Dépenses et recettes des organismes Hlm en 2015

A quoi servent les finances des organismes Hlm ? Le point sur la situation par la Direction des études économiques et financières de l'Union sociale pour l'habitat. (1/2)

Si l’on veut présenter dans les grandes lignes l’activité économique et financière annuelle des organismes Hlm, on relève que :

  • La ressource "d’exploitation" liée aux logements existants, quasi unique, est constituée des loyers pour 20,9 milliards d'euros (Mds€) ;
  • Les dépenses d’exploitation liées aux logements existants comprennent une très large part de dépenses sur lesquelles les organismes ont peu de prise : les annuités au titre de la dette (8,4 Mds€) et la taxe foncière (2,2 Mds€) ;
  • Les autres dépenses d’exploitation sont constituées des frais de maintenance et d’entretien des logements (3,2 Mds€), qui conditionnent la qualité de vie quotidienne des habitants, et les frais de gestion administrative et d’accompagnement social pour 4,8 Mds€.

La différence entre les recettes et les dépenses d’exploitation ainsi listées s’établit à 2.2 Mds€.

Ces résultats ne font pas l’objet d’une taxation au titre de l’Impôt sur les sociétés (IS) tout simplement parce qu’ils sont entièrement réinvestis pour financer les investissements sur le patrimoine existant ou dans la production neuve. Il faut donc se féliciter de leur niveau élevé. Si les organismes Hlm étaient taxés à l’IS, il faudrait trouver une ressource équivalente pour qu’ils puissent continuer à investir au même niveau.

Les dépenses d’investissement annuelles représentent environ 17 Mds€ : pour 80%, il s’agit d’investissements qui permettent d’augmenter l’offre de logements sociaux et pour 20%, des travaux dans le patrimoine existant. Ils sont financés essentiellement par l’emprunt, remboursés ensuite par les loyers. Une politique d’endettement plus soutenue exigerait des loyers plus élevés ce qui est contraire à l’objectif recherché.

Les emprunts doivent donc être complétés par des subventions, de l’État mais surtout maintenant des collectivités locales ou via des dispositifs de mutualisation internes au secteur Hlm (FNAP, mutualisation Hlm).

La troisième source de financement des investissements est constituée des fonds apportés par les organismes : ils viennent des résultats d’exploitation, qui constituent une ressource pérenne, ou des ventes de patrimoine, plus aléatoires, et qui réduisent le parc ainsi que les recettes d’exploitation futures.

Une baisse des loyers rejaillit donc immédiatement sur le niveau de l’autofinancement et par rebond sur le niveau des investissements.