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3DS : la loi SRU pérennisée mais affaiblie AH

La loi 3DS, relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale a été promulguée le 21 février 2022. Avec pour mesure-phare la pérennisation du dispositif SRU tout en l’adaptant aux contraintes locales.

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La loi 3DS n° 2022-217 a été publiée au journal officiel du 22 février après une adoption au Parlement le 9 février. La loi acte, dans son titre III relatif à l’urbanisme et au logement, la prolongation de la loi SRU au-delà de 2025 en prévoyant une différenciation du rythme de rattrapage selon la commune. Les objectifs de rattrapage des communes soumises à l’obligation de construction de logements sociaux (25 ou 20%) sont maintenus et sont précisés dans des contrats de mixité sociale conclus entre les maires, les présidents d’EPCI et les préfets.

Une obligation étalée sur 9 ans

Ces contrats fixent les programmes de production en fonction des contraintes rencontrées localement, sur une période de trois ans, renouvelable deux fois, ce qui étale l’obligation sur 9 ans (au lieu des 3 prévus dans le projet de loi initial). L’avis préalable de la commission nationale SRU pour la signature de ces contrats, prévu dans le texte initial, a finalement été supprimé en commission mixte paritaire (CMP).

Les contrats de mixité sociale pourront, sous certaines conditions, mutualiser l’obligation de construction de logements entre plusieurs communes d’une même intercommunalité, ce qui amoindrit l’esprit de la loi SRU de répartition équitable des logements sociaux. La CMP a maintenu l’obligation de rattrapage SRU par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille, adoptée par les députés, mais a allégé les sanctions infligées aux communes carencées en renonçant à renforcer les sanctions financières applicables en cas de carence et en laissant aux préfets plus de latitude dans la mise en œuvre des sanctions (suppression du transfert  au préfet du contingent de réservation communale en cas de carence et assouplissement du droit de préemption urbain du préfet en cas de carence).

La CMP a assoupli également l’interdiction de vente Hlm en commune carencée adoptée par les députés : la vente est autorisée en cas de conclusion d’un contrat de mixité sociale et au bénéfice d’autres organismes Hlm.

Attributions : des dispositifs bien inspirés

Concernant le volet du régime des attributions des logements sociaux, la loi consacre des propositions du Mouvement Hlm portées dans le Livre blanc sur les attributions (décembre 2020, voir AH 1136) et le rapport Nogal (janvier 2021, voir AH 1138), notamment :

- le report de la cotation de la demande de logement social au 31 décembre 2023 et de la gestion en flux au 24 novembre 2023 ;
- la définition des objectifs d’attributions aux travailleurs essentiels dans les commissions intercommunales d’attribution (CIA) en fonction des besoins du territoire ;
- l’information de la commission d’attribution (CALEOL) des relogements effectués dans le cadre du NPNRU ;
- l’accès au SNE aux communes réservataires non-guichets d’enregistrement et aux EPCI n’ayant pas encore conclu de CIA.

Des dispositions relatives au régime des attributions de logements sociaux ont été ajoutées, notamment :

- le renforcement de l’effectivité de la mesure de la loi LEC imposant au moins 25% d’attributions hors QPV à des ménages du premier quartile : la loi 3 DS prévoit des modalités de contrôle du bailleur et des sanctions en cas de non-respect de l’obligation (reprise des attributions par le préfet ; mais pas de sanctions financières, cette disposition ayant été supprimée en CMP) ;
- l’instauration, par chaque bailleur, d’une cotation des “résidences à enjeu prioritaire de mixité sociale” afin d’identifier les plus fragiles selon des critères définis en Conseil d’État. Dès lors, le refus d’attribution d’un ménage sur une telle résidence pour “motif de mixité” est autorisé mais il est alors proposé au demandeur le premier logement qui se libère adapté à sa situation.

Élargissement du champ d’intervention des OFS

La loi conforte l’activité des organismes de foncier solidaire (OFS) en vue de l’accession à la propriété de ménages modestes et leur permet, à titre subsidiaire, de réaliser des locaux à usage commercial ou professionnel (commerce en pied d’immeuble, étage de bureau dans un immeuble de logements) afin de favoriser la mixité fonctionnelle. Ils sont également habilités à conclure des baux à réhabilitation.

Autres dispositions impactantes

Concernant les autres dispositions qui impactent l’activité des organismes Hlm, la loi permet une modulation des hausses de loyers dans la limite de l’indice de référence des loyers, autorise la sous-location dans le cadre d’une colocation, permet la vente Hlm en BRS en l’encadrant dans les communes déficitaires en logements sociaux, facilite le transfert des conduites d’immeubles et conduites montantes vers le réseau de distribution de gaz.