Exploitation des immeubles performants : contraintes, coûts et solutions

Compte-rendu de l'atelier du mercredi 23 septembre 2015, au Congrès de Montpellier.

Intervenaient Jean-Pierre Coronado, Directeur adjoint Qualité urbaine et patrimoine chez Logement Français, Pierre Guyard, Directeur marchés collectivités de Cofely Services, Jean-Claude Inglard, Responsable Maintenance et patrimoine chez Habitat du Nord.

Une première évaluation des performances énergétiques de bâtiments mis en exploitation à partir de 2010-2011, mais aussi des coûts, de la maintenance et des implications a pu être conduite. Quelles sont les performances ? Les résultats sont-ils au rendez-vous ? Quelles sont les relations pouvant exister entre un organisme qui appréhende ces nouveaux bâtiments performants et des exploitants de services ? Avant la livraison, comment est-il possible d’envisager la mise en place de ces nouveaux contrats de performance ? Comment les exploitants peuvent-ils envisager de travailler ensemble, pour atteindre les niveaux de performance ?

Difficultés, bilan et enseignements sur les premières opérations performantes
Le groupe Logement Français est constitué de 7 ESH implantées en Île-de-France, PACA et Rhône-Alpes. Les opérations livrées de 2008 à 2012 ont toutes des chaufferies à condensation, et sont avec ou sans solution EnR, selon l’année de réalisation.

Les difficultés sont : une prise en compte insuffisante de la solution retenue ; une multitude de schémas de principe mal conçus ; des entreprises souvent peu ou pas qualifiées pour installer des équipements spécifiques ; des réglages souvent inexistants ; des bureaux d’études ne maîtrisant pas toujours les solutions préconisées ; des fabricants ou distributeurs souvent absents. Pour l’exploitation, il faut que les prestataires s’approprient ces nouvelles installations, afin de rationaliser la maintenance. La qualification des intervenants sur les énergies renouvelables est problématique, surtout en dépannage.

En termes de bilan, le BBC permet des économies, mais loin de la cible théorique en termes de consommation. Sur les opérations THPE, le résultat est aux alentours de 30 % en-dessous de celui attendu. Des consommations d’énergie plus faibles pour les opérations avec EnR ne permettent pas toujours des économies de charges à cause de coûts d’entretien plus élevés.

Les enseignements tirés de ces expériences sont les suivants : la nécessité d’un cahier des charges très précis pour les maîtres d’œuvre et les constructeurs ; d’un outil estimatif des charges pour appréhender la pertinence des opérations lors du montage ; d’une AMO thermique pour assurer la mise en œuvre des prescriptions ; l’association de l’exploitant dès réception des installations ; des comptages d’énergie dédiés pour le suivi du fonctionnement des installations ; des contrats-cadres avec intéressement, pour les solutions avec EnR.

Une meilleure cohésion entre les différents acteurs
Cofely Services, en tant qu’exploitant, propose de tracer des pistes de solution et de réflexion. Les difficultés d’accessibilité aux installations sont souvent importantes. L’exploitant doit être présent en amont pour assurer la cohérence du projet avec la maintenance à venir. Un travail doit être instauré avec les équipementiers, pour comprendre leurs innovations, les systèmes, former les exploitants à faire face à ces innovations technologiques, et assurer la possibilité d’un suivi dans de bonnes conditions. Les exploitants font aussi de l’accompagnement des locataires pour améliorer leur comportement vis-à-vis de l’efficience de leur environnement.

Connaître la performance et maîtriser les coûts
Habitat du Nord comprend 10 000 logements, et fait partie d’un groupe de bailleurs, OXALIA, ayant pour objectif la mise en commun de pratiques, ainsi que de l’innovation. Cette mise en commun permet de tirer des enseignements intéressants. La liste des actions engagées est la suivante : groupements de commandes ; échanges d’amélioration de la performance ; prestations pour l’amélioration du service au client ; réception des installations par le prestataire de maintenance ; accompagnement à la relocation ; suivi rigoureux et remontée d’informations par les prestataires par le biais d’outils informatiques partagés ; installation de bornes en entrée d’immeuble et de capteurs dans certains logements pour améliorer l’équilibrage ; mise en place d’un contrat multi-services avec obligation de résultat ; appels d’offres à double enveloppe (capacités et certification/prix et critères qualitatifs) ; mutualisation des coûts d’AMO ; externalisation de l’achat de gaz. Les prestataires participent à l’optimisation des installations et aux économies d’énergie. Toutes ces actions font qu’au final, un meilleur service est apporté aux clients.