27.10.2017

Le Mouvement Hlm demande un moratoire sur la baisse des APL

L'Union sociale pour l'habitat demande un moratoire sur la baisse des APL à la suite de sa rencontre avec le Premier ministre

L'Union sociale pour l'habitat et les Présidents – ou leurs représentants - de l'ensemble des fédérations qui la compose ont rencontré le Premier ministre, Édouard Philippe, mercredi 25 octobre, à Matignon, ainsi que Julien Denormandie, secrétaire d'État auprès du ministre de la Cohésion des territoires.  
 
Cette reprise du dialogue et l'examen des propositions du Mouvement Hlm autour de la TVA est un des éléments nécessaires à la sortie de crise provoquée par la décision prise par le Gouvernement, sans aucune concertation, d'imposer aux bailleurs sociaux de compenser, à hauteur de 1,7 milliard d'euros, la baisse des APL pour les locataires du parc social.
 
Pour autant un accord global n'est pas envisageable sur ces éléments.
 
Un prélèvement portant sur les loyers des locataires du parc social est à la fois infondé - il n'y a aucun effet inflationniste des APL dans le parc social, où les loyers sont réglementés - et mortifère pour le logement social, et donc la solidarité nationale. Il fait porter un risque systémique majeur au logement social, dont les conséquences n'ont manifestement pas été évaluées. Au-delà des 1,7 milliard d'euros inscrits dans le projet de loi de finances, l'Union rappelle que la « facture » totale, incluant les autres prélèvements prévus sur les organismes Hlm (contribution au Fonds national des aides à la pierre, gel des loyers, etc.) s'élève dans les faits à 2 milliards d'euros, ce qui est un coup sans précédent porté à l'encontre du logement social et des missions qu'il incarne.
 
L'Union sociale pour l'habitat demande que l'article 52 du projet de loi de finances fasse l'objet d'un moratoire, afin qu'une mesure d'impact, sérieuse et documentée, puisse être menée, en prenant en compte l'ensemble des attentes des parties prenantes de la politique du logement, dans la perspective de la prochaine loi sur le logement annoncée par le Gouvernement.
 

12.09.2017

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11.08.2015

"Le logement social: un modèle de financement économe en fonds publics"

J.-L. Dumont, président de l’Union sociale pour l’habitat, revient sur les principes fondamentaux sur lesquels repose le modèle économique du logement social et en souligne l’efficacité dans un contexte de restriction budgétaire.

La France a la chance de disposer d’un important secteur du logement social. Un secteur qui fonctionne en dehors des circuits financiers internationaux et qui joue un rôle contra-cyclique en période de crise, avantage aujourd’hui bien précieux. Il repose ainsi sur un modèle de financement public peu coûteux pour le pays qui transforme une ressource à vue (le livret A) en prêts à très long terme.

L’emprunt constitue le mode de financement principal des investissements locatifs sociaux : 75% du coût de la production de logements Hlm est financé par l’emprunt. Une charge financière qui est couverte, avec les autres charges d’exploitation, par les loyers, ressource essentielle donc de la gestion locative. Les loyers Hlm permettent à la fois de rembourser sur une longue durée ces emprunts, de financer les dépenses liées à l’exploitation du parc Hlm et de dégager des « bénéfices » (autofinancement) entièrement réemployés dans le financement de l’activité Hlm.

En 2013, les fonds propres des organismes ainsi constitués ont contribué pour 15% au financement de la construction de logements sociaux. Le prix de revient des logements sociaux (le prix de revient par logement est estimé actuellement à 142000 euros) a fortement augmenté au cours des dix dernières années (+83% entre 2000 et 2012 pour une inflation de 23%). Il a tendance à augmenter plus vite que l’inflation -et que les loyers- du fait de la hausse des prix fonciers et immobiliers et des contraintes réglementaires (objectifs de réduction des consommations énergétiques, accessibilité des logements) qui pèsent sur les coûts de construction. Et ce, sans que les aides publiques budgétaires et fiscales suivent cette évolution. D’où une augmentation des fonds propres que les organismes Hlm apportent aux nouvelles opérations.

Le troisième apport essentiel est constitué par la mobilisation des aides à la pierre de l'Etat et de différentes aides versées par les collectivités territoriales et le 1% Logement – subventions, aides fiscales, aides de circuit. L’apport de ces aides directes est déterminant : plus un logement est subventionné, plus le loyer qui pourra être proposé sera faible.

