Maîtrise d'ouvrage 10.10.2012

Les évolutions récentes de la maîtrise d'ouvrage Hlm

Retour sur les récentes évolutions réglementaires qui ont impacté la maîtrise d’ouvrage Hlm avec Christian Romon, Secrétaire général de la Mission Interministérielle pour la Qualité des Constructions Publiques (MIQCP), et Véronique Le Bouteiller, Architecte et urbaniste en chef de l’Etat.

Christian Romon et Véronique Le Bouteiller, DR MIQCP et DR réservés

Quelles sont les spécificités de la maîtrise d'ouvrage dans le monde Hlm ?

Christian Romon

Le milieu Hlm a l'immense avantage de regrouper en son sein l'ensemble des attributions associées à la finalité même de l'acte de construire. Un organisme peut être maître d’ouvrage, gestionnaire, exploitant et mainteneur. Il est aussi en charge de ce que l'on peut appeler la maîtrise d'usage : le fait de garantir aux habitants un cadre de vie digne, confortable, bien inséré dans la ville, bénéficiant de toutes les commodités de proximité.

Cette position implique des devoirs. Les programmes des logements à construire ou à réhabiliter doivent participer à la construction de quartiers garantissant une bonne qualité de vie. Ils doivent intégrer des réalités sociologiques et culturelles, ainsi que les niveaux de ressource des habitants. Il est donc nécessaire que les organismes soient à l’écoute permanente des locataires, pour disposer d'une connaissance fine et sans cesse actualisée des pratiques qui favorisent le bien vivre ensemble.

Pour leurs projets, les organismes Hlm ne sont plus obligés de passer par la procédure traditionnelle du concours d'architecte. Comment jugez-vous cette évolution ?

Véronique Le Bouteiller

Depuis la « loi Warsmann » du 17 mai 2011, les organismes Hlm ne sont plus soumis au Code des marchés publics mais à des procédures plus souples. C’est ainsi que les organismes échappent à l’obligation de concours pour les opérations neuves au-dessus des seuils européens (200 000 € HT pour les marchés de service). Cette absence d’obligation ne les empêche pas d’y recourir et de nombreux organismes, publics ou privés, ont exprimé leur intention de continuer à pratiquer le concours.

La MICQP les y encourage vivement. Le concours a représenté un vrai progrès pour la qualité architecturale. Sa procédure conduit à une émulation des équipes de maîtrise d’œuvre et à des réponses architecturales diversifiées pour un même programme.

Christian Romon

Par ailleurs, l’organisation d’un concours ne pèse pas sur le calendrier global d’une opération. Bien au contraire, il permet d’aller plus vite. Il mobilise en amont l’ensemble des acteurs qui participeront au projet, notamment au regard des diverses autorisations administratives à délivrer ultérieurement ou de la mobilisation des différentes sources de financement pour le montage de l'opération. Une fois que le jury a délibéré, tous les acteurs sont déjà engagés pour que le projet se déroule au mieux. Sans cela, le maître d'ouvrage doit mobiliser successivement les différentes autorités administratives et les financeurs. Il perd l'effet collectif mobilisateur du jury de concours et donc un temps précieux.

Les organismes Hlm peuvent aujourd'hui recourir à la conception-réalisation pour leurs projets. Quelle est cette procédure et quel regard portez-vous sur elle ?

Véronique Le Bouteiller

La « loi Boutin » du 25 mars 2009 a introduit un régime dérogatoire à la loi « MOP » pour les organismes Hlm en permettant le recours au processus de conception-réalisation. Il consiste en un marché de travaux intégrant la réalisation des études de maîtrise d’oeuvre. La MICQP a édicté un guide porteur de recommandations à cet effet (« Conception-réalisation, recommandations pour un bon usage du processus », MIQCP, 2010). Nous estimons que si le contrat unique permet de gagner du temps, le processus traditionnel, qui consiste à faire appel à une maîtrise d’œuvre indépendante, garantit plus efficacement la qualité architecturale de la réalisation. A notre avis, le contrat signé très tôt avec l’entreprise, dans le cadre du processus de conception-réalisation, ne laisse pas la place à la mise au point progressive du projet, et aux allers et retours essentiels pendant les phases d’études, ni aux ajustements éventuels à opérer.

Christian Romon

La simplicité apparente du contrat unique laisse en réalité le maître d'ouvrage démuni pour gérer ce contrat puisqu'il n'a plus de maître d'œuvre à ses côtés pour le conseiller, assurer la surveillance des entreprises pendant les travaux et pour gérer leur réception. La question d'une éventuelle prolongation de ce régime dérogatoire au-delà de 2013 doit donc être examinée avec attention. Un bilan des réalisations menées selon ce process est donc indispensable, notamment pour évaluer si le gain de temps sur ces opérations n'a pas été obtenu au préjudice de la maturation progressive du projet, et donc au détriment de la qualité des conditions d'usage.