Dans une ambiance apaisée mais qui reste combative, les Offices publics de l’habitat ont fait la démonstration de leur capacité à aller de l’avant, tout en maintenant une détermination sans faille pour revenir sur ce qu’elles vivent comme une injustice, "la baisse inadmissible des APL financée par les loyers des locataires, qui organise une solidarité horizontale : les plus modestes avec les plus modestes", comme le précise Marcel Rogemont. "Nous avons été percutés par un choc financier avec les lois de Finances successives, et un choc d’organisation, avec la loi ÉLAN", tonne le président de la Fédération. Évoquant la clause de revoyure, il précise qu’il "n’a pas signé un pacte productif, mais un relevé de conclusions. Ce n’est pas la même chose. Le gouvernement a revu une partie de ses décisions, mais il faut continuer le combat", invoquant notamment un retour de la TVA à 5,5% pour toutes les constructions de logement social et de rénovation du patrimoine Hlm.

S’il est encore trop tôt pour chiffrer exactement les conséquences financières de la RLS, la Fédération s’est cependant livrée à un exercice prospectif. Pour Christophe Bouscaud, président de la Fédération nationale des DG d’OPH, "celle-ci aboutirait à un quasi-assèchement de l’auto-financement des Offices d’ici à 2027, avec un potentiel financier négatif à partir de 2025-2026". D’où la proposition de la Fédération, de pouvoir bénéficier du dispositif des titres participatifs, quasi fonds propres disponibles selon les besoins, qui ne nécessitent pas de garantie des collectivités territoriales ni de contrepartie en droit de réservation. La Fédération souhaite que ce dispositif, qui lui a été accordé, soit ouvert aux collectivités territoriales, un sujet sur lequel Julien Denormandie, ministre en charge de la Ville et du Logement, se dit prêt à discuter.

La loi ÉLAN permet également de concrétiser de nouvelles compétences, "qui doivent nous permettre de renforcer notre rôle d’opérateurs auprès des collectivités locales au service du développement de nos territoires, précise Dominique Estrosi-Sassone, secrétaire générale de la FNOPH, mais également de déployer de nouveaux services importants et innovants en faveur des locataires".

Des Offices ancrés dans leurs territoires

La réforme du tissu des organismes et la baisse de leurs ressources suscitent des interrogations légitimes des élus locaux concernant les moyens et la stratégie futurs des Offices qui leur sont rattachés. Marcel Rogemont insiste sur leur ancrage dans les territoires et sur leur singularité : "Notre originalité est d’être une organisation gérée par des élus pour des élus. Alors que les dispositions actuelles mènent à privilégier une vision verticale du logement social, nous sommes les tenants d’une vision horizontale, attachée aux territoires".

"Nous attendons les Offices dans leur rôle d’aménageur, de constructeur, de bailleur gestionnaire et avec les acteurs privés, pour des logements qualitatifs, une production d’accession sociale et surtout un équilibre générationnel des quartiers", confirme Jean-Paul Bret, vice-président de l’AdCF.

Pour réaffirmer cet engagement, la charte Élus locaux, avec les OPH, développer de nouvelles capacités d’action ! est signée entre la Fédération et les représentants des associations d’élus locaux⁽¹⁾. Ce partenariat est d’autant plus important qu’un nouvel acte de décentralisation s’annonce. Les représentants des associations d’élus locaux présents s’accordent sur le fait qu’une bonne politique du logement doit tenir compte des diversités des territoires et du nécessaire équilibre entre urbain et rural. La notion de "zone tendue" ou "détendue" apparaît à tous comme insuffisante. Ils estiment que la politique du logement doit être globale, et s’expriment en faveur d’une contractualisation avec l’État. Dès lors, qui doit porter cette politique dans les territoires pour être au plus près des besoins des habitants ? "Commençons par donner plus de pouvoir aux Comités régionaux de l’habitat et de l’hébergement", lance Marcel Rogemont, avec une vraie capacité de décision locale et d’adaptation des politiques nationales". Julien Denormandie lui donne raison, précisant "qu’il faut aller plus loin". François-Xavier Dugourd, président du groupe de travail Logement de l’AdF, souligne que "les départements sont prêts à s’investir compte tenu de leur action sociale". Pour Louis Gallois, président de la Fédération des acteurs de la solidarité, "c’est aux élus de prendre les initiatives de coordonner les énergies et de les mettre en œuvre. C’est au niveau des bassins de vie que les difficultés apparaissent pour les personnes, qu’elles peuvent se gérer et parfois se résoudre". S’il estime que "le maire anime une cohérence territoriale", Frédéric Leturque, secrétaire général des Villes de France et marie d’Arras, considère "qu’il faut restaurer la confiance entre l’ensemble des acteurs du logement et replacer le logement dans un écosystème avec les questions de mobilité et d’emploi". Yvon Robert, membre du bureau de France Urbaine et maire de Rouen, le confirme : "Cela fonctionne très bien quand les personnes sont animées par une même conviction de coopération".

