L'Union sociale pour l'habitat
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Comment faire rimer patrimonialisation et renouvellement du logement social AH

Quels leviers utiliser pour réhabiliter un ensemble de logements sociaux patrimonialisé aux meilleures conditions possibles sur les plans de la qualité de vie des habitants et des coûts ? Telle est la question à laquelle la recherche Firminy, de la ville moderne à la ville durable apporte des éléments de réponse et de compréhension.

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Pour saisir les enjeux de la rénovation de Firminy-Vert, le rapport de la recherche Firminy, de la ville moderne à la ville durable, lancée par un panel de partenaires (voir encadré), dresse un état des lieux des évolutions du quartier depuis sa conception jusqu’à aujourd’hui(1). Il s’appuie sur le travail d’une équipe pluridisciplinaire spécialisée dans les domaines de l’architecture, de l’urbanisme, de la géographie, de l’aménagement, de l’environnement, de l’ingénierie et de la science politique.

Au début des années 1950, la ville de Firminy connaît une forte croissance économique et démographique, principalement soutenue par l’industrie métallurgique. Pour l’accompagner, la construction dans l’urgence de nouveaux logements est indispensable. C’est dans ce contexte que la Ville lance, en 1955, l’édification de Firminy-Vert, un ensemble de plus de mille logements bien dotés en équipements divers, avec l’ambition d’entrer de plain-pied dans la modernité. L’architecture est conforme aux principes de la Chartes d’Athènes et divers édifices sont confiés au célèbre architecte Le Corbusier. Mais avant même l’achèvement des travaux, la ville entre dans un processus de désindustrialisation puis de périurbanisation. Ce double mouvement est à l’origine d’un déclin démographique inexorable : Firminy passe de 26 000 habitants en 1962 à 17 000 aujourd’hui. La mixité abandonne le quartier et les problèmes sociaux s’aiguisent avec une acmé lors des révoltes urbaines de 2009 qui ternissent durablement son image déjà mal en point. Les logements Hlm y représentent 77% du parc total, avec un taux de vacance autour de 20% et un refus des propositions de logements qui dépasse parfois les 50%. Par ailleurs, les logements se sont au fil des années révélés de moins en moins adaptés aux attentes des habitants (surfaces trop petites, insonorisation et isolation défaillantes…) et la dégradation du bâti avance plus rapidement qu’envisagée. Les premières tentatives de rénovation n’ont pas respecté le prototypage initial du site et les suivantes ont été freinées par les divers classements patrimoniaux qui ont renforcé les difficultés et les coûts des travaux. Firminy-Vert est notamment classé Patrimoine mondial de l’Unesco et Site patrimonial remarquable. Il est visité tous les ans par 20 000 touristes, venus du monde entier, mais cette activité culturelle économique et sociale ne semble pas être un moteur de dynamisme du quartier.

Une aide à la refonte du quartier

Outre les sujets sociaux et sociétaux, le rapport développe tant les aspects architecturaux que patrimoniaux et apporte des éléments de compréhension nécessaires à la conduite d’un projet de rénovation de ce type, de site complexe. Il complète les dispositions de l’AVAP (Aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine) sur les parties patrimoniales, notamment sur "les qualités de l’habitation et du cadre de vie", ainsi que sur les distinctions entre espaces intérieurs, extérieurs et intermédiaires. "Le rapport explique bien ce qui fait patrimoine à Firminy-Vert en prenant appui sur la conception initiale du site et il attire l’attention sur le fait que l’on a patrimonialisé un ensemble de bâtis dont les faibles qualités techniques (épaisseurs des murs, des sols et du ferraillage très réduites) n’ont pas permis un fonctionnement optimal dès sa création. Ces faiblesses ont d’ailleurs beaucoup conditionné la qualité d’habiter", note Cécile Semery, responsable du département Architecture et maîtrise d’ouvrage à l’Union sociale pour l’habitat. La qualité d’habiter est aussi invoquée par le rapport pour mettre en œuvre "une concertation sérieuse et effective" des habitants en préalable à tout projet de réhabilitation. Sans cela, "les transformations du cadre de vie et la revalorisation du patrimoine perdraient leur sens et leur effet durable", invoquent ses auteurs qui détaillent aussi les attentes des habitants du quartier : "Ils aspirent à disposer d’une cuisine plus spacieuse, d’un espace extérieur intégré au logement" et d’une disposition des pièces, dans les appartements, plus adaptée aux modes de vie contemporains. "Tout est à casser à l’intérieur", affirme une habitante citée par l’équipe de recherche. François Perrier, directeur général adjoint Finance et Développement d’Habitat et Métropole(2), souhaite aussi connaître les attentes des habitants résidant en dehors du quartier de Firminy-Vert. "Ce sont des candidats potentiels à y habiter une fois la réhabilitation effectuée", souligne-t-il.

