Patrimoine 27.12.2013

Choc de simplification : la construction mobilisée

Le tissu réglementaire et normatif induit aujourd’hui des surcoûts de production des logements largement incompatibles avec le pouvoir d’achat des ménages.

Odyssée, Ville-Port, Saint-Nazaire DR Silène

L’objectif d’atteindre 500000 logements construits ou rénovés par an d’ici à 2017 ne pourra être tenu sans un choc de simplification des exigences réglementaires. Tel est le message qui avait été adressé le 11 décembre 2013 à Cécile Duflot, ministre de l'Égalité des Territoires et du Logement, par les 8 organisations signataires.

"Les réglementations et normes techniques peuvent être des facteurs d’amélioration de la qualité et de progrès dans la construction." L'Union sociale pour l'habitat, la Fédération des Promoteurs immobiliers, la Fédération Française du Bâtiment, la Confédération de l'Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment, l'Union des Maisons Françaises, la Fédération des Entreprises Publiques Locales, le Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs et l'Union Nationale des Economistes de la Construction reconnaissent, de façon unanime, que les réglementations et normes techniques représentent des facteurs d’amélioration de la qualité et de progrès dans la construction, tant en matière de performance, que de sécurité ou de santé.

Mais l’empilement croissant et soutenu de celles-ci participe de la dégradation de la situation économique du bâtiment et de la construction. Entre en 2000 et 2008, les dynamiques positives des marchés de l’immobilier (conditions de taux et de durée des prêts, dispositifs mis en place par les pouvoirs publics, mobilisation croissante des fonds propres des organismes Hlm,…) ont permis d’absorber la hausse des coûts de production. Depuis la crise financière de 2008, le contexte est celui d’une stagnation du pouvoir d’achat des ménages, d’un renforcement des situations de précarité et de grandes incertitudes sur les perspectives économiques et les dispositifs de financement mobilisables, pour les ménages comme pour les acteurs du monde immobilier.

Les coûts de production des logements sont aujourd’hui devenus largement incompatibles avec le pouvoir d’achat des ménages, en particulier les ménages les plus modestes et les plus démunis. Entre 2000 et 2011, le prix de revient des logements a presque doublé. Et, sur cette même période, l’impact économique des évolutions réglementaires sur le prix de revient des logements est évalué entre 25% et 35%.

Pour endiguer le repli historique que connaît le secteur de la construction et répondre aux ambitions affichées par le Président de la République et Cécile Duflot, l’urgence est donc à la révision du champ réglementaire et normatif. Il faut créer les conditions d'une baisse significative des coûts de production des logements en neuf, en rénovation et en amélioration-entretien, ainsi que des coûts d'entretien et de maintenance qui ont un impact sur les charges qui pèsent sur les ménages, le tout sans perte significative de qualité des logements.

Les professionnels du secteur ont décidé de travailler ensemble et ont soumis à la Ministre un ensemble de propositions concrètes et argumentées pour adapter et supprimer des exigences réglementaires et normatives et agir sur le coût de production des bâtiments.

1/ Sur le champ de l’édiction, de l’évolution et de l’évaluation du corpus réglementaire et normatif, les 8 organisations ont proposé de développer une réelle culture de concertation, d’évaluation, d’appropriation et de reconsidération. Sur ce plan, elles appellent de leurs vœux à ce que soit menées de manière systématique :

  • une concertation avec l’ensemble des acteurs avant la parution de nouvelle norme et réglementation de manière à s’assurer que la nouvelle norme ou réglementation proposée réponde à une nécessité (absence de dispositif existant qu’il suffirait d’appliquer),
  • une évaluation des impacts économiques à la construction comme à l’exploitation et à l’utilisation,
  • une évaluation de la soutenabilité des coûts induits qui seront notamment supportés par les usagers, acquéreurs ou locataires,
  • une évaluation de l’efficacité des mesures envisagées en termes de confort, d’usage ou de réduction des risques,
  • une évaluation des impacts sur les acteurs de la filière (formations, outils…) et sur le corpus réglementaire et normatif existant afin d’identifier les éventuelles contradictions ou incohérences et permettre les adaptations induites.

"Il importe également que soit mis en place un dispositif d’évaluation régulière des normes, véritable "service après-vente", capable d’identifier et de remédier aux éventuels dysfonctionnements ou incohérences." Les 8 organisations appellent à systématiser une période transitoire et progressive entre la promulgation d’un texte et sa mise en application effective et à mettre en place des modalités d’incitation et d’accompagnement des acteurs qui souhaiteraient être précurseurs dans sa mise en œuvre. Toute nouvelle réglementation ou norme ferait systématiquement l’objet d’un rapport d’application à mi-parcours de la période transitoire afin de procéder, le cas échéant, aux ajustements nécessaires avant l’entrée en vigueur définitive des textes.  

2/ Sur le champ de la révision du stock de normes et réglementations sous l'angle coût/efficacité, les 8 organisations ont formulé plus de 100 propositions d’adaptation ou de suppression. Objectifs : faire baisser les coûts directs de production des opérations et les coûts induits (études, délais,…) et ceux des coûts d’entretien, de maintenance, d’exploitation et de maintien de l’attractivité du parc de logements.

"Il s’agit d’éliminer les exigences superflues en veillant à conserver les règles essentielles et nécessaires." Les organisations proposent donc des mesures concrètes et détaillées pour simplifier et fluidifier les conditions de production et de rénovation, sans dégrader la qualité de construction et d’usage des bâtiments.

Ces propositions visent notamment à réduire les contraintes et les formalités administratives, les attestations, les études d’impact et les obligations de mesures multiples, les contraintes et les prescriptions d’urbanisme et d’aménagement…

Elles visent également à optimiser et simplifier, sous l’angle du rapport coût/efficacité/confort d’usage, les règles de construction tant pour les bâtiments neufs que pour le parc existant : Règlementation Thermique 2012, Loi sur l’eau, électricité, acoustique, ascenseurs, sismique, accessibilité du cadre bâti aux personnes à mobilité réduite, amiante, sécurité incendie, termites, haut débit…