associations caritatives).

 

L’impact du Grenelle de l’environnement sur la maîtrise des charges locatives

Les exigences du Grenelle de l’environnement renforcent la nécessité d’une connaissance fine des charges locatives et des possibilités d’actions en vue de les réduire. Par exemple, Il est essentiel de disposer de bases de données de suivi des réhabilitations thermiques, afin de comprendre l’impact d’une action sur le niveau des consommations et réajuster les décisions pour les prochaines. Ces bases de données peuvent aussi simplement servir à évaluer l’efficacité de la dynamique de construction et d’amélioration à haut niveau de performance sur le niveau de consommation.

Des charges locatives mieux connues, région par région

Les partenaires du logement social s’intéressent de plus en plus à la quittance globale, ce qui amène les organismes à se structurer pour disposer d’une connaissance plus fine des charges, et pour intégrer cette question dans la stratégie patrimoniale et la stratégie d’accueil des ménages les plus modestes. Grâce à un travail en collaboration avec l’association régionale Hlm d’Ile-de-France, une nouvelle organisation des données de charges locatives a été mise en place, plus représentative de la terminologie employée par les organismes. Le dispositif a été lancé pour les enquêtes 2007 et 2008. Il a permis notamment un élargissement significatif de l’échantillon et une fiabilisation accrue des données. De nombreux organismes répondant à l’enquête disposent maintenant d’une structure de données équivalente à celle de l’observatoire de l’Union. Les données récoltées permettent une restitution plus précise, région par région.

Une nomenclature commune

La nomenclature des charges de l’Union (regroupement de certaines données de charges sous la même appellation, éclatement d’autres données…) est composée de 8 postes de dépenses :

  • le chauffage et l’eau chaude sanitaire (ECS) ;
  • l’eau ;
  • l’entretien de propreté et les opérations de maintenance ;
  • les autres entretiens immobiliers ;
  • les taxes récupérables (et taxe de balayage sur Paris) ;
  • l’entretien des ascenseurs et les garages.

Certains de ces postes de charges sont détaillés en sous postes. Il s’agit du poste chauffage et ECS (fourniture, comptage, entretien des installations de production et de distribution du chauffage), de l’eau (fourniture, comptage, entretien des installations de distribution d’eau), de l’entretien de propreté et des opérations de maintenance (réalisés par le personnel de proximité, par une entreprise extérieure, produits d’entretien et petites fournitures), des autres entretiens immobiliers (entretien des espaces verts et autres entretiens immobiliers).

Un référentiel partagé

Au-delà des outils spécifiques des organismes, il parait nécessaire de disposer d’un langage commun des charges locatives, permettant de doter le monde Hlm de références sur l’état des lieux des charges locatives et de leurs évolutions. C’est le rôle des dispositifs tels que :

  • le double accès aux données agglomérées de charges;
  • le bilan annuel de l’observatoire des charges locatives.

Chaque organisme peut aussi positionner ses immeubles par rapport au référentiel national ou dresser une cartographie de ses charges locatives à l’aide de l’outil en ligne web-charges.com.

Des axes de progrès à travailler

Malgré l’intérêt indéniable de disposer d’un outil pertinent d’observation des charges locatives, participer à l’observatoire national reste compliqué. En effet, l’organisme Hlm doit solliciter plusieurs de ses différents services pour disposer de toutes les données nécessaires à l’analyse des charges (service gestion locative, patrimoine, énergie…). Cela nécessite aussi, pour pouvoir se positionner en externe, une compatibilité des données avec celles de l’observatoire des charges locatives de l’Union sociale pour l'habitat.

Certains organismes développent des observatoires internes compatibles avec l’observatoire national pour automatiser la démarche. Au final, ces outils et processus peuvent servir de base à des plans d'actions des organismes Hlm consistant à ajuster les prestations, à réaliser des travaux d'amélioration, à prescrire les solutions les plus économes, en ciblant en priorité les immeubles ou les postes de charges les moins bien positionnés.

Brigitte Brogat, Département Maîtrise d'ouvrage et Patrimoine de l'Union sociale pour l'habitat.