L’idée développée dans le rapport n’est pas de redessiner le quartier mais de le "réactualiser" en le réinterprétant au regard "des nouvelles conditions et nécessités qui n’apparaissaient pas en 1956". "Si l’on veut conserver ces bâtiments et leur environnement en témoignage d’une époque, poursuit le directeur, il faut leur redonner un second souffle qualitatif et ne pas laisser le bailleur seul devant un chantier d’une telle ampleur. L’État et les collectivités doivent prendre conscience qu’une démarche de ce type a un coût beaucoup plus important qu’une réhabilitation classique."

Dans le but de donner une orientation générale à la réhabilitation du quartier, les auteurs de l’étude dressent un cahier des charges patrimonial, technique et fonctionnel dans l’esprit du parti architectural et urbain initial. Ils formulent aussi des propositions plus concrètes pour "montrer que les apparentes contradictions entre le projet patrimonial et le projet social ne sont pas des apories", autrement dit, il n’y a pas de contradictions insolubles qui ne sauraient être dépassées. Ils explorent donc des déclinaisons possibles à partir des structures existantes sans prétendre pour autant élaborer un projet directement opérationnel.

Projet de rénovation en préparation

"Sur la base de ce rapport, la Métropole a intégré la restructuration de Firminy-Vert dans son PLH 3 et le financera pour l’équivalent du coût de sa démolition", indique François Perrier. Un programme de réhabilitation de 610 logements représentant 31M€ d’investissement est en préparation. Il consistera à dédensifier Firminy-Vert en réduisant le nombre de logements de 25% à 50% selon les immeubles. Il s’agit de leur redonner de l’attractivité pour attirer de nouvelles populations, limiter la vacance et recomposer ainsi la mixité du quartier (lire l’encadré ci-contre). Le programme sera affiné courant 2021 et comportera notamment des T3 en rez-de-chaussée et des T4 en duplex. Un des sujets les plus compliqués sera certainement de trouver l’équilibre financier.

Enfin, le rapport pointe d’autres enjeux clés. Il met en lumière l’importance d’anticiper les évolutions à venir avant de transformer ou de détruire un immeuble. "Il faut aussi déterminer quels niveaux de performances visent les transformations. Atteindre celles d’un logement neuf sur les plans thermique et de l’insonorisation peut se révéler inatteignable ou à un coût démesuré", alerte Cécile Sémery. Aux yeux de François Perrier également, il faut pouvoir "se projeter afin que les productions et transformations d’aujourd’hui puissent évoluer vers ce que seront demain les manières d’habiter." Le rapport Firminy, de la ville moderne à la ville durable n’est pas réservé aux seuls acteurs du monde Hlm. "Je l’utiliserai comme un outil de sensibilisation de nos partenaires pour aboutir ensemble à l’amélioration de la qualité de vie des habitants", prévoit le directeur général adjoint d’Habitat Saint-Étienne Métropole.

(1) Lire aussi Actualités Habitat N° 1076 du 15 avril 2018.
(2) L’OPH de Firminy est passé sous pavillon métropolitain au 1er janvier 2021 et la structure a fusionné avec trois autres organismes de la Métropole de Saint-Étienne : Ondaine Habitat, Métropole Habitat Saint-Étienne et Gier-Pilat Habitat.

Contacts : Dominique Belargent et Cécile Semery, l’Union sociale pour l’habitat.

 

Les partenaires du projet de recherche

La recherche Firminy, de la ville moderne à la ville durable s’inscrit dans le programme Architecture du XXe siècle, matière à projet pour la ville durable du XXIe siècle du ministère de la Culture. L’équipe de recherche est issue de l’École nationale supérieure d’architecture de Saint-Étienne, de l’Université Jean Monnet et de l’Université de Lyon, avec l’appui de l’Union sociale pour l’habitat, l’OPH de Firminy, la Région Auvergne-Rhône-Alpes et la Métropole de Saint-Étienne.

 

Un premier pas inspirant vers la rénovation

La transformation de l’immeuble de la Corniche a permis le remplacement de ses 128 logements collectifs par 34 maisons individuelles accolées et dotées d’un garage privatif avec une entrée à l’arrière de l’édifice par une rue enterrée. Les logements comptent quatre niveaux (garage compris) avec un accès direct à une terrasse et au jardin côté sud. Achevée au printemps 2019, cette opération effectuée avec l’approbation de l’ABF, répond à la décroissance démographique de la ville, à la forte vacance du site et aux attentes des habitants qui ont été 250 à présenter une demande dans un quartier où le refus d’habiter tourne autour de 50%. Reste que la question économique est un frein à la généralisation stricto sensu de ce type de transformation qui a coûté 200 000 euros par logement, soit davantage que la construction neuve. Ajoutons que certains espaces restent petits (chambres de 9m2) et que l’isolation phonique, en partie éludée par la mitoyenneté, demeure un point faible. Cependant, aux yeux de François Perrier, directeur général adjoint d’Habitat Saint-Étienne Métropole, "cette opération constitue un démonstrateur et, même s’il est impossible d’individualiser tous les bâtiments sur ce modèle, la transformation de la Corniche a le mérite de montrer ce que l’on peut faire sur ce type d’immeuble. Elle a également le grand avantage de reconstituer de la mixité avec un habitat qualitatif."