Fin 2019, le parc Hlm comprenait environ 300 000 logements-foyers en France. Les organismes Hlm, propriétaires de ces logements, ont parfois des difficultés à s’adapter aux spécificités du cadre juridique propre à ces établissements, différent de celui des logements classiques. Un rappel du cadre applicable aux logements-foyers s’impose.
Qu’est-ce qu’un logement-foyer ?
La définition du logement-foyer prévue par le Code de la construction et de l’habitation (CCH) s'applique aux parcs locatifs privé et social : le logement-foyer est caractérisé par la présence de locaux collectifs et est destiné à des publics spécifiques. Plus précisément, il est un "établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées."(1)
Ainsi, les résidences sociales (dont les pensions de famille et les résidences accueil), destinées à toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence, sont des déclinaisons de logements-foyers. Certains présentent la particularité de relever à la fois du domaine du logement social et du champ des établissements sociaux et médico-sociaux. La résidence autonomie(2) s’avère, par exemple, régie par les règles du Code de l'action sociale et des familles (CASF), d’une part, et par celles des articles L. 633-1 et suivants du CCH, d’autre part(3).
De manière générale, un logement-foyer fait l'objet d'une convention APL(4) et son gestionnaire est un tiers à l’organisme propriétaire qui doit être agréé par l’autorité administrative compétente au titre de la gestion locative, le ministre en charge du Logement ou le préfet du département concerné.
Convention tripartite État-propriétaire-gestionnaire
Pour être conventionné, un logement-foyer doit avoir été construit ou amélioré avec des financements spécifiques(5). Une convention-type, conclue entre l'État, l'organisme propriétaire et l'organisme gestionnaire, portant sur les logements-foyers accueillant des personnes âgées ou des personnes handicapées, ouvrant droit à l’APL, est prévue dans le CCH(6). Les logements loués par le gestionnaire sont destinés à des personnes physiques répondant aux conditions précisées dans la convention.
S’agissant des relations avec l’État, le gestionnaire et le propriétaire s’engagent à remplir leurs obligations fixées par cette convention tripartite. Parmi elles, figurent notamment les plafonds de ressources à respecter pour les nouveaux entrants dans le logement-foyer(7), ainsi que la part de redevance mensuelle prise en compte pour le calcul de l’APL et son mode de calcul(8). Les valeurs maximales, inscrites dans la convention APL, sont exprimées sous forme forfaitaire (en euros, par mois, par type de logement et par zone) et non en prix au mètre carré comme pour les logements familiaux classiques.
La convention étant régie par les règles du droit commun du Code civil, la négociation entre le propriétaire et le gestionnaire demeure libre et basée sur le partenariat.
La relation propriétaire-gestionnaire dans les logements-foyers conventionnés
Lorsque l’organisme Hlm délègue à une association la gestion d’un logement-foyer, une convention doit être conclue entre les deux parties visant à préciser le rôle de chacun et à répartir les charges entre le propriétaire (le bailleur social) et le locataire principal (l’association gestionnaire).
Il n’existe pas de modèle-type à cette convention bipartite dans le CCH. Dès lors, chaque propriétaire fait son affaire de sa rédaction, dans la mesure où chaque projet a son identité, son équilibre et ses perspectives, sous réserve de respecter sa conformité à la convention tripartie susmentionnée. Ainsi, la structure de la convention bipartite à signer traitera, notamment, des parties en présence, de la durée de la convention, de ses objectifs, du partage des obligations et charges en matière de travaux et d'entretien entre chacune des parties, du montant du prix demandé au gestionnaire.
La convention étant régie par les règles du droit commun du Code civil, la négociation entre le propriétaire et le gestionnaire demeure libre et avant tout basée sur le partenariat. Cette redevance, payée par le gestionnaire au propriétaire du logement-foyer, est la plupart du temps calculée au réel. Ainsi, elle est composée des éléments suivants :
- remboursement des an- nuités d’emprunt (intérêts et amortissement) ;
- reconstitution des fonds propres investis par le propriétaire (le cas échéant) ;
- les frais de gestion du propriétaire (% du prix de revient global, indexé sur l’ICC ou l’IRL) ;
- impôts et taxes non récupérables ;
- loyer lié au foncier (le cas échéant) ;
- assurance du propriétaire ;
- la participation pour couverture du renouvellement des composants (PCRC)(9) et dépenses de gros entretien (% du prix de revient hors foncier, indexé sur l’ICC ou l’IRL).
