Zones tendues et détendues, la bonne stratégie pour définir les besoins en logements ?

Le concept de zone tendue/détendue a été créé pour cerner les tensions en matière de demandes de logement. Un concept simple donc séduisant, mais décrié par le Mouvement Hlm. Décryptage d’un outil administratif utile mais limité, qui confond demandes et besoins en logements.

Résidence le Jardin des Poètes, 57 logements, à Crolles, Opac 38

Parmi les risques qui pèsent sur les politiques du logement, celui qui consisterait à mener une politique de l’habitat court-termiste qui renforce les inégalités entre territoires n’est pas négligeable. En d’autres termes, il s’agirait d’une politique qui concentre les moyens pour produire des logements neufs dans les grandes métropoles tendues, et précipite la déprise démographique et économique des zones rurales où la demande est « détendue. » Pour prévenir ce risque, le mouvement Hlm revendique une analyse prospective des besoins, qui intègre les politiques de l’habitat dans une dynamique globale d’aménagement du territoire.

Tendu/détendu, une opposition peu pertinente

Emmanuel Bouet, directeur de l’Union sociale pour l’habitat de Bourgogne, une région globalement réputée « peu tendue » au regard d’autres régions comme l’Ile-de-France ou la région PACA, explique pourquoi le Mouvement Hlm estime que la notion de tension/détente n’est pas pertinente au regard des besoins. « Ce concept a été pensé pour faire des économies dans la continuité d’une approche administrative qui visait à programmer les aides à la pierre pour la construction, . En conséquence, il ignore le fait qu’il y ait des besoins ailleurs que dans les zones dites « tendues », en particulier des besoins en réhabilitation pour atteindre les objectifs du Grenelle et maîtriser les charges locatives. Le coût d’une réhabilitation lourde peut s’élever à 40 000 euros par logement. Des investissements pourtant essentiels pour les territoires.»

Les zones tendues et détendues : un concept inopérant à long terme

Une zone est dite tendue dès lors que le volume de la demande dépasse fortement le volume des logements disponibles, et inversement. Mais, rappelle Emmanuel Bouet, « Il faut aller plus loin que la simple analyse offre/demande qui est une analyse court-termiste de l'équilibre du marché à un instant T et qui n'anticipe en rien sur les besoins à moyen et long termes de nos territoires. »

Ce couple de concept est utile pour mieux appréhender le niveau de commercialisation des logements par exemple. Son utilité réside d'abord dans l'analyse de court terme. Mais cette analyse offre/demande est avant tout quantitative et renseigne sur le volume de la demande et non sur la qualité de la demande. Par exemple, le nombre de demandes ne tient pas compte des mutations, c'est-à-dire des demandes émanant de ménages déjà logés au sein du parc Hlm qui souhaitent déménager pour des questions de taille de logement ou de localisation.

A contrario, recommande Emmanuel Bouet, « il est important d'anticiper sur les modes de vie et les besoins futurs de l'ensemble de la population. Nous connaissons en Bourgogne un vieillissement de la population- comme beaucoup d'autres régions - et il existe aujourd'hui un déficit de logements adaptés à cette situation par manque d'anticipation, même si le parc public est déjà en ordre de marche avancé par rapport au parc privé. »

« L’aménagement territorial » contre le « zonage »

Autre limite du concept de zone de tension pointée du doigt par le Mouvement Hlm : son incapacité à formuler une compréhension fine des territoires. Pour les opérateurs Hlm, qui travaillent étroitement avec les collectivités, toute politique de l’habitat n’a de sens que si elle s’inscrit dans une politique globale d’aménagement du territoire. L’analyse de la tension d’une zone prédéfinie administrativement ne peut être qu’un outil partiel de ces politiques.

Emmanuel Bouet poursuit : « Il faut remettre en question le zonage, qui conduit à des aberrations. En Bourgogne, nous avons des territoires très différents et singuliers, avec des bassins de vie et d’habitat qui ne recoupent pas les zonages administratifs. L’aire d’attractivité de Nevers est à cheval sur les deux rives de la Loire. Doit-on pour autant distinguer les politiques de logements de part et d’autre du fleuve ? » Autre exemple, l’agglomération de Sens, trés impactée par les dynamiques démographique et économique de l’Ile-de-France, mais située en Bourgogne dont les  aides à la pierre accordées par l’Etat ont été divisées par quatre en 4 ans..

Anticiper l’évolution des conditions de vie pour en déduire les futurs besoins en logements

Ainsi, l’analyse de la tension d’un territoire ne permet-elle de dire ni d’accompagner l’évolution des conditions de vie d’une population vieillissante par exemple, qu’elles soient financières, physiques ou encore psychiques. Des dimensions essentielles pour adapter les logements et les logements sociaux de demain.

Face à ce concept de « tension » parfois envahissant dans le débat et dans la communication autour du logement, le mouvement Hlm entend faire valoir son approche originale de la question, combinant une analyse de court terme et des projections démographiques, sociologiques, économiques, etc., dans une approche territorialisée et non centralisée. Comme en témoigne Emmanuel Bouet : «  En Bourgogne, nous voulons avec les collectivités locales, faire comprendre que cette notion de zone tendue/détendue n’est pas pertinente pour concevoir une politique (nationale ou locale) de l'habitat. »