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Contentieux locatif : les modes altenatifs de résolution des différends AH

Inspirée de la même volonté de développer la culture du règlement amiable des litiges, initiée en 2016 par la loi dite " Justice du XXIe siècle "(1), la loi de réforme de l’organisation judiciaire et de la procédure civile(2) a étendu l’exigence d’une tentative de résolution amiable des différends, préalable à la saisine du tribunal judiciaire. Un décret(3), publié en décembre 2019, est venu préciser les conditions et modalités d’application de cette obligation.

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Les nouvelles dispositions, introduites en 2019, ont modifié l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 et créé l’article 750-1 du Code de procédure civile, qui imposent, depuis le 1er janvier 2020, une obligation de recours aux modes alternatifs de résolution des litiges pour toute action tendant au paiement d’une somme inférieure à 5 000 euros, ainsi qu’à celles visant à régler certains conflits de voisinage. Elles définissent également les exceptions à cette obligation et offrent aux parties le choix entre plusieurs voies afin de parvenir à un accord.

Le principe : l’obligation de tentative préalable de résolution amiable des petits litiges

L’article 750-1 du Code de procédure civile vient se positionner dans un chapitre de tête du titre Ier du Livre II de ce code, qui régit de manière générale l’introduction de l’instance devant le tribunal judiciaire. Il est donc érigé en principe et a vocation à s’appliquer à un grand nombre de contentieux. Les procédures initiées devant le juge des contentieux de la protection, nouveau juge des conflits relatifs aux baux d’habitation, au sein des tribunaux judiciaires, en font partie.

Cette extension du domaine d’application de l’obligation de tentative de résolution amiable du litige est assortie d’un renforcement de la sanction encourue en cas de non-respect. "À peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, (…) d'une tentative (…)"(4) de résolution amiable du litige. En cas de prononcé de l’irrecevabilité, il sera permis au demandeur d’effectuer une nouvelle demande s’il justifie de l’accomplissement des démarches amiables (et dans le respect des délais de procédure).

Toutefois, l’obligation est cantonnée aux "petits litiges", c’est-à-dire aux contentieux à faible incidence financière et à certains conflits de voisinage. Le seuil en deçà duquel s’applique la disposition est fixé à 5 000 euros.

Concernant les conflits de voisinage, il s’agit des matières énoncées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire (actions en bornage, relatives à la distance et l’usage des lieux pour les plantations ou l’élagage d’arbres, au curage des fossés…).

Parallèlement à cette disposition, c’est désormais seulement lorsque l’affaire entre dans le champ d’application de l’article 750-1 du Code de procédure civile(5) qu’il est nécessaire de faire figurer, dans l’assignation ou la requête, la mention des diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige (ou justification de la dispense).

En cas de demande indéterminée, le ministère de la Justice a pu préciser, dans une note accompagnant l’entrée en vigueur de la réforme, que l’obligation ne s’impose pas. Il en est de même lorsque le demandeur forme une prétention indéterminée et une prétention déterminée connexe : "En présence d’une demande indéterminée (acquisition d’une clause résolutoire) et d’une demande déterminée connexe d’un montant inférieur à 5 000 euros, il faut retenir le caractère indéterminé de la demande. Ce n’est que lorsque les prétentions sont fondées sur des faits différents et non connexes que le montant de la demande est apprécié pour chaque prétention isolément."(6)

Les exceptions : une volonté de ne pas ralentir inutilement les procédures

Le principe est écarté lorsqu’un accord a d’ores et déjà été trouvé, lorsque la voie amiable préalable est déjà imposée par une règle spéciale et enfin dans l’hypothèse où des raisons spécifiques au litige et non prévues par la loi, rendent légitime le non-respect de l’obligation.

Les exceptions sont au nombre de quatre :

- la demande d’homologation d’un accord ;
- l’obligation de procéder à un recours préalable auprès de l’auteur de la décision ;
- l’obligation pour le juge ou l’autorité administrative de procéder à une tentative de conciliation ;
- l’existence d’un motif légitime.

Si les trois premières se comprennent aisément et ne laissent pas de place à l’interprétation, il en va différemment pour la notion de "motif légitime".

Le demandeur peut invoquer ce motif :

- lorsqu’il est dans une situation d’urgence manifeste ;
- lorsque les circonstances de l’espèce rendent impossible la tentative de résolution amiable (débiteur résidant à l’étranger par exemple) ;
- lorsque la décision sollicitée doit être prise au terme d’une procédure non contradictoire (ordonnance sur requête ou injonction de payer par exemple) ;
- en cas d’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige.