La PCRC peut également être calculée en fonction d’un pourcentage du prix de revient hors foncier, indexé sur l’ICC ou l’IRL. Deux formules sont souvent retenues dans les conventions : soit sur un pourcentage constant, par exemple 0,6% sur toute la durée de la convention, soit sur un pourcentage progressif, par exemple 0,3% la première année, puis augmentation de 0,1% chaque année pour plafonner à 1% la 8e année, puis maintien à 1% pour le reste de la durée de la convention. À noter que la PCRC non consommée n’a pas vocation à être remboursée au gestionnaire, sauf accord particulier dans la convention.
En pratique, le propriétaire s’engage à effectuer un suivi extra-comptable du montant de la participation pour couverture des travaux de renouvellement des composants et du gros entretien à la charge du propriétaire, au regard de la valeur brute des travaux réalisés.
Est-il possible de transformer la redevance en loyer ?
Comme évoqué ci-dessus, la règlementation sur le logement-foyer prévoit le versement d’une redevance par le résident au gestionnaire(7). Il y est notamment précisé que la convention APL définit la part de la redevance qui, contrepartie de l'occupation du logement, est assimilable au loyer et aux charges locatives récupérables. Cette part de la redevance est seule prise en compte pour l'application du barème de l'aide personnalisée au logement. Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, la redevance ne peut être transformée en loyer au mètre carré augmenté des charges, tant que la convention APL est en vigueur. Néanmoins, selon deux notes ministérielles du 13 janvier 1981 et 28 février 1983 relatives aux logements-foyers, la convention bipartie peut prévoir, qu’à l’issue de la période des emprunts, la redevance devra être remplacée par un loyer (comportant toutes les charges) à négocier entre le propriétaire et son gestionnaire. Cette pratique est conditionnée à la signature d’un avenant à la convention bipartite, à défaut d’une clause prévue dans le contrat d'origine. Sans accord entre les deux parties (propriétaire et gestionnaire), le calcul du loyer peut faire l'objet d'une demande d'évaluation au service des Domaines, ou sous la forme d'un recours à un expert.
Il est parfaitement logique de prévoir un loyer à la fin du remboursement des prêts, en particulier parce que l’organisme Hlm continue d'assumer la responsabilité du propriétaire sur le bien, parce qu'il correspond à une mise à disposition d'un bâtiment au gestionnaire (qui continue de percevoir lui-même des redevances des occupants). La charge du renouvellement des composants continue de s'imposer à l’organisme Hlm, comme l'obligation et le coût d'une assurance de propriétaire, et celui de la gestion de la relation avec le gestionnaire. L'ensemble de ces éléments est constitutif d'un loyer à titre forfaitaire.
Toutefois, si l’organisme Hlm considère qu'il est nécessaire de procéder à un nouvel investissement important en matière de travaux (extension, réhabilitation...), il peut conserver le régime de la redevance, recalculée notamment à partir des emprunts contractés pour financer ces travaux.
La relation gestionnaire-résident dans les logements-foyers
Le contrat d'occupation est conclu entre l’organisme gestionnaire et le résident, pour une durée d'un mois, reconduit tacitement par la seule volonté du résident, sous réserve du respect d’un préavis de huit jours.(10) Sa résiliation par le gestionnaire ne peut intervenir que dans trois cas :
- inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant ou manquement grave au règlement intérieur ;
- le résident cesse de remplir les conditions nécessaires pour occuper le logement-foyer ;
- cessation totale de l'activité de l'établissement (dans ce cas il y a obligation de relogement).
Pour les logements-foyers, dont le régime relève à la fois du CCH et du CASF, le résident peut signer un deuxième contrat, encadrant exclusivement la prise en charge sociale : le contrat de séjour. Le règlement intérieur est annexé au contrat et paraphé par la personne logée ou son représentant.