Les aides à la pierre permettent notamment de garantir, dans le temps, des loyers bas. Elles garantissent le niveau du loyer de sortie que l’aide personnelle vient ajuster en termes de taux d’effort aux ressources du ménage. Elles subissent chaque année une baisse constante pour atteindre aujourd’hui moins de 400 millions d’euros par an. Cette réduction marque un désengagement progressif de l’Etat. Elle est une erreur économique dans la mesure où l’effort qui n’est pas consenti par l’aide à la pierre dans la construction se reporte en coûts d’aides à la personne pendant toute la période d’exploitation du logement.

L'Aide personnalisée au logement (APL) joue bien un rôle crucial dans le parc social et est totalement au bénéfice des locataires puisque les loyers Hlm sont plafonnés. Les organismes Hlm dont les loyers sont plafonnés ne pratiquent aucun "effet d'aubaine" sur l'APL, contrairement au parc non conventionné pour lequel l'encadrement et la régulation des loyers n'ont pas été confirmés par le Gouvernement. Par ailleurs, les locataires Hlm ne représentent que 34% des 18,2 milliards d'euros consacrés annuellement aux aides personnelles au logement, soit 6,2 milliards d’euros. Au-delà même du secteur locatif, l'"APL accession" intervient dans les parcours résidentiels en rendant possible l'accession de familles modestes, ébréchant ainsi la reproduction des inégalités en termes de détention de patrimoine.

Pour poursuivre les efforts de production définis par le Gouvernement et que la pénurie de logements impose, le Mouvement Hlm s’est engagé à travers la signature du Pacte d’objectifs et de moyens, signé entre l’État et l’Union sociale pour l’habitat le 8 juillet 2013. Puis par l’accord triennal baptisé "Agenda Hlm 2015-2018", signé en présence du Premier ministre Manuel Valls, de la Ministre du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité, Sylvia Pinel et de la Secrétaire d’État chargée de la Ville, Myriam El Khomri, à l’occasion de la clôture du Congrès Hlm de Lyon, en septembre 2014.

Cet accord prévoit notamment le renforcement de l’activation des fonds propres des organismes à travers un dispositif de mutualisation, le maintien des aides à la pierre à un niveau adapté aux besoins de production, la prolongation de l’exonération de la taxe Foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les constructions neuves, la prolongation de la "mutualisation-production" initialement prévue pour les années 2013-2014-2015 à la durée de l’Agenda Hlm 2015-2018 pour servir l’objectif de programmation de 120 000 logements locatifs sociaux par les organismes Hlm et le développement expérimental d’un programme annuel de 5 000 logements "PLAI-Hlm" à loyers très modérés pour répondre à une demande de plus en plus importante de logements à loyers très bas.

D’une manière générale, les difficultés des finances publiques, actuelles et à venir, posent avec acuité le problème des choix d’investissement de la puissance publique, et de leur rapport coût/efficacité économique et sociale. Ces dernières années, le développement des aides fiscales avec trop souvent peu ou pas de contreparties sociales a pu obérer les aides au logement social qui permettent la constitution d’un patrimoine social pérenne.

Pour conclure, non seulement le logement Hlm est social (plafonds de loyers, plafonds de ressources, contraintes d’attribution, de non-cessibilité), mais il constitue un investissement sur le long terme. Un logement social peut vivre 100 ans ! Une fois l’investissement amorti, les bénéfices engendrés sont réinvestis obligatoirement dans le secteur et en particulier dans la construction de nouveaux logements sociaux. C’est un levier d’action puissant pour l’aménagement du territoire, en plus d’avoir un effet direct sur la vie économique.

Le logement social, secteur créateur d’emplois non délocalisables, est donc un allié précieux pour tout pouvoir public qui veut l’utiliser au service d’une ambitieuse stratégie de sortie de crise, articulant politique économique, sociale et de cohésion nationale.

 

Jean-Louis Dumont
Président de l'Union sociale pour l'habitat

Aller plus loin

24.06.2015

Semaine nationale des Hlm : 500 événements ont fait découvrir les vies actives en Hlm

La 3ème édition de la Semaine nationale des Hlm a réussi son pari : intéresser le public à une facette méconnue des Hlm : leur soutien aux "vies actives", thème de l’année 2015.

