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Crise sanitaire : questions-réponses AH

En cette période de crise sanitaire inédite, nombreux sont les organismes à interpeller le service juridique de l’USH sur des questions concrètes auxquelles ils sont confrontés, relatives aux congés donnés par les locataires, aux déménagements, aux loyers, aux états des lieux, à l’accession sociale, aux copropriétés, à la commande publique.

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Il est à noter que la possibilité de faire appel à un déménageur n’est maintenue que pour des situations très exceptionnelles. © Paris Habitat

GESTION LOCATIVE
Comment gérer les congés des locataires ? Peuvent-ils déménager ?

Depuis le 17 mars 2020, la France connaît des restrictions de déplacement et il est imposé d’avoir le moins de contacts possibles. Les bailleurs s’interrogent sur la gestion des congés des locataires qui regroupent deux cas de figure :

- Les congés des locataires dont le préavis est arrivé à son terme

À la question "Puis-je déménager ?", le site d’information du gouvernement (www.gouvernement.fr/info-coronavirus) apporte une réponse : "Pour ce qui concerne les déménagements des particuliers, seuls les déménagements qui ne peuvent pas être reportés sont autorisés. Mais veillez à respecter les gestes barrières et prenez l’attache de la police pour signaler votre déménagement et vous renseigner pour savoir s’il existe des restrictions locales spécifiques. Munissez-vous également d’une attestation sur l’honneur, que vous rédigez, expliquant que vous vous déplacez pour le motif d’un déménagement non reportable, dont vous précisez la date et les deux adresses de départ et de destination. Vous pouvez aussi entrer en contact avec votre bailleur afin de lui demander de continuer à occuper le logement que vous deviez quitter. Il est alors possible de signer une convention d’occupation temporaire. Dans tous les cas, à partir du moment où vous restez plus longtemps que prévu, vous devez continuer à payer votre loyer et les charges pour toute la période pendant laquelle vous occupez effectivement le logement".

Il est à noter que la possibilité de faire appel à un déménageur n’est maintenue que pour des situations très exceptionnelles. Il s’agit des cas d’urgences sanitaires, sociales ou de péril, de déménagements indispensables d’entreprises et de déménagements qui pourraient être rendues nécessaires dans le cadre de l’organisation des soins face à l’épidémie. Pourrait s’entendre comme une situation de péril, le cas d’une femme battue qui doit quitter le domicile, ou comme une situation d’urgence sanitaire, la nécessité de se rapprocher d’un hôpital pour un traitement médical spécifique par exemple, la liste n’est pas exhaustive mais reste très restreinte.

Dès lors, concrètement deux cas de figure sont envisageables :

- soit le locataire sortant doit déménager, le bailleur ne peut s’y opposer et repousser de lui-même la date de préavis ;
- soit le locataire n’est pas en mesure de déménager et demande un report du congé.

Le bailleur peut maintenir le locataire dans les lieux. Dans ce cas, il convient de signer une convention d’occupation temporaire (COT) qui durera le temps du confinement. Il est possible de signer une COT même avec un locataire dont le bail a été résilié auparavant. Dans ce cas, si un demandeur s’était vu attribuer ledit logement, et qu’il ne lui est pas possible de se maintenir dans son ancien appartement, il conviendra de traiter toutes ces situations au cas par cas, d’autant plus si le contrat de location a été signé avec le nouveau locataire avec une date d’entrée dans les lieux déjà fixée. Un logement temporaire avec une convention d’occupation précaire (COP) pour le locataire entrant dans un logement de transition dans l’attente du départ du locataire partant, la prise en charge de nuits d’hôtel… peuvent être envisagés si aucune autre solution ne peut être trouvée par le locataire entrant, le tout étant d’éviter qu’une famille ne se retrouve sans toit et qu’un contentieux ne soit engagé.

- Les congés des locataires qui viennent d’être adressés

Les délais de préavis qui prévalent restent ceux fixés à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Concernant la délivrance du congé, "le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (RAR), signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre."

Des difficultés d’acheminement du courrier pourraient survenir, et pour les envois en recommandé, décaler la date de départ du préavis. Si manifestement un locataire précise une date de congé et qu’elle s’en trouve décalée par la réception tardive du courrier RAR, le bailleur peut accepter de prendre en compte la date inscrite dans la lettre de congé afin de ne pas pénaliser un locataire qui verrait son délai de préavis rallongé par des événements extérieurs, indépendants de sa volonté.

L’ensemble de ces réponses ne vaut que dans la situation actuelle.

