L'Union sociale pour l'habitat
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Hlm en centres anciens : un catalogue qui bouscule les idées reçues AH

Depuis l’affirmation de l’objectif "zéro artificialisation nette", la reconquête des centres focalise l’attention des pouvoirs public. Ce catalogue, réalisé par l’Union sociale pour l’habitat, illustre l’appui que peuvent apporter les organismes Hlm aux collectivités qui se penchent sur leur centre ancien.

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Que trouve-t-on dans cet ouvrage de 77 pages qui présente une trentaine d’opérations cousues main?

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Ce catalogue a été adressé aux élus des villes engagées dans le programme Action cœur de ville.

Une diversité de territoires, des réponses Hlm plurielles et sur mesure

À l’heure où les organismes sont sollicités pour accompagner les programmes nationaux en faveur des centres-villes et centres-bourgs, cette publication bouscule les idées reçues, à savoir "les organismes Hlm n’interviennent que dans des grandes communes", "n’acceptent d’intervenir que sur de grandes opérations" ou encore "ne sauront pas intervenir sur ce type de bâti".

Car ce n’est pas la taille d’une commune qui explique l’investissement du Mouvement Hlm, mais bien la force et la cohérence du projet de territoire, en réponse à ses besoins d’habitat à long terme, comme en attestent les opérations réalisées dans des communes de moins de 500 habitants, en co-maîtrise d’ouvrage, où le Mouvement Hlm contribue à la qualification des entreprises locales du bâtiment, notamment en termes de performance énergétique.

D’autres collectivités, confrontées à un délabrement de leurs habitations de centre-ville, y compris en site patrimonial remarquable ou en zone inondable, se sont appuyées sur les Hlm pour conduire des opérations complexes de restructuration d’îlots ou pour réhabiliter des sites emblématiques de l’histoire de la ville. Dans ce cas, elles ont rencontré des partenaires soucieux de trouver les solutions techniques les plus adaptées face à des situations parfois héritées d’années d’incurie. Ces opérations s’inscrivent dans le cadre d’un partenariat robuste, global et de longue durée avec le maître d’ouvrage social.

La reconversion de bâtiments ayant perdu leur vocation initiale (casernes, hôpitaux, lycées, écoles, bureaux…) offre aussi l’opportunité de créer du logement social à haute performance environnementale en centre-ville. Outre le fait de réintégrer des espaces en friche à la vie locale, ces opérations facilitent le respect des objectifs SRU dans des quartiers centraux bien desservis, plus rapidement que ne le permettraient des programmes neufs.

Les organismes de logement social peuvent aussi concourir à la création ou au maintien d’activités culturelles, touristiques ou artisanales, et à la modernisation de l’offre des commerces, à la demande des collectivités, à condition que ces opérations mixtes s’inscrivent dans des stratégies multithématiques de redynamisation des centres. Ils sont également au cœur de partenariats élargis permettant de faciliter l’accès du centre-ville aux personnes âgées ou handicapées, aux personnes présentant des difficultés psychiques ou d’insertion sociale, avec une diversité de produits: résidences intergénérationnelles, maisons-relais, opérations mixtes associant de l’hébergement et du logement social, solutions intermédiaires entre le logement de droit commun et des structures d’accueil temporaire, maisons partagées…

Enfin, les organismes ont été amenés à intervenir à l’échelle de quartiers ou d’îlots pour préparer la ville de demain. Ces opérations de plus grande envergure mobilisent leurs compétences d’ensemblier et les amènent à prendre en charge des "morceaux" de ville qu’ils renouvellent, en s’appuyant sur leurs savoir-faire, consolidés dans les programmes nationaux de renouvellement urbain (PNRU, PNRQAD, et NPNRU).

Un cadre financier à consolider

Toutes ces opérations associant les organismes à l’amont du projet, sont inscrites dans un projet stratégique d’ensemble, s’appuient sur un comité de projet partenarial pour lever les freins réglementaires et techniques, mobilisent un partenariat juridico-financier élargi et stable et font preuve de créativité. Montées dans un contexte financier antérieur à la réduction de loyer de solidarité, se pose aujourd’hui la question de l’équilibre financier de ce type d’opération. D’autant plus que les aides d’Action Logement mobilisables dans le cadre d’Action Cœur de Ville s’éteindront à partir du 31 décembre 2022.

Si les pouvoirs publics souhaitent s’appuyer sur le savoir-faire des organismes Hlm pour reconquérir les centres, ils doivent œuvrer à la consolidation d’un cadre financier adapté aux Hlm. L’ouverture du bénéfice des aides de l’Anah dans le cadre du Dispositif d’intervention immobilière et foncière et de la Vente d’immeuble à rénover pourrait être une piste, à condition de lever les multiples freins juridiques. Mais cette piste reste insuffisante au regard de l’ampleur des besoins, notamment dans les territoires détendus où l’équilibre est encore plus difficile à atteindre. C’est un nouveau modèle qu’il faudrait élaborer pour "massifier" ces interventions remarquables.

Contact : dominique.bresard@union-habitat.org, cheffe de mission Politiques territoriales, Direction des Politiques urbaines et sociales, USH.