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250 000 logements en deux ans : un défi à portée de main AH

“L’objectif de 250 000 logements sociaux en deux ans est le bon, mais il faudra l’accompagner par des mesures concrètes, pour faciliter l’accès au foncier, accompagner les maires volontaires, renforcer l’application de la loi SRU...”. Tel est, en substance, le message que la présidente de l’USH, Emmanuelle Cosse, a tenu le 3 mars lors d’une conférence de presse sur les grands sujets d’actualité du secteur.

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“Le sujet n’est pas financier”, a assuré Emmanuelle Cosse le 3 mars aux journalistes, en référence au “défi des 250 000” lancé en janvier par Emmanuelle Wargon. Action Logement s’étant engagé à distribuer 450 M€ en subvention pour les agréments 2021-2022 (voir AH du 15 février 2021), la préoccupation première de la présidente de l’USH porte sur l’accès au foncier. Sujet sur lequel “nous avons besoin d’une mobilisation et d’une politique publique”, a-t-elle déclaré. Pour “soutenir les élus locaux dans l’acte de construire et accueillir des populations nouvelles”, elle suggère d’augmenter la compensation de TFPB de 3% aujourd’hui, à 5 ou 10%. Une évolution à laquelle François Baroin, président de l’Association des maires de France, ne serait pas opposé.

La solution unique n’existant pas, Emmanuelle Cosse croit à la “multiplication des outils en fonction des territoires”, comme la transformation de bureaux en logements ou la reconversion de friches... Encore que, nuance-t-elle, la renaturation est parfois plus adaptée à des terrains pollués, et les fonciers “intéressants” se dénichent aussi “dans des zones où on a construit n’importe comment : zones commerciales, sorties d’autoroute…”. Les valoriser “obligerait à réinvestir les politiques d’aménagement”, suggère la présidente de l’USH, soulignant que de plus en plus de bailleurs sociaux se mettent en capacité d’aménager des quartiers.

Faire revenir les EPF et EPA du côté des Hlm

Emmanuelle Cosse demande que l’État remobilise ses outils d’aménagement, regrettant que “les EPF et les EPA ne soient plus aux côtés des Hlm”. Les préfectures pourraient être plus alertes sur la délivrance des agréments Hlm, pour motiver les maires bâtisseurs, et plus stricts avec ceux qui, en conscience, ne respectent pas la loi SRU. “L’application ferme et son prolongement (de 2025 à 2031) est un enjeu tout simplement démocratique et d’égalité républicaine”, estime Emmanuelle Cosse, choquée que, dans un contexte de débat autour du séparatisme, “des élus locaux se gargarisent de ne pas appliquer une loi de la République”. Elle est en revanche favorable à graduer la sévérité des sanctions en fonction des attitudes locales. Elle défend l’idée de mobiliser davantage les EPF sur les communes carencées et celle de décliner les exigences de l’article 55 à l’échelle des arrondissements de Paris, Lyon et Marseille. Sujets qui seront débattus dans le cadre du projet de loi 4D dont la présentation est attendue début avril en Conseil des ministres.

Sur la philosophie 4D, elle approuve le principe de déléguer une partie des compétences logement de l’État aux intercommunalités dotées d’un PLH et aux métropoles, mais avec des garde-fous. Elle alerte sur les tentations de sénateurs d’utiliser le principe de différenciation pour contourner la loi SRU.

Concernant le volet attributions, elle regrette que le texte n’apporte “aucun élément de simplification” et demande de reporter la date du passage à la gestion en flux (aujourd’hui le 24 novembre 2021). Quant à fixer des objectifs d’attributions pour les travailleurs clés, Emmanuelle Cosse répond que le secteur Hlm les loge déjà.

“La RE 2020 est techniquement possible”

Interrogée sur la place de la VEFA dans la réalisation de logements sociaux, elle considère que “la VEFA est toujours intéressante tant qu’elle reste minoritaire”. Elle voit également d’un bon œil le retour des “zinzins” (investisseurs institutionnels) dans le secteur, tant qu’ils n’entraînent pas de surenchérissement des coûts pour les bailleurs sociaux et ne créent pas de concurrence directe avec les Hlm. “Le logement intermédiaire n’est pas du logement social. Il est utile, mais pas partout, il faut qu’il trouve son marché”, estime-t-elle. Au sujet de la RE 2020, elle assure que, après les négociations de l’USH et de ses partenaires, la future réglementation est “techniquement possible”... mais pas à des coûts permettant de sortir des PLAI, ni d’assurer une maintenance dans la durée.

Interrogée sur le plafond de 40% de logements sociaux imposé aux communes, décidé par le CIV (voir AH du 15 février 2021), elle s’agace : “40% de logements sociaux, ce n’est pas un problème. Le problème de la ségrégation sociale, c’est la concentration de la pauvreté”, citant en exemple Clichy-sous-Bois qui compte 30% de Hlm et 75% de ménages vivant sous le seuil de pauvreté.