L’"urgence manifeste" (notion différente de celle d’urgence requise dans le cadre de la procédure en référé, qui semble, elle, concernée par l’obligation) et les "circonstances de l’espèce", formules qui, même si elles ont été encadrées, restent très générales et imprécises, nécessiteront d’être interprétées et développées par la jurisprudence.

Les différents Modes Alternatifs de Résolution des Différends (MARD)(7)

Il s’agit, au choix des parties :

- d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice(8) ;
- d’une tentative de médiation, telle que définie à l'article 21 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à l'organisation des juridictions et à la procédure civile(9) ;
- d’une tentative de procédure participative(10).

Cette liberté offerte aux parties a certainement été retenue afin à la fois de développer cette culture du règlement amiable, mais aussi dans le but d’éviter un blocage des services des conciliateurs de justice (bénévoles attachés aux juridictions et dont les services sont gratuits pour le justiciable mais qui sont en nombre insuffisant à l’heure actuelle) qui seront à n’en pas douter la voie la plus souvent choisie, en particulier dans le cadre du contentieux concerné par l’obligation opposant les organismes Hlm à leurs locataires.

À l’inverse, la médiation, conventionnelle ou judiciaire, et la procédure participative ne pouvaient être les deux seules options retenues. En effet, le recours à ces processus est payant et ne pas prévoir une alternative aurait contredit le principe d’accès à un juge pour le justiciable.

La procédure participative, élaboration d’un accord répondant à des exigences de forme, de délais, nécessitant l’assistance d’un avocat, ne paraît pas adaptée au contentieux locatif soumis à l’obligation de recours aux MARD.

Enfin, concernant la médiation, notons que sa définition très large(11) permet un recours à de nombreux intervenants potentiels et dans des cadres très variés, sous réserve du respect des conditions d’obtention de la qualité de médiateur, ce qui laisse envisager un développement de cette activité.

Il faudra observer la mise en place effective des MARD dans les prochains mois afin d’apprécier si cette ces mesures, d’inspiration balzacienne(12), permettent de produire les effets bénéfiques escomptés sur le règlement des petits litiges et le désengorgement des juridictions.

(1) Loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle, notamment l’article 4.
(2) Loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice.
(3) Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile.
(4) Article 750-1 du Code de procédure civile.
(5) Articles 54 et 56 modifiés du Code de procédure civile.
(6) Note du ministère de la Justice - Réforme de la procédure civile - FAQ - Février 2020.
(7) Articles 1528 à 1567 du Code de procédure civile.
(8) Articles 127 à 131 du Code de procédure civile.
(9) Articles 131-1 à 131-15 du Code de procédure civile.
(10) Articles 2062 à 2067 du Code civil et articles 1542 à 1564-4 du Code de procédure civile.
(11) "Tout processus structuré, quelle qu'en soit la dénomination, par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l'aide d'un tiers, le médiateur, choisi par elles ou désigné, avec leur accord, par le juge saisi du litige" - article 21 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995.
(12) "Un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès", Honoré de Balzac in Les Illusions Perdues.

Thèmes : Procédure Civile - Règlement amiables des litiges.
Contact : Fabien Elie, conseiller juridique, Pôle gestion locative, Direction juridique et fiscale,
USH. Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org

 

La médiation de la consommation

Depuis 2015, tout professionnel doit garantir au consommateur la possibilité d’un recours effectif et gratuit à un médiateur de la consommation(1). L’applicabilité de cette disposition aux organismes Hlm en tant que "professionnels" au bénéfice des locataires, considérés alors comme des "consommateurs" fait toujours l’objet d’une incertitude juridique. Si la Cour de cassation a déjà pu se prononcer pour une exclusion du bail d’habitation du champ d’application du droit de la consommation(2), aucune mesure légale ou réglementaire ne clôt à ce jour le débat.

Le Mouvement Hlm a souhaité, tant que cette incertitude n’est pas levée, mettre en place un dispositif répondant aux exigences légales et l’USH a signé une convention avec le centre de médiation Médicys afin que les organismes puissent proposer à leurs locataires un dispositif de médiation de la consommation.

Précisons qu’en tout état de cause, dans une procédure où le recours aux MARD serait obligatoire, une tentative de médiation initiée par un locataire et réalisée dans le cadre spécifique de la médiation de la consommation répondrait aux exigences plus générales du Code de procédure civile.

(1) Articles L. 612-1 et suivants du Code la consommation.
(2) Civ. 3e, 26 janv. 2017, n° 16-10.389, n° 15-27.688 et n° 15-25.791.