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Dégradations diverses : responsabilité du bailleur ou du locataire ? AH

Si le bail d’habitation précise que le bailleur doit assurer une jouissance paisible du logement et que le locataire doit en user paisiblement, il n’en ressort pas moins que bien des organismes s’interrogent sur les démarches à suivre face à certains cas de dégradations. Des éléments de réponses face à quelques situations rencontrées fréquemment par les bailleurs.

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Un locataire entrepose des encombrants sur les parties communes : une situation bien connue des bailleurs qui lancent régulièrement des campagnes de sensibilisation contre ces incivilités. © Angers Loire Habitat

Dans le cadre d’un bail d’habitation, la réglementation indique que le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour sa santé et sa sécurité et lui assurer la jouissance paisible dudit logement(1). Quant au locataire, il doit user paisiblement des locaux loués et répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat(2).

Néanmoins, certaines situations rencontrées régulièrement par les bailleurs entraînant des dégradations des logements ou un trouble pour les résidents ne permettent pas toujours de déterminer aisément qui du bailleur ou du locataire en est juridiquement responsable ou qui doit prendre en charge les frais de remise en état, le cas échéant. Le bailleur peut aussi se poser la question de la démarche à accomplir face à ces situations.

Voici quelques exemples de situation auxquels les bailleurs ont été confrontés.

Situation 1 : les ouvertures du logement (porte-palière, fenêtres) ont été dégradées par des tiers identifiés ou non-identifiés (dégradation volontaire, cambriolage). Le bailleur doit-il prendre en charge la réparation desdites ouvertures dégradées ? 

Les arguments avancés pour mettre ces réparations à la charge du bailleur consistent à dire, d’une part, que le bailleur est tenu d’assurer le « clos et le couvert » et, d’autre part, que le locataire n’est pas responsable s’il prouve que ces dégradations ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Dès lors, le bailleur doit prendre en charge la réparation de toute ouverture endommagée par le fait d’un tiers.

Toutefois, « Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel(3). » La jurisprudence indique ainsi que le bailleur ne peut être tenu de supporter les conséquences des actes de vandalisme commis par un tiers. Ce qui comprend notamment les dégradations sur les portes ou fenêtres (Cour de cassation, Ch. civ. 3e, 2 février 2011, n° 09-72874 ; Cour d'appel de Paris - 28 février 2019 - n° 17/00735).

Ainsi, en cas de dégradations des ouvertures par un tiers, c’est au locataire concerné de prendre à sa charge les frais de réparation des dégradations directement ou via son assurance, le cas échéant, sauf à démontrer une faute du bailleur (Cour d’Appel de Lyon - 8e chambre - 5 octobre 2013).

En pratique, certains bailleurs décident néanmoins d’effectuer la réparation desdites dégradations de leur propre initiative et à leurs frais afin de respecter leur obligation de sécurité vis-à-vis des locataires et de conserver leurs immeubles en bon état.

 

Création de nouvelles charges locatives notamment pour l’enlèvement de tout encombrant laissé sur les parties communes par un accord collectif?

Les charges locatives récupérables sur les locataires sont fixées de manière exhaustive par le décret n°82-955 du 9 novembre 1982. La jurisprudence a une interprétation stricte dudit décret. De nouvelles charges locatives ne peuvent être imputées aux locataires même par accords collectifs. Toutefois, l’article L.442-3 du Code de la construction et de l’habitation permet de déroger à la liste des charges récupérables fixée par le décret précité par accords collectifs locaux mais uniquement lorsque ces accords portent sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. L’enlèvement des encombrants pourrait relever d’un tel accord, s’il était justifié que l’importance et la nature des encombrants (déchets abandonnés) mettent en danger la sécurité des locataires.

 

Situation 2 : les ouvertures du logement (porte-palière, fenêtres) ont été dégradées par le fait des forces de l’ordre au cours d’une interpellation ou d’une perquisition. Le bailleur doit-il prendre en charge la réparation desdites ouvertures dégradées?

Cette situation se rapproche de la situation précédente à la différence que le tiers est identifié mais a agi sur autorisation légale. Dès lors, il ne s’agit pas de voie de fait et la jurisprudence citée précédemment ne peut donc s’appliquer.

Le bailleur a tout intérêt, dans un premier temps, à réparer la porte d’entrée pour répondre à ses obligations légales, notamment de sécurité. Ensuite, se pose la question de la prise en charge des frais de réparation.