Quelles sont les clauses indispensables à insérer dans une COT liée au maintien dans les lieux suite à un congé ?

Pour les locataires arrivant en fin de préavis et qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas déménager en raison du contexte sanitaire actuel, et sous réserve de l’accord du bailleur, il est possible de signer une convention d’occupation temporaire. Compte tenu des nouvelles restrictions liées aux déménagements, de plus en plus de locataires se rapprocheront de leur bailleur. Le gouvernement précise sur son site d’information : "Dans tous les cas, à partir du moment où vous restez plus longtemps que prévu, vous devez continuer à payer votre loyer et les charges pour toute la période pendant laquelle vous occupez effectivement le logement".

Cette convention doit comporter certaines clauses afin d’être juridiquement sécurisée. Il s’agit, pour la plupart, des mêmes précautions à prendre que pour une convention d’occupation précaire classique car la COT vaut titre d’occupation. Après échanges avec la DHUP, le versement de l’APL est normalement garanti.

Dès lors, Il est important que la COT soit encadrée dans le temps, même si la date de fin n’est pas encore précisément connue. Ainsi, est-il conseillé d’indiquer :

- que le locataire devra déménager dans les sept jours ou quinze jours suivant la date de fin de confinement. Une fois ce délai écoulé, si l’occupant n’est pas parti, la conclusion d’une nouvelle COT est possible ;
- de prévoir le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due par l’occupant (montant du loyer et des charges précédemment acquitté) ;
- de rappeler à l’occupant l’obligation d’assurer le logement jusqu’à son départ ;
- de préciser que les obligations issues du contrat de bail initial restent applicables à la COT (obligation de jouissance paisible, interdiction de céder son logement…).

Le site du gouvernement précise qu’en cas de difficulté de signature, "un échange de mails peut suffire comme preuve écrite de l’accord trouvé entre le propriétaire". Dans ce cas, les bailleurs sont vivement incités à préciser tous les éléments précités dans les échanges de mails avec le locataire.

Comment gérer les états des lieux d’entrée et de sortie en cette période de confinement ?

Depuis le 17 mars 2020, la France connaît des restrictions de déplacement et il est imposé d’avoir le moins de contacts possibles. Dans ce contexte, les bailleurs s’interrogent sur les aménagements possibles concernant la gestion des états d’entrée et de sortie des lieux, réglementés par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

À la question “Puis-je réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie’’, le site d’information du gouvernement apporte une réponse : "Oui, sous réserve du respect de gestes barrières et du respect de la distanciation sociale d’un mètre. Si vous le pouvez, au regard de la situation actuelle, il est préférable de repousser la tenue des états des lieux jusqu’à la fin des mesures de confinement. Toutefois, s’il n’est pas possible de différer l’état des lieux, vous pouvez faire appel à un huissier de justice, sous réserve de sa disponibilité. L’état des lieux peut se tenir par voie dématérialisée. Il est recommandé au bailleur et au locataire de préserver tout élément de preuve de l’état du logement : photos, vidéos… En sortie du logement, les clefs peuvent être remises par lettre recommandée avec avis de réception".

Sur la possibilité de faire appel à un huissier, la question de la prise en charge du coût n’est pas tranchée. Dans le cas où c’est le bailleur qui refuse que son personnel réalise l’état des lieux, le coût sera à sa charge entièrement. Des bailleurs ont choisi de renoncer à leur établissement contradictoire et c’est un membre du personnel du bailleur qui réalise seul cet état des lieux. Toutefois, en ayant renoncé au principe du contradictoire, toute facturation en découlant pourra se voir contestée par le locataire sortant.

Concernant l’état des lieux d’entrée, des bailleurs choisissent de réaliser l’état des lieux sans la présence des futurs locataires et les clés ne sont remises qu’à une seule personne. L’état des lieux est envoyé au ménage entrant qui a alors deux jours pour revenir vers le bailleur s’il n’est pas d’accord avec l’état des lieux qui lui a été transmis. Dans ce cas, il sera difficile d’échapper au contradictoire, ou à la sollicitation d’un huissier ou à la demande de complément du document qui serait exprimée au-delà des deux jours.

Le locataire d’un logement social est-il concerné par le report ou l’étalement des loyers prévu dans la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 du 23 mars 2020 ?