Une trajectoire vertueuse revue à la baisse

Une charte signée avec les représentants des collectivités rappelle les enga-gements qui lient les OPH aux élus locaux et les opportunités offertes par la loi ÉLAN qu’ils sont prêts à mettre à profit.

La transition numérique, l’enjeu climatique, la maîtrise des charges et le pouvoir d’achat des locataires occupent une autre partie des débats. Une étude fédérale révèle un fort enjeu digital pour les Offices. Le niveau actuel de maturité s’explique notamment par la culture d’entreprise, le manque de ressources internes et le coût de la transformation digitale. Jusqu’à présent, les OPH se sont concentrés sur les processus métiers, les portails de services clients et les outils de mobilité, mais de nouvelles tendances s’affirment autour des technologies à destination du patrimoine. Selon Gilles Babinet, vice-président du Conseil national du numérique, "le premier vecteur est d’être capable d’avoir une vision commune sur ce que vous voulez faire pour vos clients. Après, il faut organiser quelques étapes, mais avant toute chose, prendre des risques"... ce qu’a fait avec succès Habitat 76, dont le directeur général, Éric Gimer, témoigne de la nouvelle clientèle trouvée grâce à sa présence sur les réseaux sociaux, qui a permis de lutter contre la vacance. "La digitalisation apporte de la valeur", souligne-t-il.

Les Offices sont aussi au rendez-vous de la transition énergétique. Pour beaucoup, la trajectoire vertueuse engagée a dû être revue à la baisse, avec des rénovations remises à plus tard ou partielles, entrainant une réduction moindre de la facture énergétique pour les locataires… "Notre cheval de bataille, c’est de rendre du pouvoir d’achat à nos locataires et d’améliorer la quittance", témoignent Fabienne Labrette-Ménager, présidente de Sarthe Habitat, et Marie-Christine Poupineau, présidente de Le Mans Métropole Habitat, après avoir présenté l’action de leurs organismes sur leur territoire.

Alain Maugard, co-animateur du Plan de rénovation énergétique des bâtiments et président de Qualibat, revient sur le retard de 120 000 rénovations énergétiques pris par la France sur son objectif de 500 000 annuel. "Je pense que le monde Hlm, dont le patrimoine est plus performant que celui du parc privé, est le plus près de rentrer dans les clous", estime-t-il cependant. Dans une intervention filmée, le climatologue Jean Jouzel considère "qu’il faut aussi aider les locataires à vivre dans ces bâtiments. Très souvent, il y a un écart entre ce qui est fait techniquement et la réalité des gains". Une difficulté accentuée par "la complexification et la multiplication des équipements, avec la RT 2012", souligne Nicolas Cailleau, responsable du département Énergie et Environnement à l’USH. "D’où l’importance de l’accompagnement", témoigne Martine Jardine, présidente de Gironde Habitat, qui fait part du retour d’expérience de son organisme pour maîtriser les charges. "Souvent, l’information donnée est très technique et donc, les prescriptions, en termes d’usage, ne sont pas suivies", ajoute le sociologue Stéphane Chevrier, pour qui "les bailleurs sociaux sont innovants, mais il faut davantage capitaliser pour construire des outils d’accompagnement mutualisés".

(1) La charte a été signée par la Fédération des OPH, ainsi que l’Assemblée des communautés de France (AdcF), l’Assemblée des départements de France (AdF), l’Association des maires de France et des présidents d’intercommunalité (AMF), France Urbaine et Villes de France. 

Des engagements et des revendications

Dans la résolution votée lors de l’assemblée générale, les Offices s’engagent à relever les défis de la construction, du changement climatique et de la rénovation énergétique, de la rénovation des quartiers, de la prise en compte des besoins des jeunes et des personnes âgées, et de la proximité avec les habitants et les collectivités. En contrepartie, avec la Fédération, ils demandent la suppression de la baisse des APL et leur indexation sur l’inflation ; la mise en place d’une fiscalité favorisant la libération du foncier ; la possibilité, pour les collectivités locales, de souscrire des titres participatifs émis par les Offices ; la reconnaissance du logement Hlm comme bien de première nécessité pour lequel tous les investissements bénéficient d’une TVA à 5,5%, et celle de la spécificité d’un secteur du logement public, rattaché aux collectivités locales qui les pilotent, au service des politiques locales de l’habitat. Pour garantir cette spécificité, la Fédération réitère sa demande d’ajustement de la loi ÉLAN pour qu’au moins un Office soit présent par département et que le seuil des 40 millions de chiffre d’affaires dérogatoire au seuil des 12 000 logements, accordé aux EPL, soit étendu à tous les organismes Hlm. Sur ce point, Julien Denormandie se dit prêt à permettre "un accompa-gnement plein et entier des préfectures pour mener ce travail dans la dentelle, pour s’assurer, qu’à la fin, les organismes avec le plus fort ancrage local soient privilégiés".