Deux hypothèses :

  • le bailleur peut engager une démarche pour se faire indemniser les frais des réparations de la porte ou fenêtres auprès de l'État (ministère de la Justice - Direction des services judiciaires, 13 place Vendôme 75042 Paris Cedex 01). Pour prétendre à un remboursement par l’État, le bailleur doit être tiers à la procédure justifiant la perquisition, c'est-à-dire qu'il ne doit être ni mis en cause ni partie civile(4) ;
  • le bailleur pourrait également engager la responsabilité du locataire pour éventuellement le reste à charge après indemnisation de l’État ou en cas de refus de prise en charge de celui-ci.

Dans cette dernière hypothèse, le bailleur devra déterminer une faute du locataire dans le cadre de son contrat de location en lien direct avec la dégradation subie. Le bailleur pourrait engager la responsabilité du locataire sur la base légale du défaut de jouissance paisible du logement (logement perquisitionné et utilisé pour commettre un délit, interpellations à la suite d’un délit commis dans le logement). Les conditions semblent toutefois assez difficiles à remplir, il faudrait au minimum que ce soit le locataire en personne qui soit visé par la perquisition. (Cour d'appel de Toulouse, 21 Septembre 2015, 15/00168 – n° JurisData 2015-021355 – voir encadré ci-contre).

 

Cour d'appel de Toulouse, 21 septembre 2015

Dans cette décision, le juge précise que "si le locataire doit effectivement répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat, l'article 7 c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose néanmoins qu'une telle obligation disparaît lorsque ce dernier prouve que celles-ci ont été causées par un cas de force majeure, la faute du bailleur ou encore le fait d'un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement. En l'espèce, les dégradations de la porte d'entrée de l'appartement ont été commises par des membres des forces de l'ordre qui ont pénétré au domicile de la locataire, sans son accord, dans le cadre d'une opération de police judiciaire. Rien ne permet d'imputer à cette dernière une quelconque responsabilité dans la commission de faits délictueux ayant justifié ces perquisitions, ni son éventuelle connaissance d'infractions susceptibles d'avoir été commises par l'un de ses enfants. Le bailleur ne peut donc demander à la locataire le paiement du coût de réparation de la porte d'entrée du logement."

 

Situation 3 : un locataire identifié ou non-identifié entrepose ses biens (vélo, scooter, pots de fleurs, déchets, encombrants…) sur les parties communes. Quelle est la responsabilité du bailleur sur l’enlèvement desdits biens?

Le bailleur est tenu d’assurer la jouissance paisible des logements aux locataires et d’entretenir les parties communes. Aussi, lorsque les parties communes sont "privatisées" par certains locataires afin d’y laisser leurs biens personnels ou quand les parties communes servent de décharge à des produits destinés à la benne, le bailleur doit faire enlever "ces encombrants" mais tout en veillant à ne pas engager sa propre responsabilité.  

En effet, si le bailleur ne fait pas retirer les encombrants des parties communes, sa responsabilité pourrait être recherchée pour défaut d’entretien des parties communes ou de ne pas faire bonne application du règlement intérieur, voire même de mise en danger des locataires. Si le bailleur fait retirer ces biens des parties communes, il convient de distinguer si le propriétaire de l’objet encombrant les parties communes est identifié ou non.

Pour les objets dont le propriétaire est identifié, il conviendra, dans un premier temps, de lui rappeler ses obligations contractuelles dont le règlement intérieur et de le mettre en demeure par LRAR d’enlever ses biens entreposés sur les parties communes. À défaut, sa responsabilité contractuelle sera engagée et les frais d’enlèvement de ses biens lui seront imputés.

Si malgré cette démarche, le locataire visé n’enlève pas ses biens, le bailleur doit saisir la justice pour pouvoir faire enlever les biens encombrant les parties communes. Le bailleur qui ferait retirer ces encombrants dont le propriétaire est connu sans autorisation judiciaire pourrait voir sa responsabilité engagée.

Dans une affaire où le locataire avait laissé des pots de fleurs qui encombraient les parties communes, le bailleur, qui a fait enlever lesdits encombrants de son propre chef, a été condamné par la Justice. La Cour de cassation a précisé que "le bailleur ne pouvait, sans mise en demeure préalable et autorisation judiciaire, se substituer à la locataire dans l'exécution des obligations contractuelles lui incombant" (Cass., Ch. civ. 3e, 7 décembre 2017, n°16-21950).

Cette jurisprudence pourrait s’appliquer, par analogie, à tout bien laissé sur les parties communes et dont le propriétaire est connu. Aussi, le bailleur prendrait un risque juridique à enlever les encombrants dont le propriétaire est connu sans avoir une autorisation judiciaire.

