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Acquisition : logements acquis en VEFA, obtenez la levée des réserves AH

De plus en plus de logements sociaux sont acquis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) par les organismes Hlm auprès des promoteurs. La vigilance est de mise pour s’assurer du bon achèvement du bâtiment et faire lever les éventuelles réserves.

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Certains organismes Hlm rencontrent des difficultés avec des promoteurs (vendeurs d’immeubles à construire) dans le cadre de l’acquisition en l’état futur d’achèvement de biens à usage d’habitation, voire à usage mixte professionnel et d’habitation. Ces difficultés seraient telles que certains organismes Hlm ne parviendraient pas à obtenir la levée des défauts de conformité, désordres et malfaçons constatés et notifiés. La législation aide pourtant les acquéreurs à protéger leurs intérêts, grâce à certains arsenaux juridiques efficaces. La méthode qu’impose le législateur comprend plusieurs étapes. Suivez le guide.

1ère étape : vérifier que l’ouvrage est achevé

L’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation. En pratique, cela signifie que l’immeuble doit être alimenté en eau, gaz et électricité ; pouvoir être chauffé ; être accessible (parties communes éclairées, escaliers praticables...) ; permettre l’accès aux réseaux de télécommunication. À noter que l’inachèvement de l’ouvrage pourra être retenu en cas de défauts de conformité substantiels et de malfaçons empêchant l’utilisation du bien(1).

 

Défauts : substantiels ou non ?

Exemples de défauts substantiels ou de malfaçons qui empêchent l'utilisation du bien :

• Absence de fenêtre ou de portes ;
• Place de parking trop petite ;
• Installation de chauffage défectueuse.

Exemples de défauts non substantiels ou de malfaçons qui n’empêchent pas l’utilisation du bien :

• Parquet en lieu et place d’un carrelage ;
• Couleur de peinture non conforme aux mentions contractuelles ;
• Fissures non structurelles.

 

Deux hypothèses sont envisageables. En cas d’inachèvement de l’ouvrage, il demeure préférable de reporter la livraison. En tout état de cause, si le promoteur n’assure pas l’achèvement de l’ouvrage, la saisine de la garantie financière d’achèvement est vivement recommandée. Cette garantie intervient sur demande de l’acquéreur pour financer uniquement les travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage. En revanche, lorsque l’immeuble est en état d’être livré, avec ou sans réserve, la visite de livraison est alors le bon moment pour évaluer la conformité du bien immobilier avec les stipulations du contrat de VEFA.

2e étape : signaler les désordres apparents et consigner le solde du prix de vente

En cas de désordres apparents constatés lors de la livraison, il convient de signaler ces désordres au moyen du procès-verbal de livraison et exiger du promoteur la reprise de ces défauts. À noter que les vices et désordres apparents qui n’auraient pas été réservés à la livraison pourront l’être dans un délai maximal d’un mois suivant la remise des clés(2). Reste ensuite à consigner le solde, c’est-à-dire 5% du prix de vente(3). Cette consignation est possible même si la ou les réserves ne sont pas substantielles(4) et quand bien même le promoteur ne serait pas d’accord.

Après consignation du solde, deux cas peuvent se présenter. Première situation : le promoteur lève les réserves (en pratique, dans un délai situé entre 30 et 60 jours(5)). Dans ce cas, pour obtenir la levée de la consignation, le promoteur devra fournir au consignataire un procès-verbal signé par l’organisme Hlm attestant de la levée des réserves. Deuxième cas de figure : le promoteur ne lève pas les réserves dans le délai prévu contractuellement et le différend n’est pas résolu. Dans cette hypothèse, l’organisme Hlm pourra récupérer les sommes consignées.

3e étape : engager une action judiciaire

Face à la défaillance du promoteur dans la levée des réserves et si le solde de 5% récupéré par l’organisme Hlm n’est pas suffisant pour faire procéder à leur levée, il conviendra alors d’actionner la garantie de parfait achèvement (GPA) prévue à l’article 1792-6 du Code civil. Cette action en GPA devra être engagée directement contre les constructeurs(6). Cette étape est essentielle pour éviter toute opposition pour absence de garantie. Car, bien que le promoteur soit tenu, après livraison, de certaines des obligations incombant aux architectes et constructeurs, il n’est cependant pas débiteur de la GPA.

De plus, cette action directe en GPA ne nécessite pas de démontrer une quelconque faute des intervenants(7). Ceci accroît donc significativement les chances de succès du recours. En tout état de cause, pour être efficace, l’action en GPA doit être réalisée à l’encontre de toutes les personnes qui sont intervenues dans le cadre de l’opération immobilière.

 

Tout savoir sur la consignation

Qu’est-ce que la consignation ? Comment consigner ?

Consigner consiste à placer une somme d’argent sur un compte ouvert au nom du promoteur/vendeur le temps de la levée des réserves. La consignation est réalisée auprès de la Caisse des Dépôts (CDC), d’un notaire ou d’un huissier de justice.

Pourquoi consigner ?

La consignation permet de garder une pression financière à l'égard du promoteur/vendeur, lequel devrait chercher à faire lever au plus vite les réserves pour obtenir le versement du solde. Cet outil est d’autant plus puissant que la consignation ne fait pas obstacle à la remise des clés. D’ailleurs, toute clause subordonnant cette remise des clés au paiement intégral du prix est constitutive d’un délit correctionnel(1).

Quel est le coût de la consignation ?

La gestion de la consignation par la CDC est totalement gratuite. À noter cependant qu’une rémunération est accordée au promoteur pendant la période de consignation. Le taux est fixé par décision du directeur général de la Caisse des Dépôts, prise sur avis de la Commission de surveillance de la CDC, et revêtue de l’approbation du ministre en charge de l’Économie. Depuis le 1er juillet 2021, ce taux s’élève à 0,30%.

(1) CCH, L 263-1.

 

Pour la mise en œuvre de cette garantie, il ne faut pas hésiter à se faire accompagner par un avocat. Pour mémoire, les services de conseils juridiques liés à une procédure juridictionnelle ou amiable sont des marchés exclus des procédures de passation prévues par le Code de la commande publique(8).

(1) CCH, R 261-1.
(2) Code civil, 1642-1.
(3) Code de la construction et de l’habitation (CCH), R 261-14.
(4) Cass. 3e Civ, 6 décembre 1972.
(5) Ce délai est fixé lors de la négociation contractuelle menée entre l’organisme Hlm et le promoteur. L’organisme Hlm cherchera à réduire autant que possible ce délai de levée des réserves notamment lorsqu’il est prévu l’entrée des locataires dans les lieux dès l’achèvement de l’ouvrage.
(6) Quand bien même l’organisme Hlm n’a pas contracté avec les intervenants, le juge judiciaire considère que l’acquéreur a qualité pour agir directement contre les constructeurs ; voir en ce sens : Cass. 3e Civ. 10 juillet 2013, n°12-21910.
(7) Sont visés les désordres notifiés lors de la livraison ainsi que ceux invoqués dans un délai maximal d’un mois suivant la remise des clés.
(8) Code de la commande publique, L 2512-4 et L 2512-5, 8°. 

Pour aller plus loin : La Direction juridique et fiscale de l’USH peut vous mettre en relation avec d’autres organismes Hlm concernés par cette problématique.

Thèmes : Construction - VEFA.

Contact : Léa Gasnier, Conseillère juridique commande publique, construction et contrats techniques, Direction juridique et fiscale. Tél. : 01 40 75 78 60 - Mél. : ush-djef@union-habitat.org

 

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