Sur le site d’information du gouvernement, il est explicitement précisé que les locataires des logements ne sont pas concernés : "Attention : le loyer est dû pour tous les locataires, la suspension des loyers, annoncée par le président de la République le 16 mars ne concerne que les petites entreprises en difficulté". Il s’agit bien ici d’aider les seules TPE en difficulté, et cette mesure vise au report ou à l’étalement des loyers, et non au non-paiement des loyers des locaux professionnels et commerciaux.

Si un locataire rencontre des difficultés de paiement et qu’il se manifeste, il appartiendra à chaque bailleur d’étudier les situations au cas par cas afin, le cas échéant, d’aider le locataire à mobiliser les aides existantes (type FSL) ou de proposer des échéanciers permettant de résorber l’impayé.

ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ - PSLA
Le délai pour lever l’option dans le cadre d’un contrat de location-accession PSLA est-il automatiquement prorogé si le terme du contrat intervient pendant la période d’urgence sanitaire ?

Non, le délai pour lever l’option prévu par le contrat de location-accession pendant la période d’urgence sanitaire n’est pas automatiquement prorogé. Certes, l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période a prévu l’aménagement de certains délais échus pendant la période d’urgence sanitaire (cf. Flash juridique n°13 du 27 mars 2020 dans l’espace droit et fiscalité - rubrique "dernières actualités"). L’article 2 de ladite ordonnance vise toutefois les "actes... prescrits par la loi ou le règlement...", ce qui exclut la levée d’option résultant de stipulations contractuelles.

Par conséquent, une levée d’option prévue dans un contrat de location-accession PSLA ne rentre pas dans le champ d’application de l’ordonnance susvisée.

Le droit commun applicable aux relations contractuelles, notamment les dispositions relatives à la force majeure (article 1218 du Code civil) demeure envisageable, le cas échéant, en l’absence d’accord entre les parties.

COPROPRIÉTÉ
Quid des mandats des syndics de copropriété qui n'ont pu être renouvelés avant leur terme, faute de tenue de l'assemblée générale, pour cause d'épidémie de Coronavirus ?

Les assemblées générales de copropriété se tiennent en majorité au cours du premier semestre de l'année. Les circonstances exceptionnelles liées à l'épidémie de coronavirus imposent le report de la tenue d'assemblées générales déjà convoquées ou non. Pour certaines, la désignation ou le renouvellement du mandat de syndic arrivant à échéance cette année est à l'ordre du jour. Aussi, dans le cadre de l'habilitation résultant de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, des dispositions relatives aux mandats de syndics de copropriété ont donné lieu à une première ordonnance publiée au JORF du 26 mars 2020.

L’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété prévoit le renouvellement des contrats de syndics qui expirent ou ont expiré pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

Une nouvelle ordonnance n°2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l'épidémie de covid-19 a modifié cette période afin de prévoir le renouvellement des contrats de syndic qui expirent ou ont expiré entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois (au lieu d’un mois) à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

Ainsi, les mandats de syndics se poursuivent dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat adopté par l’assemblée générale des copropriétaires.

L’ordonnance du 22 avril précitée indiquant que le nouveau contrat de syndic doit prendre effet "au plus tard huit mois, après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire" (l’ordonnance du 25 mars sus-visée avait prévu six mois après cette même date).

COMMANDE PUBLIQUE(1)
Comment faire face à l’obligation de recensement économique de la commande publique en période de crise sanitaire ?

L’Observatoire économique de la commande publique reporte la date limite du recensement économique de la commande publique au 30 juin 2020, faisant ainsi droit à une demande de l’USH.

En raison de la crise sanitaire, l’Observatoire reporte la date limite de déclaration au titre du recensement économique de la commande publique pour l’exercice 2019 sur l’application REAP au 30 juin 2020. Cette date s’applique aux déclarations via les formulaires de saisie REAP et aux déclarations par les fichiers de données xls et csv. Toutefois, l’Observatoire économique de la commande publique recommande de remplir leur obligation de recensement sans attendre la date limite. Pour information, le Guide du recensement économique des contrats de la commande publique, actualisé au 10 avril 2020, édité par la Direction des affaires juridiques du ministère de l’Économie est disponible sur le site du ministère éponyme.

Thèmes : Gestion locative, Copropriétés, Commande publique, PSLA, Compétences de syndic de copropriété, Désignation-révocation du syndic.

Contacts : Barbara Fourcade (Gestion locative), Gaëlle Le Couëdic (Accession à la propriété), Alima Mial (Commande publique) - Direction juridique et fiscale de l’USH ; Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org

(1) Lire aussi dans Actualités Habitat du 15 avril, page 31 : l’impact de la crise sanitaire sur les marchés de travaux.