Politique de l'habitat 13.03.2012 Rédigé par Dominique Belargent et Maxime Chodorge

Comprendre les besoins en logements dans les territoires : les Hlm s'engagent

Le logement social a vocation à répondre aux besoins en logements de tous ceux qui peinent du fait de leurs revenus à se loger dans les conditions du marché. Fidèle à cette mission, le Mouvement Hlm contribue, territoire par territoire, à l’évaluation des besoins à satisfaire.

Une approche territoriale fine des besoins en logements est nécessaire car les marchés du logement sont par définition différents : ce qui sera possible pour tel ménage à tel endroit avec tel niveau de revenus, ne le sera pas à tel autre où les prix du locatif et de l’accession sont plus élevés.

Une démarche ancrée dans les territoires

La démarche conduite par l’Union sociale pour l’habitat est ancrée dans les territoires, grâce au tissu local que constituent les 770 organismes Hlm et leurs Associations régionales. Elle vise à construire bassin d’emplois par bassin d’emplois un point de vue documenté et argumenté du Mouvement Hlm local sur les besoins à satisfaire à moyen et long terme, qui puisse alimenter le débat avec les pouvoirs publics locaux, collectivités territoriales et services de l’Etat en charge de la politique du logement.

Des résultats à partager

Cette démarche est donc également au service des territoires : les résultats de ce travail, en cours d’élaboration, ont vocation à être partagés avec les pouvoirs publics, dont ils peuvent par exemple enrichir les observatoires locaux de l’habitat lorsque ceux-ci existent ou les programmes locaux de l’habitat. Conformément au Projet qu’il a adopté en 2008, le Mouvement Hlm joue ainsi son rôle de force de propositions dans les politiques locales de l’habitat.

Une méthode de travail exhaustive

La méthode de travail s’intéresse à l’ensemble des besoins en logement car les différents segments du marché (accession, locatif privé, locatif social) sont interdépendants.

Elle s’intéresse également à l’offre de logements présente sur le territoire, à son évolution passée et récente, mais également à l’inadaptation de telle ou telle partie de cette offre que traduisent les situations de « mal logement » : sur-occupation, taux d’effort excessif pour les ménages...

Elle prend en compte les dynamiques des territoires, démographiques, sociales, économiques, les grands équipements qui ont ou auront un impact sur la formation des besoins. Elle intègre les projets de développement du territoire portés par les élus ainsi que les politiques de l’habitat conduites par les collectivités locales.

Elle permet enfin de dresser des scénarios d’évolution de l’offre de logements sociaux, en locatif et en accession sociale sur chaque territoire d’ici 2020, tout en prenant en compte, pour les communes concernées, les objectifs de rattrapage du taux de logements sociaux prévus par l’article 55 de la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) et la résorption de l’éventuelle partie obsolescente du patrimoine.

Les besoins en logements : quel horizon ? quel périmètre ?

2020 cela semble loin ! L’horizon temporel est en effet un paramètre important de la réflexion sur les besoins. Il ne doit pas être trop proche car l’offre de logements qui sera mise en service dans deux ou trois ans est déjà lancée pour l’essentiel. Il ne peut être trop éloigné non plus : prévoir l’avenir avec certitude est évidemment impossible, et même si les logements neufs sont financés sur 50 ans, les évènements des 5 ou 10 prochaines années amèneront à recalibrer les visions de long terme, et les projets développés.

Le périmètre d’observation doit quant à lui correspondre le mieux possible au bassin de vie et notamment prendre en compte le développement des mobilités caractérisant notre époque et transformant sans cesse les limites du territoire « pertinent ».

A ce jour, dans de nombreux territoires (Alsace, Aquitaine, Auvergne, Bourgogne, Bretagne, Champagne-Ardenne, Ile de France, Limousin, Midi-Pyrénées, Nord Pas de Calais, Basse-Normandie, Haute-Normandie, Poitou-Charentes, Rhône Alpes) les organismes Hlm et leurs associations régionales se sont donc emparés des outils mis à leur disposition par l’Union sociale pour l’habitat, ou ont développé leurs propres instruments de mesure, pour produire leur diagnostic et proposer à leurs partenaires leur vision collective des besoins en logements et en logements sociaux. Des démarches sont en cours d’élaboration dans les autres régions. L’ambition de ce travail est également d’alimenter le débat national avec les pouvoirs publics à partir d’une réflexion beaucoup plus « en prise » avec les territoires.

 

Dominique Belargent, Responsable du département des politiques territoriales de l’habitat de l’Union sociale pour l'habitat

Maxime Chodorge, Chargé d’études à la direction des études économiques et financières de l’Union sociale pour l'habitat