Concertation 20.03.2013

Les locataires, partie prenante du monde Hlm

L’une des spécificités du logement social en France réside dans la place accordée aux locataires au sein des instances de chaque organisme Hlm et, au niveau national, de l’Union sociale pour l’habitat.

Commission d'attribution - Lille Métropole Habitat © Lille Métropole Habitat

Caractéristique assez unique de la gouvernance Hlm, les locataires élisent tous les 4 ans des représentants au conseil d’administration, ou de surveillance, de l’organisme Hlm. Ils pèsent donc sur les décisions majeures du bailleur au même titre que les représentants de l’État, des actionnaires ou des collectivités locales.

Les locataires sont également présents au sein des commissions d’attributions de logements et des conseils de concertation locative. Ces derniers, créés par la loi SRU en 2000, sont consultées sur les différents aspects de la gestion des immeubles relevant :

  • du programme triennal de réhabilitation et des projets de construction-démolition conformément à l’article 44 quater de la loi n° 86-1290 du 23 décembre, modifié par l’article 193 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 ;
  • du programme annuel de gros entretien et immobilisations (Anciennement GE-GR) ;
  • des travaux et des aménagements propres à optimiser les charges locatives ;
  • des projets relatifs au développement durable ;
  • des travaux d’équipement en matière de nouvelles technologies de l’information et de la communication susceptibles d’être proposés aux locataires ;
  • de la sécurité des immeubles et des dépendances (caves, parkings) ;
  • le cas échéant, du programme annuel de vente du patrimoine locatif aux habitants ;
  • de la classification des immeubles au titre de la Convention d’utilité sociale.

La loi SRU prévoit que des moyens doivent être mis à disposition des locataires dans la cadre de la concertation. Les derniers bilans effectués en 2010 par la Confédération générale du logement (CGL), d’une part, et par le Mouvement Hlm, d’autre part, font apparaître une allocation forfaitaire qui se situerait à hauteur de 1,4 euro par an et par logement selon la CGL et à hauteur de 1,8 euro pour l’Union, la base d’analyse n’étant pas exactement la même.

Les locataires ont un rôle de contrôle de certaines des activités de l’organisme bailleur : c’est le cas, par exemple, en matière de charges locatives. La loi du 26 décembre 1986 organise les droits des représentants des locataires concernant lecontrôle des charges.

En termes de participation à la décision, les locataires sont amenés à se prononcer sur les « opérations d’amélioration ayant une incidence sur les loyers et les charges et les opérations de construction démolition » (Article 44 de la loi du 23 décembre 1986). Ils peuvent également être appelés à voter dans le cadre des accords collectifs locaux sur des travaux d’amélioration impactant leur loyer et/ou leurs charges (Article 42 de la loi du 26 décembre 1986).

Des engagements forts de la profession en matière de qualité de service sont aussi l’occasion d’associer les locataires sur des projets structurants pour leur quotidien. Citons la réalisation de l’enquête triennale de satisfaction qui se traduit par des plans d’actions d’amélioration continue ou des labels et des certifications de la qualité associant les locataires (Quali-résidences, HQS…).

Des pratiques volontaristes permettent également la coproduction d’actions et de projets (lire notre article « La coproduction sur le terrain »). C’est le cas par exemple des Fonds participatifs permettant l’émergence de projets associatifs locaux, la participation aux actions du bien-vivre-ensemble, l’élaboration et l’animation de chartes locales de voisinage, l’implication en faveur de la tranquillité et de la sécurité, etc.

Une présence forte au sein de l’Union sociale pour l’habitat

Les représentants des locataires sont membres du Conseil social Hlm. Créé en 1981, cet instance joue un rôle consultatif auprès du Comité exécutif. Elle produit des avis ou des contributions sur les questions qui lui sont soumises par l’Union ou dont elle s’est autosaisie. Le Conseil social Hlm est composé de 31 membres, répartis en six collèges : associations d’élus et de collectivités territoriales, organismes socioprofessionnels, association d’habitants, organisations syndicales et associations d’insertion ou de gestionnaires. Chaque membre dispose du droit de vote au Congrès Hlm.

Les locataires sont aussi représentés au sein de l’Instance nationale de concertation (INC), commission permanente de l’Union sociale pour l’habitat. Elle est le lieu d'information, de concertation et de débat préparatoire à la négociation en Commission nationale de concertation (CNC) entre l'Union sociale pour l'habitat et les organisations nationales représentatives de locataires. Depuis 2014, l'ensemble des cinq confédérations nationales de locataires a desiogné un représentant dans les commissions thématiques de l'Union sociale pour l'habitat (qualité de service, développement durable, quartiers, politiques sociales, etc.)

Ils sont également présents au sein du conseil d’administration de l’Institut Hlm de la RSE, association destinée à promouvoir le déploiement de la responsabilité sociale des entreprises (RSE) au sein des organismes Hlm.

Enfin, plusieurs projets sont menés en commun avec les locataires, comme le fut ,en 2011, l’appel à projet « Particip’Actives », ou en 2013-2014, le bilan conjoint des conseils de concertation locative.