Du 13 au 21 juin, les bailleurs sociaux et les associations régionales de l’habitat social ont réuni, partout en France, habitants, élus, associations, professionnels du logement social pour exprimer, à travers 500 animations, expositions, visites ou conférences, le dynamisme du vivre ensemble en Hlm, mais aussi ses défis et les solutions mises en place en faveur de l’emploi, de l’insertion, de l’entreprenariat, de l’implication des habitants dans leur cadre de vie...

Avec plus de 80 000 salariés, 3 000 offres d’emploi par an et une forte implication des associations dans les quartiers, le secteur Hlm est animé par une communauté de professionnels et par des partenaires associatifs investis, que les bailleurs sociaux ont mis à l’honneur du 13 au 21 juin. Partout en France, plus de 500 événements organisés à l’occasion de la Semaine nationale des Hlm ont permis à tous de découvrir les métiers Hlm et l’action des bailleurs en faveur de la cohésion sociale.

"La forte participation du grand public et des professionnels aux nombreux événements organisés pendant cette semaine conforte le Mouvement Hlm dans sa vision : la cohésion sociale doit être portée par une exigence de volontarisme, d’action et de solidarités effectives, analyse Jean-Louis Dumont, président de l’Union sociale pour l’habitat. Les bailleurs sociaux invitent toutes les parties prenantes à s’associer à cette dynamique."

Hlm sur cour(t) : partager un autre regard sur le vivre-ensemble

L’Union sociale pour l’habitat, qui est à l’initiative de la Semaine nationale des Hlm, organisait pour la 3e édition le concours "Hlm sur cour(t)" qui permet à de jeunes réalisateurs de partager leur vision du vivre-ensemble. En racontant une fiction originale sur le logement social et les histoires qu’il abrite, les 3 courts-métrages sélectionnés cette année invitent à découvrir 3 personnages à un moment clé de leur parcours professionnel ou personnel. C’est le film Gagarine, réalisé par Fanny Liatard et Jérémy Trouilh, tourné dans la cité Youri Gagarine d’Ivry-sur-Seine avec Idrissa Diabaté (Bandes de filles), qui a remporté le Grand Prix du jury 2015.

Semaine nationale des Hlm : Préoccupation majeure des Français, le logement est au carrefour de questions d’actualité aiguë : le pouvoir d’achat, le coût de l’énergie, la lutte contre la précarisation, le vivre ensemble... Le Mouvement Hlm a souhaité donner rendez-vous au grand public, habitant en Hlm ou non, ainsi qu’aux professionnels, aux parties prenantes, aux médias et aux élus, pour les convier à des manifestations et actions locales sur l’ensemble du territoire. La 3e édition de la Semaine nationale des Hlm a pour thème "Les Hlm, fabriques de vies actives". Du 13 au 21 juin 2015, partout en France, les organismes Hlm et les associations régionales de l’habitat social présentent leurs initiatives et réalisations au service des habitants. Pour en savoir plus : www.semainehlm.fr

 

Sont partenaires de la Semaine nationale des Hlm : La Poste, La Banque Postale, Qualitel, GrDF et l'ANRU.

24.06.2015

Innovation architecturale : diaporama #2

01.09.2014

Financer les Hlm dans un contexte de crise économique?

Le modèle économique du logement social, qui repose sur des prêts de la Caisse des Dépôts, adossés aux encours du Livret A, est un modèle robuste qui, malgré le durcissement de la conjoncture économique et la raréfaction des financements publics, permet de continuer à construire des logements.

• Produire des logements aux loyers inférieurs à ceux du marché
Les Hlm sont comparables en qualité et en coût de construction aux logements destinés au locatif privé ou à l’accession. Pour que leur loyer soit sensiblement inférieur à ceux du marché, tout en permettant une exploitation durablement équilibrée, la production de ces logements repose sur un modèle de financement original qui associe différents acteurs.

• Un modèle adossé à l’épargne populaire et aux fonds propres
Les opérations de logement social sont financées pour 71 % en moyenne par des prêts de long terme à taux modérés émis par la Caisse des Dépôts à partir des ressources du Livret A.
Les loyers permettent à la fois de rembourser ces emprunts et de dégager des ressources entièrement réemployées dans le financement de l’activité Hlm. En 2012, les fonds propres ainsi constitués ont contribué pour 15 % au financement de la construction des logements sociaux. Cette part a presque triplé en 10 ans.