Pour les biens entreposés sur les parties communes et dont l'état pourrait supposer que les objets pourraient être réutilisés mais dont le propriétaire n’est pas connu, la décision de faire retirer ces objets dépend des circonstances d’espèce (selon l’état, la valeur et la dangerosité potentielle pour la sécurité de l’immeuble). En effet, un danger imminent permettrait de faire retirer immédiatement l’objet litigieux (risque d’incendie…, etc.). À défaut de danger imminent, avant de les faire retirer ou en faire don, le bailleur devra prendre toutes les précautions procédurales (information à destination des locataires que l’encombrant sera enlevé sous délai). Puis, dans l’hypothèse où aucune personne ne se manifesterait, une autorisation du juge mettrait le bailleur à l’abri de toute action du propriétaire de l’objet enlevé. Cette autorisation du juge semble d’autant plus nécessaire si l’objet concerné présente une certaine valeur pécuniaire.

En général, le bailleur fait face à des encombrants dans le sens de rejets domestiques lourds et embarrassants (canapé, matelas, cuisinière…) dont l’état ne laisse pas de doute sur la volonté du propriétaire de s’en débarrasser. Pour ces encombrants sans aucune valeur, une démarche judiciaire paraitrait inutile.

 

Les dépenses découlant de la gestion des encombrants par le bailleur ne sont pas une charge récupérable.

 

Sur l’aspect pécuniaire de l’enlèvement de ces biens ou encombrants, sauf à pouvoir engager la responsabilité de la personne ayant laissé ses biens ou encombrants sur les parties communes, le bailleur, en charge de l’entretien des parties communes, doit prendre en charge l’intégralité des frais.

Pour mémoire, les dépenses découlant de la gestion par le bailleur des encombrants ne sont pas une charge récupérable auprès des locataires. La Cour de cassation considère que le stockage et l’enlèvement des "encombrants" n’entrent pas dans l'élimination des rejets et ne figurent pas dans la liste limitative des charges locatives annexée au décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 (Cass. civ. 3e, 15 mai 2008, n° 07-16.567).

(1) Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
(2) Article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
(3) Article 1725 du Code civil.
(4) Réponse ministérielle du 28/01/10.

Thèmes : Bail d’habitation - Obligations du bailleur et obligations du locataire.

Contact : Christophe Trinh - Conseiller juridique, Direction juridique et fiscale, Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org

 

Questions/Réponses

TRANSFORMATION BUREAUX COMMERCES

Une opération de transformation de locaux à usage de bureaux ou de commerces en logements relève-t-elle de la procédure du changement d’usage ?

La transformation d'un local d'habitation en un local à usage autre que de l’habitation ne résulte pas seulement de la volonté de son propriétaire de procéder à des modifications intérieures d’éléments de son patrimoine. L’administration dispose d’un "droit de regard" sur un tel changement, lequel nécessitera de la part du propriétaire une démarche administrative préalable pouvant donner lieu à la délivrance d’une autorisation de l’autorité administrative compétente en la matière (maire ou président de l’EPCI).

Il ne faut pas confondre la notion d’usage qui relève du CCH de la notion de destination dont le régime est soumis aux règles du Code de l’urbanisme même si, du point de vue strictement administratif, les deux notions peuvent se recouper puisque le CCH précise lui-même que l’usage d’habitation est réputé correspondre à celui pour lequel la construction a été autorisée au terme du permis de construire (alinéa 2 de l’article L. 631-7 du CCH).

Les destinations d'un bien immobilier sont limitativement énumérées par le plan local d'urbanisme (PLU) : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, entrepôts, etc. Constitue un changement de destination soumis à demande d’autorisation (permis de construire ou déclaration préalable selon que ce changement s’accompagne ou non de travaux) la transformation d’un bureau ou d’un commerce (correspondant à la destination "Bureaux" ou "Commerces") en logements (correspondant à la destination "Habitation").

Strictement attachée au local, l’identification de la destination permet d’apprécier les règles d’urbanisme applicables à l’opération de transformation.

La notion d’usage concerne quant à elle le profil juridique de l’immeuble d’habitation qui fait l’objet de mesures de protection particulières dans certaines hypothèses. Le contrôle du changement d’usage est une mesure de protection des logements existants dans les communes de plus de 200000 habitants. En application de l’article L.631-7 du CCH, l'autorisation préalable de changement d'usage délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble n'est donc obligatoire que dans les cas suivants :

  • Le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU),
  • Le projet de transformation concerne un local d'habitation, c'est-à-dire toutes les catégories de logements et leurs annexes (y compris les logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial et locaux meublés).

Par voie de conséquence, la réglementation applicable en matière de changement d’usage concerne exclusivement les locaux d'habitation qui pourraient être transformés pour un autre usage (bureaux, commerce, location touristique de meublé, etc.). Aucune autorisation en matière de changement d’usage n’est requise si le changement d'usage concerne la transformation de bureaux ou commerces en logements. Une telle opération demeure cependant soumise à permis de construire ou, dans certains cas, à déclaration préalable.