Pouvoir d'achat 01.08.2013 Rédigé par Maxime Chodorge

Les Hlm, rempart contre l’érosion du pouvoir d’achat

En deux décennies, les prix immobiliers ont nettement cru. Les ménages modestes sont de plus en plus souvent locataires, et leur loyer pèse de plus en plus lourd. Dans un tel contexte, les Hlm préservent le pouvoir d'achat de leurs locataires.

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Ces vingt dernières années, si les prix des logements anciens ont cru de 90 %, les revenus moyens par ménage n’ont cru que de 20 % (1). Dans ce contexte, on constate que les ménages aisés et les classes moyennes sont de plus en plus fréquemment propriétaires, mais les ménages modestes de moins en moins.

Les ménages modestes sont de plus en plus souvent locataires

En 1988, 43 % des ménages du cinquième le plus modeste de la population étaient propriétaires de leur logement. En 2006, 38 % sont dans ce cas. A l’inverse, parmi ce cinquième le plus modeste des ménages, la proportion de locataires du secteur social est passée de 22 à 31 %, et la proportion de locataires du secteur privé de 20 à 25 %.

Le logement, une charge croissante qui grignote le pouvoir d’achat

La charge de logement a nettement plus progressé que les revenus dans le secteur locatif privé. Le taux d’effort moyen y est passé par exemple de 21% en 1988 à 26% en 2006 (charges comprises et aides au logement déduites), et de 30% à 40% pour les ménages appartenant au cinquième le plus modeste de la population. Dans ce dernier cas, le budget disponible une fois la dépense de logement payée (charges d’eau et d’énergie incluses), ce que l’on appelle le reste pour vivre, a stagné et demeure très faible. Par exemple dans le cas d’un célibataire, il était, en moyenne, de 360 € par mois en 1988, et de 350 € par mois en 2006. Les enquêtes auprès des consommateurs confirment que le logement et les autres dépenses fixes pèsent de plus en plus lourd, surtout pour les ménages modestes.

Les Hlm préservent le pouvoir d’achat des plus modestes

Les logements Hlm sont évidemment moins chers que les logements locatifs du parc privé. Ils se louent en moyenne 320 € contre 490 € par mois, pour des surfaces pourtant souvent plus grandes. 

Depuis la fin des années 1980, malgré la forte baisse des subventions directes à l’investissement (voir encadré), les Hlm ont permis aux ménages les plus modestes de voir leur budget disponible augmenter. Du fait de la présence plus fréquente de ménages très modestes, le taux d’effort moyen de l’ensemble des locataires Hlm a certes augmenté (22 % en 2006 contre 18 % en 1988). Mais, pour ces ménages du cinquième le plus modeste de la population vivant dans le parc social, le taux d’effort a moins augmenté que dans le secteur locatif privé : il est passé de 23% en 1988 à 27 % en 2006. Et leur reste pour vivre a progressé, en passant de 400 à 440 € par mois dans l’exemple des ménages de célibataires, pour être maintenant de près de 100 € supérieur à celui des locataires du privé aux revenus comparables.

Le caractère non-lucratif des organismes Hlm favorise la modération des loyers

Les loyers plus modérés des Hlm ne sont pas seulement le fait d’aides directes ou indirectes (subventions de l’Etat et des collectivités locales, TVA à taux réduit et exonérations temporaires de certains impôts locaux). Le caractère non lucratif et non spéculatif des organismes Hm contribue directement à modérer les loyers : une fois les emprunts remboursés, les logements Hlm génèrent des recettes qui sont réinvesties dans de nouveaux logements pour en abaisser les loyers.

Suite à une réforme d’ampleur en 1977 sur le financement du logement, les subventions ont diminué et couvrent moins du quart du coût de revient d’un logement… Et l’autofinancement prend une part de plus en plus importante dans le bouclage des nouveaux projets.

(1) Augmentation entre 1988 et 2010, une fois neutralisés les effets d’inflation. Remarquons que malgré tout, le nombre de transactions immobilières atteint des niveaux historiquement élevés. Ce paradoxe s’explique. D’une part, la baisse des taux d’intérêt, la hausse des mensualités et l’allongement des durées des crédits immobiliers ont accru les montants des emprunts des ménages lors de l’acquisition d’un logement. D’autre part, le bouclage des plans de financements des accédants à la propriété a également été permis par la hausse des apports personnels (généralement issus de la revente de son précédent logement, d’un héritage et/ou d’une donation) et l’éventuel accès à des aides publiques plus importantes (voir l'étude du Centre d'Analyse Stratégique, en pièce jointe à cet article).

 

Maxime Chodorge, chargé d’études à la direction des études économiques et financières de l’Union sociale pour l'habitat