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Actualités

Thème de la publication
Foncier
Numéro

Actualités Habitat n°1181

Paru dans

JANVIER 2023

Actualités Habitat n°1181

Date de publication :

02 février 2023

Auteur(s) :

MAGALI TRAN

BRS : jamais sans ma collectivité

Les OFS ont cette vertu de faire sortir le foncier du marché. Mais les équilibres financiers sont encore difficiles à trouver et le soutien des collectivités reste nécessaire, comme l’ont rappelé les élus présents aux Journées du réseau des OFS, les 1er et 2 décembre à Paris.

“Je vais mettre les pieds dans le plat. Le BRS n’est pas un outil de régulation du marché”. Volontairement provocatrice, Marie Llorente lançait ce pavé dans la mare en introduction des Journées du réseau des OFS, Foncier Solidaire France, qui se tenaient à Paris les 1er et 2 décembre(1). La chercheuse en aménagement urbain et développement territorial s’appuie sur le constat sans appel “purement quantitatif” : avec une centaine d’OFS et moins de 3 000 ventes en BRS (voir encadré), leurs effets sur le marché ne peuvent qu’être limités. Sans compter que les opérations en BRS se réalisent encore souvent dans des opérations publiques, ou sur des terrains cédés par un EPF qui pratique la minoration foncière : “On est sur des charges foncières bien maîtrisées : ce sont les opérateurs amont qui jouent un rôle, pas les OFS en tant que tel”. A contrario, “dans le diffus, où les références de prix sont celles du marché, les OFS se retrouvent en concurrence avec les autres opérateurs qui chassent le foncier, ça peut être féroce et ça le sera encore plus avec le ZAN”.

Choix politique

Pour autant, les OFS ont une vertu, “celle de sanctuariser le foncier, de le sortir du marché”, poursuit-elle. Mais cela ne peut se faire sans le soutien des collectivités locales. “On a doté notre OFS de 40 M€, c’est un choix politique extrêmement important”, avance Renaud Payre, vice-président de la Métropole de Lyon chargé de l’Habitat. Le quartier de la Guillotière, situé en hypercentre, n’est pas attractif, avec des prix qui ne le sont pas non plus. “Pour transformer ce quartier, un des actes les plus forts du mandat, c’est la production de logements en BRS sur un patrimoine appartenant à la métropole. La seule solution pour équilibrer l’opération est une subvention de la collectivité. On va le faire”, illustre l’élu. À Paris également, pour pouvoir “varier la palette” et créer des logements en accession abordable, “on dégrade le bilan, donc la ville subventionne l’opération” de Saint-Vincent-de-Paul (14e arrondissement), illustre Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris en charge du Logement (voir aussi p.3). “Cela s’assume par rapport à la vision de la ville que l’on veut. D’autant plus dans une ville où il y a peu de foncier”.

Sanctuariser le déficit financier

Ce soutien financier est valable dans la production neuve mais aussi dans l’existant, où le BRS peut également être mobilisé. Rennes Métropole l’utilise dans le centre ancien. Des immeubles dégradés sont acquis et réhabilités par l’aménageur Territoires Publics qui les revend à la métropole au prix estimé du marché (soit 5 500 €/m2). Celle-ci les cède ensuite à son OFS à environ 3 000 €/m2 pour y réaliser du BRS, relate Nathalie Desmalay. “L’OFS est conçu comme un outil de politique de l’habitat”, poursuit la responsable du service habitat de la Métropole de Rennes. “Le but est de sanctuariser le déficit, le sécuriser dans la durée”. Pour éviter que les efforts financiers de la collectivité ne soient “confisqués” lors de la revente, avec une plus-value financière. C’est bien dans cette vision de long terme que s’inscrit le BRS, notamment dans le parc existant où il faut “constituer un panier de logements” avant intervention.

L’objectif initial du BRS, rappelle Emmanuelle Cosse, était de “redonner la possibilité à des ménages d’accéder à la propriété”. C’est d’ailleurs ainsi que le conçoit Stéphane Grasset, maire de Buc (Yvelines) : “Malgré nos quasiment 25% de logements sociaux, on n’arrive pas à loger les actifs du territoire. Il y a des trous dans la raquette”. Le développement de logements en BRS doit permettre d’offrir un parcours résidentiel, espère l’élu. La présidente de l’USH renchérit : “On conçoit nos OFS pour un siècle au moins. C’est très important, on assume le temps long. On doit être capable de porter ce foncier sur 100 ans”.

(1) Le réseau des OFS se réunira dans un an à Lyon.

 

Les OFS / BRS en chiffres

Plus de 110 OFS sont créés à ce jour, avec une diversité de statuts, selon l’enquête de Foncier Solidaire France. Les organismes Hlm sont prédominants (60 OFS sont des OLS). En 2021, 303 logements ont été mis en service en BRS; 2 400 logements ont été réservés ou vendus en 2022. Les prévisions du réseau FSF tablent sur 11 500 logements effectivement engagés à horizon 2025. Environ un tiers des opérations sont en 100% BRS ; un quart sont des opérations mixtes avec du locatif social ; 14% avec du logement libre ; 27% avec à la fois du logement libre et social.

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PARU DANS ACTUALITÉS HABITAT N°1181 DU 31 janvier 2023

Actualités Habitat n°1181

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