Politique de l'habitat 22.02.2012 Rédigé par Dominique Bresard

Demandes et besoins de logements, parle-t-on de la même chose ?

Demandes ou besoins : au-delà de la querelle sémantique, l’emploi indifférencié de l’un ou l’autre recouvre des réalités bien différentes, et le choix des termes peut devenir une arme politique.

"La majeure partie des logements de demain existe aujourd'hui". Réhabilitation, Chaumont Habitat

Une certaine confusion existe, sur les notions de demande et de besoin en logements : là où il n’y a pas (ou peu) de demandes en logement social, il n’y aurait pas de besoins en logements ; de même, si l’on construisait suffisamment de logements en France, il y aurait une telle détente des marchés immobiliers que les besoins en logements, en particulier en logements sociaux, seraient totalement couverts. Ces idées reçues méritent d’être mises en perspectives.

1ère idée reçue : La demande de logement social – et notamment les fichiers des demandeurs – traduit bien les besoins en logements sociaux.

Faux. Les fichiers des demandeurs de logement social donnent des indications sur les ressources des demandeurs, leur composition familiale et sur tous les éléments qui sont collectés lors de leur constitution. Mais ces fichiers ne sont pas des indicateurs des besoins en logements sociaux.

En effet, les candidats ne déposent pas de dossier pour un quartier ou une commune qui n’a pas de logements sociaux. De fait, ils estiment, avant même de s’inscrire, leur probabilité d’obtenir un logement qui leur convienne. C’est toute la différence entre la demande inscrite dans un fichier, qui s’infléchit en fonction des prix ou de la durée d’attente, et la demande potentielle d’un territoire.

La demande potentielle d’un territoire, bien plus instructive pour la compréhension des besoins, dépend des dynamiques démographiques et économiques de fond et des ressources des habitants. Si l’on se concentre sur le secteur locatif social, cette demande potentielle est liée à deux dimensions :

  • le  volume de l’offre locative sociale existante (le nombre de logements libérés chaque année) ;
  • et le positionnement plus ou moins concurrentiel du patrimoine social au regard du secteur locatif privé ou de l’accession à bas prix.

En schématisant, on peut dire que les besoins s’apprécient en fonction du différentiel entre la demande potentielle et l’offre (privée ou publique) réellement accessible de ce territoire.

2e idée reçue : L’existence de logements vacants démontre que ces territoires n’ont pas de besoins en logements.

Faux. La vacance des logements démontre uniquement qu’une partie du patrimoine local est inadaptée aux habitants du territoire, en raison de sa  localisation, de ses caractéristiques techniques ou de son obsolescence, de ses performances énergétiques ou de son prix. Lorsque le territoire n’est pas en capacité d’attirer des ménages qui lui sont extérieurs, la vacance va se cristalliser plutôt sur le patrimoine ancien, mal isolé, mal desservi –y compris par manque d’ascenseur - ou stigmatisé (des petits collectifs en bordure de bourg..). Mais dans ce territoire, il existe néanmoins des besoins en logements non couverts. Dans certains départements ruraux par exemple, il pourra s’agir de logements en bon état et bien localisés pour les nouveaux ménages du cru, qui partent du domicile de leur parents (appelés les « décohabitants juvéniles ») ou pour des jeunes apprentis ou des stagiaires ; ou de logements adaptés ou aisément adaptables aux personnes âgées ou vieillissantes…

3e idée reçue : En construisant pendant plusieurs années au moins 400 000 logements, on diminuera progressivement la demande de logement social.

Pas si vrai que cela.  Idée encore récemment proposée au Président de la République en préparation du sommet sur la crise du 18 janvier 2012, l’augmentation significative de la construction de logements est sensée permettre de diminuer la tension immobilière, et ce faisant, de réduire le décalage de prix entre le secteur social et le secteur privé. Mais, comme l’écrivait Jean-Claude Driant, géographe, en 2011, dans la revue Métropolitiques « […]un rythme élevé de construction ne suffit pas à faire jouer au parc neuf l’ensemble des rôles que l’on attend de lui comme contributions à la résorption de la crise du logement, à la réduction des inégalités, et à l’aménagement du territoire. C’est pourtant dans ces dimensions, certes plus complexes à afficher que des programmes simplement quantitatifs, que réside l’essentiel des enjeux des politiques de l’habitat ».

En secteur social, produire du neuf permet d’adapter le patrimoine social aux nouveaux modes de vie (éclatement des noyaux familiaux, nouveaux lieux de résidence et d’emploi... ) et de répondre aux évolutions sociales des habitants (diminution des ressources et solvabilité malmenée). C’est pourquoi la définition des besoins ne peut ni ne doit répondre à une demande conjoncturelle. Elle se doit d’aider à préparer l’avenir.

Dominique Bresard, expert Politique Habitat et Politique Urbaine de l'Union sociale pour l'habitat