L'Union sociale pour l'habitat
Chargement en cours

AG des Coop'Hlm : des attentes et de nombreuses propositions AH

Les Coop’Hlm, par leur action sur l’accession à la propriété et le locatif social, sont des acteurs majeurs du logement. C’est ce qu’a tenu a rappelé Marie-Noëlle Lienemann au ministre de tutelle, Julien Denormandie, lors de l’assemblée générale de la Fédération des Coop’Hlm, les 28 et 29 mai à Paris. Présentant ses revendications mais aussi ses propositions, la Fédération se dit prête "à en faire plus, si elle est davantage soutenue".

Lire l'article

Sous le double effet de la réduction du PTZ en zones B2 et C et des prix élevés du foncier, les Coop’Hlm ont subi, en 2018, un recul de leur activité d’accession sociale sécurisée, après plusieurs années de croissance. Bien que la production totale de logements soit en augmentation de 2% sur un an, avec 8 181 logements, la production en accession recule de 11%, avec 4069 mises en chantier en 2018, dont 17% en zone Anru et en QPV. 40% de cette production de logements ont eu lieu en PLSA, un chiffre en recul de cinq points. La commercialisation subit également un repli de 6 % par rapport à 2017, celle en PSLA résistant mieux que la VEFA avec une baisse de 2% des actes. 3800 nouveaux ménages sont ainsi devenus propriétaires de leur résidence principale.

Face à cette situation, le bail réel solidaire (BRS) offre une piste prometteuse pour redresser l’activité, en particulier sur des territoires tendus dépourvus d’offre d’accession sociale. Les premières opérations ont été commercialisées en 2018, et plus de 200 logements seront proposés à la vente cette année avec cet outil, via les dix organismes de foncier solidaire coopératifs désormais agréés.

La production de logements locatifs sociaux reste élevée, avec 2732 unités produites par 25 coopératives, dont 29% de PLAI, contre 1932 en 2017. Désormais forte de plus de 100000 logements locatifs sociaux, en raison du rattachement de nouveaux organismes à la Fédération, les Coop’Hlm ont signé 11379 nouveaux baux de location en 2018. Du fait de la RLS, la rénovation énergétique des logements connaît en revanche une baisse significative de 55% des investissements, 26,4 M€ au lieu de 58 M€ en 2017, avec 2200 logements réhabilités contre 3467 (-36,5%). L’année 2018 aura également été marquée par le fort développement de l’activité de syndic, exercée par 31 Coop’Hlm. Elles gèrent désormais 84000 lots principaux au sein de 2649 copropriétés, un chiffre en augmentation de 5,6% par rapport à 2017.

Des revendications de nature à faciliter l’activité

Profitant de la présence du ministre en charge de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, Marie-Noëlle Lienemann évoque le mouvement social qui agite le pays depuis la fin de l’année 2018. "Notre République a impérativement besoin d’être plus proche des aspirations des concitoyens. Elle a impérativement besoin de garantir l’égalité des territoires et de s’occuper des catégories modestes et populaires. Dans ce cadre, ce que nous faisons en locatif et en accession à la propriété mérite un effort significatif lors du prochain budget de la Nation".

Sur l’accession sociale à la propriété en particulier, elle plaide pour le rétablissement de l’APL accession, la restauration du PTZ en zones B2 et C "a minima en complément du PSLA, qui permettrait une accession réellement sociale" et pour la création d’un PSLA dans l’ancien. S’il admet qu’il est important de "donner de la visibilité sur l’avenir du PTZ après 2020", le ministre renvoie cependant la décision aux prochains débats parlementaires.

Rappelant l’importante activité de syndic des Coop’Hlm, Marie-Noëlle Lienemann évoque leur rôle de prévention dans la dégradation des copropriétés. Pour financer les travaux de rénovation énergétique et supprimer les blocages, elle propose au ministre "l’idée d’une dette collective de la copropriété liée aux travaux d’économie d’énergie, avec une redevance qui pourrait être transmissible lors de la vente du lot". Une proposition accueillie avec "beaucoup d’intérêt" par le ministre.

D’autres préoccupations pénalisent la capacité d’investir des coopératives Hlm, telles que l’augmentation des prix de la construction, les malfaçons croissantes qui sollicitent les assurances dommage-ouvrage et le coût du foncier. Évoquant le BRS, la présidente de la Fédération des Coop’Hlm demande au ministre une clarification des règles d’accès aux prêts Gaïa Foncier et propose que les garanties d’emprunt soient également ouvertes aux Départements et aux Régions. Sans oublier un allègement de la fiscalité de ces opérations.

Enfin, elle rappelle à Julien Denormandie l’existence d’un mémorandum adressé l’an dernier par la Fédération à Jacques Mézard, alors ministre de la Cohésion des Territoires, listant les blocages réglementaires qui entravent l’activité des coopératives Hlm. Le ministre promet "d’y travailler dans les prochaines semaines".

