L'Union sociale pour l'habitat
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Adapter le règlement Anru pour permettre la mixité AH

Orne Habitat, la Sagim et Le Logis Familial ont mené une étude pour explorer les possibilités de diversification de l’offre sur site à Argentan, ville de l’Orne particulièrement frappée par la désindustrialisation. Ce projet a été sélectionné dans le cadre de l’appel à manifestation d’intérêt "Territoires détendus".

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La Communauté de communes Argentan Intercom (35 000 habitants) compte aujourd’hui deux quartiers prioritaires de la politique de la ville d’intérêt régional, Saint-Michel-Vallée d’Auge (1 390 logements) et Les Provinces (850 logements), situés dans la ville centre d’Argentan, commune de 14 000 habitants, où le parc locatif social représente 42% du parc de logements et où le taux de propriétaires est faible.

Dans le cadre du premier programme Anru, une opération de renouvellement urbain a été menée sur le quartier Saint-Michel permettant de le requalifier en partie. Néanmoins, ces quartiers connaissent des difficultés persistantes avec une population précarisée et des taux de vacance élevés. 15% du parc locatif est vacant sur le quartier des Provinces et 24% sur le quartier Saint-Michel-Vallée d’Auge. C’est pourquoi, les bailleurs sociaux ont entrepris de poursuivre leur action de restructuration avec des programmes de démolition, de réhabilitation et de reconstruction sur site, acceptés par les élus.

La publication du règlement du NPNRU les a incités à revoir leurs projets car, contrairement à l’Anru I, la reconstitution de l’offre locative sociale doit être située en dehors des QPV(1) pour favoriser la mixité sociale. Des dérogations peuvent néanmoins être accordées pour reconstruire une partie de l’offre sur le quartier, en raison d’un contexte spécifique qui doit être justifié, et à condition d’assurer un rééquilibrage de l’offre d’habitat social au sein du quartier.

Les limites de la diversification sur site

Les trois bailleurs présents sur ces quartiers ont analysé les possibilités de produire une offre différente en locatif et en accession sur site et les effets à en attendre sur la mixité sociale, sachant que le marché immobilier est peu dynamique et que les prix d’acquisition dans l’ancien restent modérés.

De fait, la paupérisation du territoire est peu favorable au développement d’une offre neuve en accession. Et, à l’exception de quelques programmes de défiscalisation réalisés au début des années 2000, qui ont bien souvent été des échecs, les investisseurs privés sont très peu présents dans l’Orne. L’image négative de "quartiers en politique de la ville" peut constituer un handicap pour attirer une clientèle de propriétaires. Dès lors, au regard des retours d’expériences d’opérations en accession sociale menées sur ce département, l’accession sociale reste à envisager avec prudence et doit se limiter à de petites opérations d’une dizaine de logements. Ainsi, sur la dernière opération en PSLA réalisée à Argentan, 14 logements ont trouvé preneurs, suite à une campagne de communication de plus d’un an ; les six logements restants ont dû être reconvertis en PLUS.

L’analyse du marché souligne aussi l’absence de demande locale pour le logement intermédiaire. Les ménages qui pourraient en bénéficier préférant s’orienter vers de l’accession dans l’ancien ou l’accession à la propriété en première couronne.

Inversement, la reconstitution sur site dans le quartier Saint-Michel-Vallée d’Auge, dans le cadre du PNRU 1, par ses avantages financiers (foncier détenu par le bailleur, cadre financier de l’Anru), a permis d’assurer un renouvellement de l’offre résidentielle, en PLUS et PLAI, notamment des petits logements adaptés au vieillissement et à des niveaux de quittances abordables. Ce qui correspond à l’enjeu du logement en territoires détendus, à savoir poursuivre le renouvellement du parc malgré des rythmes de construction faibles (30 logements par an à Argentan) et limiter la vacance.

Cette étude inter-organismes a également conforté les bailleurs dans leur demande de dérogation générale pour la reconstitution de l’offre sociale sur site en PRU. Elle a aussi ouvert des interrogations sur le rôle de l’Anru comme levier de transformation des quartiers en territoires détendus lorsque les ressorts de l’attractivité résidentielle par le développement d’une offre de services et d’activités économiques ne sont pas mobilisables, et que l’initiative privée fait défaut pour la diversification du parc de logements.

Contact : Catherine Soulard, directrice générale adjointe d’Orne Habitat ; Mél. : c.soulard@orne-habitat.com ; Tél. : 02 33 31 45 45.

(1) D’après le règlement général de l’Anru, titre II, article 2.3.1.1.