Améliorer la mobilité et les parcours résidentiels des habitants

Les organismes Hlm ont le souci permanent d’adapter l’occupation des logements aux besoins des locataires pour répondre au mieux à la demande, malgré de nombreux obstacles et limites structurels.

 

Les organismes Hlm ont le souci permanent d’adapter l’occupation des logements aux besoins des locataires pour répondre au mieux à la demande. La mobilité est à ce titre l’une des réponses à cette gestion de l’occupation optimale du parc, et constitue l’un des enjeux majeurs pour les organismes bailleurs qui doivent faire face à une pression constante de la demande. L’on constate parfois que des ménages occupent des logements trop grands dits « en sous-occupation ». Ce sont le plus souvent des ménages vieillissants qui n’ont plus d’enfants à charge, phénomène beaucoup plus accentué dans le parc privé. Inversement, et plutôt en agglomération, certains ménages logent dans des espaces trop petits, dits « en sur-occupation ».

Globalement, sur les 1,2 million de demandes de logement sociaux que l’on recense aujourd’hui, 550 000 émanent de ménages déjà locataires d’un logement social, mais qui souhaitent adapter la taille ou la localisation de leur Hlm à leurs besoins.

Sur les 450 000 logements attribués chaque année grâce à la mobilité des locataires et à la construction de nouveaux logements, 110 000 sont attribués à des locataires Hlm, en quête d’un logement mieux adapté à leur situation. Cela représente 10% du parc de logements sociaux dédiés à améliorer la mobilité résidentielle.

Adapter les caractéristiques de l’offre du parc aux nouvelles attentes sociétales

Les nouvelles réalités démographiques, sociales, familiales et les attentes qui en découlent, se heurtent aux réalités de l’offre historique du parc Hlm, et freinent la mobilité et le parcours résidentiels des habitants.

D’une part, le logement social a été conçu comme un parc familial standard, en très grande majorité constitué de 3 et 4 pièces. Les petits logements ainsi que les très grands logements font structurellement défaut. Aujourd’hui, les studios et les 2 pièces dans le parc Hlm représentent 22 % des logements, alors que les personnes seules dans le parc Hlm représentent déjà 36 % des locataires et que plus de 30 % de la demande est le fait de personnes seules.

D’autre part, beaucoup des ménages en situation de sous-occupation sont des personnes âgées protégées par la loi, et pour lesquelles l’attachement au logement, à la résidence et au quartier ne doivent pas être traités avec légèreté.

Sécuriser les parcours résidentiels en logements sociaux

Les Hlm connaissent depuis la loi de 1948 un principe renforcé de « maintien dans les lieux». Il s’agissait d’offrir une sécurité aux ménages modestes en les protégeant des aléas de la vie, et de contribuer à la régulation du secteur en créant une alternative durable au marché privé. Pour de nombreux ménages aux revenus très modestes, le logement Hlm n’est pas un logement temporaire ou transitoire. Devant la flambée des prix du marché privé, le logement social est désormais envisagé à la fois comme un logement pérenne mais aussi comme un recours en cas d’accident de vie (veuvage, perte d’emploi, divorce...).

Cette sécurisation s’applique aussi dans le cadre de l’accession sociale à la propriété, qui aide les ménages sous plafond de ressources à acquérir un logement à prix maîtrisé et qui bénéficient ainsi de nombreuses garanties.

Favoriser la mobilité à travers l’innovation

Pour aller plus loin, et renforcer encore cette mobilité résidentielle, de nouveaux outils, en cours d’expérimentation, ont été récemment créés, comme les bourses d’échange de logements. Leur but est de simplifier et d’accélérer l’identification des logements « échangeables » entre locataires, en organisant la mise en relation de ces derniers sur une plateforme Internet, gérée par l’organisme. Une fois les familles prêtes à échanger leurs logements respectifs, les dossiers sont traités en commission d’attribution, pour vérifier que les résidents respectent bien les critères d’éligibilité, avant de valider l’échange proposé par les locataires.

L’équité au cœur de la mobilité résidentielle

Quelle que soit la solution envisagée, le parcours résidentiel doit obéir à l’impératif d’équité, qu’il s’agisse de proposer à des personnes âgées qui « sous-occupent » leurs logements des mutations vers de nouveaux logements plus appropriés, ou d’adapter le loyer des familles qui ont gagné en niveau de vie au fil des années.

Ainsi les personnes qui se voient attribuer un logement plus petit obtiennent un montant au mètre carré de leur loyer équivalent au logement quitté, ce qui induit une baisse significative de leur quittance. Quant aux locataires dont le niveau de vie a augmenté depuis leur entrée dans le parc, un surloyer, qui a pour effet d’inciter le ménage à quitter les lieux avec un loyer qui peut doubler ou tripler, selon les zones.