Équilibrer les territoires

En réponse à l’ancrage des Coop’Hlm dans leurs territoires et à la décentralisation prochaine, la Fédération a choisi de débattre avec les acteurs locaux, sur la place que peuvent tenir les Coop’Hlm dans la politique du logement actuelle. "Le nouveau modèle du gouvernement et la clause de revoyure ne permettront pas de traiter la crise du logement rare et cher", introduit Stéphane Troussel. Le président du Conseil départemental de Seine-Saint-Denis s’étonne que le secteur privé ne soit pas, lui aussi, "mis à contribution" et considère que "tous les financements publics qui incitent à la construction dans le secteur privé entretiennent cette crise". Un avis réfuté par Guillaume Vuilletet, député du Val-d’Oise, chargé d’une mission de lutte contre l’habitat indigne par le gouvernement, qui estime que "remettre en cause des mesures fiscales qui aident à l’étalement urbain et touchent la construction dans les zones détendues est une réorientation profonde de l’action publique qui vise à essayer de reconquérir en particulier les cœurs de ville".

Estimant qu’il est fondamental de poursuivre les opérations de déconstruction-reconstruction, Stéphane Troussel exprime son inquiétude sur le nombre d’opérations de renouvellement urbain à réaliser, face à la baisse de ressources des bailleurs sociaux et à la complexité du montage et du financement des opérations du NPRNU. Pour lui, la rénovation urbaine seule ne règlera pas tous les problèmes, si l’État ne relance pas les politiques publiques adaptées pour améliorer le service public en matière de police, de justice et d’accès aux soins.

Face à la densification du pays et à la concentration urbaine, Marie-Noëlle Lienemann estime qu’un équilibre est nécessaire et qu’il faut "inventer de nouvelles formes urbaines", appuyée dans cette idée par Guillaume Vuilletet pour qui l’enjeu est "de faire revenir les couples avec enfants sur les territoires en déshérence". Pour y parvenir, le gouvernement a lancé le programme Action cœur de ville, présenté par Rollon Mouchel-Blaisot, préfet en charge de sa mise en œuvre. Doté de cinq milliards d’euros d’ici 2022, "c’est non seulement un plan visant à conforter le tissu des villes petites et moyennes, mais aussi à les consolider en réinvestissant dans leur cœur, leurs emplois, leurs services et leurs commerces". Pour lui, réinvestir dans le logement est la question principale et le rôle de bailleurs sociaux est fondamental : "Sur l’ancien, nous avons besoin des organismes de logement social, capables de faire du portage foncier, de déployer une ingénierie pour sortir des actions complexes, d’œuvrer à la diversification des habitants. Il faut considérer cela comme un fonds d’amorçage qui doit aussi permettre l’investissement privé, en carence dans ces villes". Guillaume Vuilletet ajoute que les bailleurs sociaux ont "un rôle d’ingénierie et de sauvegarde des copropriétés" mais aussi "en termes d’innovation et de gestion". Des missions que les Coop’Hlm sont impatientes de poursuivre dans le cadre du programme Action cœur de ville, comme le souligne en conclusion sa présidente : "Nous sommes convaincus que se joue une part de la République dans cet équilibre entre les métropoles, les villes moyennes et les centre-bourgs. C’est un modèle français. Notre Fédération est totalement impliquée".

 

Trophées des opérations remarquables

'

Les lauréats des Trophées des opérations remarquables avec Marie-Noëlle Lienemann, présidente de la Fédération des Coop’Hlm. © Thvallier

Trois Coopératives Hlm parmi quinze candidats ont été récompensées aux Trophées des opérations remarquables :

Espacil Accession - Trophée Performance pour les "Villas Aurore", pour huit maisons en PSLA, de type T5, construites en conception-réalisation à Saint-Sulpice-La-Forêt (35). Certifiées NF Habitat HQE™, elles bénéficient de consommations énergétiques réduites (moins de 500 euros de charges de chauffage et d’eau chaude sanitaire par an) grâce à leur ossature bois et au chauffage par PAC air/eau.

Le Logis Breton - Trophée Originalité des usages pour la résidence "Les Amandiers", première coopération réalisée sous le concept BienveillanS®, à Guilers (29). Elle comprend 15 logements individuels T3 (dix en PLUS et cinq en PLAI) adaptés et évolutifs, proches des commerces et d’un centre de soins, pour des personnes âgées autonomes. Bénéficiant des services de l’EHPAD voisin, propriété du Logis Breton, la résidence favorise le calme, l’entraide et les liens sociaux avec l’accompagnement des occupants par une gouvernante, une pièce commune pour les activités et une chambre d’appoint. Le tout avec une quittance globale maîtrisée à moins de 600 euros par mois.

La SCIC Hlm de la Haute-Garonne (Groupe des Chalets) - Trophée Coopération - Participation citoyenne, pour son programme mixte (logements, espaces partagés, locaux d’activité) "Les Quatre Vents", à Toulouse (31), dans l’éco-quartier de la Cartoucherie. Plus grande opération d’habitat participatif de France, la résidence comprend 89 logements sur quatre bâtiments : 44 en location-accession (dont 39 en PSLA et 5 en PLI), 23 en SCI-APP, 5 en VEFA et 17 au sein de la coopérative d’habitation "Abricoop", dont le bâtiment est certifié Habitat & Environnement, RT 2012 - 20%. La résidence offre de multiples espaces communs : salle polyvalente de 125 m², jardin, terrasses accessibles sur chaque toiture, salle de musique, espace bricolage, cuisine partagée, atelier créatif, buanderies…