Maîtrise d'ouvrage 10.10.2012 Rédigé par DEPARTEMENT MAÎTRISE D'OUVRAGE

La maîtrise d’ouvrage Hlm

Avec plus de 10 milliards d’investissements par an, les organismes Hlm représentent la famille la plus importante des maîtres d’ouvrage en BTP. Une activité parfaitement intégrée à leur mission sociale, garante de la qualité et de la pérennité des constructions.

Le quartier Transition à Boulogne-sur-Mer DR USH

Maîtres d’ouvrage professionnels, les organismes Hlm interviennent dans la définition des logements, leur construction et leur financement. Chaque année, 550 organismes, soit plus de 70% des bailleurs sociaux, se répartissent la production d’environ 100 000 logements, dont 15 000 en acquisition amélioration. Présents d’un bout à l’autre de la chaîne, ils agissent en tant qu’assembleurs, en veillant au respect des nombreuses exigences réglementaires propres au secteur Hlm.

Une activité complexe et encadrée

Opérations à chaque fois uniques, les constructions d’immeubles de logements mobilisent des compétences solides au sein des organismes Hlm. Tout projet entraîne des démarches importantes en termes administratifs (montage, financement, assurance) et juridique, et nécessite la passation de marchés très réglementés. D’un point de vue technique, les organismes portent des choix cruciaux, notamment au niveau des technologies utilisées, et doivent composer avec de nombreuses contraintes réglementaires.

Pour évaluer la faisabilité et les risques d’une opération, ils sont amenés à évaluer tout projet dans sa globalité. Agissant en tant qu’assembleur, les organismes consultent un nombre croissant d’experts : assistant à maîtrise d’ouvrage, contrôleur technique, SPS, architecte, entreprises, collectivités, habitants…

À plusieurs niveaux, leur production est spécifiquement encadrée. En termes de volumes tout d’abord, à travers les agréments dont bénéficient les organismes. Au niveau des loyers de sortie également, avec des loyers maximum à respecter. Financièrement enfin, des règles d’équilibre d’opérations propres au secteur doivent être observées.

L’ensemble de ces responsabilités, exercées dans un contexte très réglementé, oblige donc chaque organisme maître d’ouvrage à un très grand professionnalisme en la matière.

Qualité et pérennité en ligne de mire

Pour offrir des logements de qualité à bas prix, la maîtrise d’ouvrage Hlm doit concilier un double objectif permanent : répondre aux besoins des locataires tout en maîtrisant les coûts. Ces derniers devant être considérés dans leur globalité. Contrairement à la plupart des promoteurs, les organismes Hlm sont en effet les bailleurs et les exploitants de leur production locative. L’ensemble de ces attributions en fait des acteurs particulièrement soucieux de l’attractivité de leurs ouvrages sur le long terme.

La maîtrise d’ouvrage Hlm attache donc une importance forte à la qualité globale du logement. Qu’il s’agisse des aspects techniques de l’ouvrage, de sa localisation, de son cadre de vie et de son insertion dans le site. Au contact permanent des habitants, les organismes disposent d’une connaissance poussée des locataires, de leurs besoins et de l’évolution de leurs modes de vie. Des informations cruciales qui leur permettent d’intégrer, en amont de tout projet, les éléments garants d’une véritable qualité au service des habitants et, plus largement, de l’aménagement du territoire. Acteurs majeurs de la politique de la ville, les organismes ont en effet à mettre en œuvre les politiques du logement, qu’elles soient nationales ou locales, en lien direct avec les services de l’Etat et des collectivités territoriales.

Une activité en forte évolution

Devant la multiplication des règles à observer pour les organismes, de récentes évolutions ont permis d’assouplir les procédures de maîtrise d’ouvrage Hlm. Les offices publics ne sont plus obligés d’organiser le concours d’architecte, imposé auparavant, et les bailleurs sociaux peuvent désormais conclure un contrat unique portant simultanément sur la réalisation des études et des travaux, au lieu de séquencer ces étapes.

Longtemps, la production des organismes était exclusivement réalisée sur des terrains acquis par le secteur Hlm. Depuis plusieurs années, on assiste néanmoins à une forte diversification des modes de production, notamment par le développement de la Vente en l’état de futur achèvement (VEFA), qui permet aux organismes de passer un contrat avec un promoteur privé. Ce mode de production, qui représentait 20% des constructions en 2011, entraîne l’apparition de logements sociaux dans des zones de plus en plus variées, favorisant ainsi la mixité sociale. Une banalisation de la production Hlm qui n’entraîne pas l’abandon d’un référentiel particulier de qualité. En déléguant l’ingénierie de construction, la VEFA contribue, par ailleurs, à renforcer le rôle d’assembleur des organismes dans la maîtrise d’ouvrage Hlm.