04.02.2009

Etude Precepta sur l’immobilier social en France : l'Union sociale pour l'habitat conteste

Etude Precepta sur l’immobilier social en France : L’Union sociale pour l’habitat réfute la conclusion des auteurs sur la prétendue rentabilité des organismes Hlm

L’Union sociale pour l’habitat conteste avec force la conclusion de l’étude du cabinet Precepta de décembre 2008 portant sur le logement social, selon laquelle le niveau de résultat net des « principaux acteurs du secteur » serait généralement supérieur à 15% pour l’année 2007.

L’Union précise que l’indicateur du résultat net qui a été largement médiatisé depuis la publication de l’étude n’est pas pertinent pour apprécier le résultat d’un organisme Hlm donné.

En effet, la présence dans ce ratio d’éléments exceptionnels, tels que les ventes, les subventions de la CGLLS (Caisse de garantie du logement locatif social) ou certaines aides pour la rénovation urbaine, qui ne relèvent pas de l’exploitation, conduit à gonfler artificiellement le résultat.

La seule prise en compte du résultat net aboutit ainsi une vision tronquée et fausse de l’état de santé du secteur, produisant de plus des aberrations complètes : l’organisme Hlm en tête du classement réalisé par Precepta à partir du taux de résultat net est précisément un organisme en redressement qui a fait l’objet à cette fin d’un apport de fonds exceptionnel !

L’Union sociale pour l’habitat rappelle que l’indicateur couramment utilisé par la profession et les pouvoirs publics (notamment les corps de contrôle de l’Etat) est « l’autofinancement », qui n’intègre pas les éléments exceptionnels.

En 2007, l’autofinancement de l’ensemble des organismes Hlm, qui est le vrai résultat d’exploitation, aura été d’environ 11%.

Or, ce niveau de résultat est crucial car il est consacré au financement des investissements, croissants, en faveur de la construction neuve et de la réhabilitation, répondant ainsi à la demande sociale, toujours plus forte, en nouveaux logements économiquement abordables. L’affectation de ce résultat aux constructions nouvelles n’empêche d’ailleurs pas que les organismes doivent obtenir le concours des collectivités locales pour la réussite des opérations.

En ce sens, évoquer, comme le font les auteurs de l’étude Precepta, l’« extrême rentabilité » du secteur de l’habitat social, constitue non seulement un abus de langage puisqu’il n’y a en Hlm ni capitaux ni actionnaires à rémunérer, mais aussi une incompréhension profonde des missions et du fonctionnement des organismes Hlm.