Les locaux communs affectés à la vie collective sont des locaux accessibles, dans les conditions définies par le règlement intérieur, et, le cas échéant, par le contrat, à toute personne logée dans l'établissement, et affectés à des activités telles que les services socio-éducatifs, les services de soins, la restauration, les activités d'animation, de formation ou de loisirs.
Conformément à l’article R 353-158 du CCH, les résidents s’acquittent, auprès du gestionnaire, d’une redevance, composée forfaitairement d’un équivalent loyer et charges. Les redevances maximales des conventions sont révisées, au 1er janvier de chaque année, en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) du second trimestre de l'année précédente(11).
En pratique, cette redevance s’avère généralement complétée d’une rémunération relative aux prestations obligatoires et/ou facultatives. En l’absence de réglementation précise sur la détermination et le montant de celles-ci, cette pratique relève de la liberté contractuelle. Ainsi, selon une circulaire de 2006 sur les résidences sociales(12), la liste limitative des prestations obligatoires (ménage des parties communes ou fourniture de mobilier par exemple) doit avoir été fixée dans la convention APL du logement-foyer pour en permettre la répercussion sur l’avis d’échéance du résident, en plus d’être indiquée dans le contrat d’occupation. Par ailleurs, absentes de la convention-type, les prestations facultatives doivent obligatoirement figurer dans le titre d’occupation. En tout état de cause, la circulaire susmentionnée précise que "les prestations doivent respecter, dans leur ensemble, un objectif de modération de leur montant et être strictement limitées aux besoins effectifs des résidents tels que définis par le projet social".
S’agissant des droits du titulaire d’un contrat d’occupation en logement-foyer, ce dernier peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur et, en tout état de cause, dans la limite de trois mois pour une même personne hébergée.
Enfin, l’article L. 633-4 du CCH prévoit que dans chaque logement-foyer, sont créés un conseil de concertation et un comité de résident dont les modalités sont organisées par décret(13).
(1) Article L. 633-1 du CCH.
(2) Dénomination tirée de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (ASV).
(3) Cf Rép. min. n° 13353, JOAN, 25 déc. 2018, p. 12230.
(4) 5° de l'art. L. 831-1 du CCH.
(5) En application de l'article R. 832-21 du CCH.
(6) À l’annexe 1 au III de l’article R. 353-159 du CCH.
(7) R. 353-163 du CCH.
(8) R. 353-156 à R. 353-158 du CCH.
(9) Le périmètre des travaux concernés par la PCRC est détaillé en annexe du guide Outils pour un partenariat renouvelé entre propriétaires et gestionnaires, publié par l’Unafo et l’Aorif en septembre 2011.
(10) Articles L. 633-2 et R. 633-3 du CCH.
(11) Article L. 353-9-2 et art. R. 353-157 du CCH.
(12) Circulaire n° 2006-45 du 4 juillet 2006.
(13) Décret n° 2016-300 du 14 mars 2016 relatif au conseil de concertation et au comité de résidents dans les logements-foyers.
Thèmes : Gestion Locative - Logements-foyers - Résidence sociale - Résidence autonomie.
Contact : François-Xavier Berthion, conseiller juridique, Pôle gestion locative, Direction juridique et fiscale. Tél. : 01 40 75 78 60 Mél. : ush-djef@union-habitat.org
La résidence universitaire peut- elle être considérée comme un logement-foyer ?
Le statut de la résidence universitaire est défini par l'article L. 631-12 du CCH. Ainsi, elle n’est pas considérée comme un logement-foyer, dont le statut est déterminé par les articles L. 633-1 et suivants du CCH.
Les étudiants logés en résidence universitaire sont titulaires d’un contrat de location (et non d’un contrat d’occupation applicable au logement-foyer) et s'acquittent d'un loyer (et non d'une redevance applicable au logement-foyer).
Enfin, dans le parc locatif social, la résidence universitaire ne peut pas proposer de prestations obligatoires, à l’inverse d’un logement-foyer conventionné.