• L’apport de l’État
L’État apporte des aides sous forme de subventions (les aides à la pierre, qui peuvent être déléguées aux collectivités locales) ou d’avantages fiscaux (taux réduit de TVA et exonération de Taxe foncière sur les propriétés bâties – TFPB – sur une certaine durée).

• La contribution des collectivités, un investissement mesuré et de long terme
De montants variables, les aides des collectivités locales sont fréquentes et tout aussi nécessaires à l’équilibre financier des opérations. Elles peuvent prendre des formes diverses : subventions d’investissement directes, garantie d’emprunt pour permettre le prêt auprès de la Caisse des Dépôts, cession de foncier avec décote ou encore prise en charge de la viabilisation des terrains. Ces contributions leur permettent en retour de bénéficier de droits de réservation sur une partie des logements construits (cf. page 18).

• La participation des employeurs à travers Action Logement
La dernière source de financement est la participation des employeurs, à travers Action Logement, à l’effort de construction, destiné au logement des salariés. Elle prend la forme de prêts et de subventions et donne lieu également à des droits de réservation.

 

La maîtrise des coûts : un enjeu primordial pour modérer les loyers
Les normes et les réglementations, en constante inflation, sont de plus en plus coûteuses à mettre en oeuvre. Or, réduire le coût de construction des Hlm est indispensable pour modérer les loyers et les charges, sans renoncer à la qualité. Pour ce faire, les organismes Hlm actionnent plusieurs leviers : choisir des dispositifs énergétiques économes sur le long terme, favoriser les innovations comme la construction modulaire, notamment en bois, recourir à la conception-réalisation lorsque cela est justifié, etc.

 

12.08.2014

Le patrimoine Hlm

Le logement social est une réalité fondamentale inscrite au cœur de la vie des Français. Tableau général du patrimoine Hlm au travers de plusieurs chiffres-clés.

4,7 millions de logements

Les organismes Hlm possèdent 4,4 millions de logements locatifs et 300 000 logements-foyers.

En 2014, 92 500 logements ont été financés, y compris au titre de l’ANRU, auxquels s’ajoutent 2 000 logements financés Outre-mer.

Les opérateurs Hlm ont également vendu 9 800 logements destinés à des accédants, en secteur groupé ou en diffus. Par ailleurs, près de 7 500 logements locatifs ont été vendus à leurs locataires ou d'autres personnes physiques et 95 000 étaient en cours de commercialisation en fin d’année.

Aujourd'hui, 72 % les logements du parc Hlm sont des maisons ou sont situés dans des petits ou moyens immeubles. Ce type d'opérations représente 95 % des logements construits depuis 10 ans. La taille moyenne des immeubles -  20 logements - facilite l'insertion du logement social dans le tissu urbain et le "bien vivre ensemble" à l'échelle des résidences.

Plus de10 millions de personnes sont logées en Hlm

Chaque année, près de 500 000 emménagent dans le parc Hlm. En 2014, les logements vacants (y compris la vacance technique due aux projets de démolition, aux travaux ou à la rotation du parc) représentaient 4,3% du parc total géré, avec de fortes disparités suivant la localisation.

Des logements confortables et spacieux, qui maitrisent leur consommation énergétique

Dans le parc Hlm, la taille moyenne d’un logement est de 69 m² contre 66 m² pour les logements locatifs privés. La consommation énergétique moyenne est de 170 KWh par m² et par an contre 240 KWh par m² et par an dans le parc locatif privé.

Un parc en voie de rénovation

On assiste aussi à un renouvellement des logements sociaux avec de grandes rénovations du parc actuel et un grand dynamisme de construction pour l’habitat social. Trois logements Hlm sur dix ont été construits après 1985. La réhabiliation du parc Hlm a concerné 105 000 logements familiaux en 2014.

12.08.2014

L’habitat social : une mission d’intérêt général

Dans un contexte de précarité accrue et d’inflation des prix de l’habitat, la vocation du Mouvement Hlm est d’offrir un logement de qualité à ceux qui ne peuvent pas se loger au prix du marché. Une mission essentielle à la préservation de la cohésion sociale pour un meilleur vivre ensemble.

