Politique de l'habitat 15.03.2012 Rédigé par François Salzgeber, Dominique Belargent et Dominique Bresard

Besoins en logements : état des lieux

500 000, 1 million... En période pré-électorale plus que toute autre, les besoins en logements donnent lieu à des déclarations, estimations, voire surenchères sans que l’on soit en mesure de s’accorder sur une réalité objective.

L’estimation et la compréhension des besoins en logements sont au cœur des politiques du logement. Mais cette notion complexe n’est pas appréhendée de la même façon par les acteurs de ces politiques. Certains comptent en nombre de logements, d’autres en nombre de personnes ayant besoin d’un logement. Certains parlent des besoins de telle ou telle catégorie de ménages alors que d’autres se limitent aux seuls logements sociaux ou d’autres types de logements.

Une notion qui ne fait pas consensus

Si les conditions de logements continuent à s’améliorer de façon significative, par exemple la taille moyenne du logement est passée de 82 m2 en 1984 à 91 m2 en 2006, les besoins en logement restent très importants sans qu’il soit possible de s’accorder sur leur réalité, leur localisation, et surtout sur une évaluation quantitative précise et fiable.
Quantifier les besoins en logement est un exercice complexe. Chacun d’entre nous a besoin en permanence d’un logement, mais cette vérité n’est pas à elle seule suffisante pour estimer le besoin en logement. En effet chaque événement de la vie qu’il soit heureux (naissance d’un enfant, indépendance des jeunes adultes qui quittent leur foyer, mutation professionnelle) ou plus difficile (séparation, chômage, maladie, décès d’un proche,…), peut avoir des implications en matière de logement. Au-delà des données démographiques et sociologiques, le dynamisme économique  et l’attractivité des territoires contribuent également à définir ces besoins.

La nécessité d’une vision prospective

La mise en œuvre des politiques du logement demande du temps. Entre la décision  d’engager une opération et sa mise en service, il s‘écoule facilement 4 ou 5 ans. L’estimation des besoins nécessite donc une vision prospective de l’évolution des territoires. Souvent  abordée sous l’angle exclusif de la construction neuve, l’évaluation des besoins en logement néglige l’adaptation du parc existant (réhabilitation thermique, adaptation au vieillissement,…). C’est pourtant cette adaptation qui apporte la réponse la plus significative aux besoins des habitants des territoires.

Définir les besoins en logements, un choix politique

Définir et quantifier les besoins en logements relève donc avant tout d’un choix politique, reflet de la volonté d’accompagner les évolutions de la société et les parcours de vie des citoyens. Cette volonté exprime également les choix en matière de développement urbain et de qualité de vie. Définir les besoins contribue ainsi  à la formalisation et à quantifier les objectifs des politiques publiques de solidarité.

Logement social : un rôle déterminant mais non exclusif

Avec près de 4,5 millions de logements en France, le parc Hlm joue un rôle important non seulement pour les ménages qu’il accueille mais plus largement pour le fonctionnement des marchés locaux. En raison de l’inégale répartition du parc sur le territoire national et de la diversité de ses caractéristiques, ce rôle n’est pas homogène. Le parc social est déterminant pour satisfaire les besoins des ménages les plus modestes,  mais il ne peut pas constituer la seule réponse. Il ne représente d’ailleurs que 17 % des résidences principales. Le parc Hlm doit aussi accompagner les évolutions économiques des territoires et en particulier permettre le logement des salariés,  notamment des plus jeunes.

L’indispensable approche territoriale

La diversité des territoires rend difficile et aléatoire l’estimation nationale des besoins en logements. C’est au plus près des situations locales que cette estimation est la plus efficace et la seule capable  de prendre en compte la complexité des situations. L’approche nationale et macro-économique des besoins en logement ne peut que renforcer le caractère « aveugle » et normatif de politiques de l’habitat qui restent trop centralisées. La désignation d’un chef de file des politiques locales de l’habitat au plus près des territoires  permet d’obtenir une vision partagée des besoins locaux. Elle constitue un facteur déterminant  de la réussite d’une politique du logement  centrée sur la satisfaction des besoins et non sur la seule atteinte d’objectifs quantitatifs définis nationalement en fonction des capacités de financement de l’Etat.

François Salzgeber, secrétaire général à l'action régionale de l'Union sociale pour l'habitat

Dominique Belargent, responsable du département Politiques territoriales de l'habitat de l'Union sociale pour l'habitat

Dominique Bresard, expert Politique de l'habitat et politique urbaine de l'Union sociale pour l'habitat