Faire face à la demande croissante des ménages aux revenus modestes, s’adapter aux exigences du développement durable, promouvoir l’accession à la propriété, rénover les grands quartiers d’habitat social, œuvrer à la cohésion territoriale, améliorer la qualité des services rendus, répondre à l’urgence des besoins et contribuer à pallier le déficit de logements abordables : tels sont les défis qui mobilisent le Mouvement Hlm, au service de près d’un Français sur six, en métropole et en outre-mer.

Des valeurs fortes, traduites dans les faits

Mixité, solidarité, progrès, développement durable : ces valeurs fondatrices
 du Mouvement Hlm guident au quotidien l’action des quelque 742 organismes Hlm. Cette dynamique se concrétise dans les faits par plusieurs réalités :

  • un tiers des ménages du parc Hlm gagnent moins de 795 euros par mois/personne ;
  • selon le dernier recensement 2010, les employés et les ouvriers représentaient 47 % des résidents, les retraités 26%, et les professions intermédiaires 12% ;
  • en 2014, les organismes ont mis en chantier 82 000 logements neufs et logements-foyers. Ils en ont acquis et amélioré 5 000 et acquis sans travaux 6 000. Les opérations lancées en 2014 atteignent ainsi un total de 93 000 logements et foyers.
  • une production de logements avec un niveau de performance énergétique élevé : entre 2007 et juillet 2015, 280 000 logements ont été certifiés BBC et 30 000 sont en cours de certification.
La mixité, une valeur au coeur du vivre ensemble

La mixité sociale repose sur la volonté politique de faire cohabiter dans une zone géographique donnée, des personnes de catégories socio-professionnelles, de niveaux de vie, et/ou de cultures différents.

En France, la mixité sociale est envisagée comme un moyen de diminuer les exclusions et la fracture sociale. Cet enjeu, primordial aux yeux de l’Union sociale pour l'habitat, est la pierre angulaire du travail réalisé au niveau national et régional par ses adhérents, qui la considèrent comme l’un des gages de la cohésion sociale.

 

Les Hlm, une réponse d’intérêt général à la crise du logement

Les dépenses courantes des ménages pour le logement représentent 21% de leur revenu disponible. Les prix de l’habitat dans le secteur augmentent et poussent les ménages vers l’habitat social. Ainsi les loyers modérés du parc Hlm consolident le pouvoir d’achat des ménages qui y résident, favorisant leur consommation de biens et de services et participant ainsi à l’économie locale.

Le logement social, un secteur important pour l’économie française

Les Hlm emploient au quotidien 82 000 agents, de qualifications diverses, dont plus des trois quarts sont des agents de proximité. Ils créent, par ailleurs, de l'emploi dans le BTP et chez les artisans. 140 000 emplois sont actuellement générés par les programmes de construction et de rénovation de logments locatifs Hlm, soit près de17 milliards d'euros d'investissement en 2013. Ces emplois ne sont pas délocalisables.

02.04.2014

Amiante : l’Union sociale pour l’habitat réagit

L’Union sociale pour l’habitat réagit vivement aux informations diffusées par la presse ce jour, qui tendent à assimiler logements Hlm et amiante.

Elle rappelle, que c’est l’ensemble de la construction des années 1960, jusqu’au début des années 1990 qui peut être concernée par l’amiante, soit au total plus de 15 millions de logements. Sur ce total, les logements Hlm représentent 3 millions de logements.

L’Union sociale pour l’habitat précise que depuis son interdiction en 1997 et la mise en évidence de ses enjeux de santé publique, les organismes Hlm sont en pointe dans la gestion du traitement de l’amiante et respectent la réglementation.

Jean-Louis Dumont, président de l’Union sociale pour l’habitat, a interpellé le Premier ministre dès novembre dernier. Il a demandé, en urgence, un portage interministériel du sujet « amiante ». Sont en effet concernés l’innovation et la recherche, l’industrie, la santé, la formation et le travail, le logement…

Le Mouvement Hlm réitère cette demande à l’adresse du nouveau Gouvernement, et réclame :

  • la création d’une structure interministérielle, référente sur le sujet ;
  • la constitution d’un fonds spécifique, dédié à la recherche et au traitement de l’amiante, dont le coût annuel est estimé, pour le seul parc Hlm, à 2,4 milliards d’euros ;
  • la préfiguration d’une véritable filière industrielle adaptée aux enjeux.

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