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Hlm et copropriétés : quelles actions? Quels projets? AH

Face à l’augmentation de la part de logements locatifs sociaux détenus par les organismes Hlm en copropriétés, comment assurer une gestion optimum de ce parc ? Faut-il le gérer de manière spécifique, être syndic ou externaliser la fonction ? Autant d’interrogations et de témoignages au programme de cette rencontre du 15 novembre dernier(1).

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Avec l’accroissement de la production en VEFA, de la vente Hlm et d’opérations mixtes locatif/accession, les organismes Hlm sont de plus en plus impliqués dans les copropriétés. Sur les 7 millions de résidences principales en copropriété, 410 000 sont des logements locatifs sociaux. "Un patrimoine avec des enjeux spécifiques en termes de gestion courante, d’entretien et de rénovation appelant des moyens et compétences nouveaux de la part des organismes qui deviennent copropriétaires-bailleurs, explique Christophe Boucaux (USH). Car il s’agit de règles et de pratiques différentes qui, souvent, déstructurent les modes de faire au quotidien et dépossèdent les bailleurs de leur rôle de décideur".

Garantir une même qualité de service

À Antin Résidences (5 000 lots en copropriété, 74 syndics), un pôle copropriétés a été créé avec deux choix stratégiques : ne pas exercer de mandat de syndic et apporter une expertise aux équipes. Parallèlement à la mise en place d’une base de données Excel, d’un plan de formation des équipes, l’ESH cherche à anticiper la constitution des copropriétés dans les nouvelles constructions et les mises en vente, à fluidifier la concertation entre les locataires, syndics et conseils syndicaux, à réduire le nombre de syndics et à jouer son rôle de copropriétaire exemplaire.

En raison de la dispersion géographique de son patrimoine, dont 30% est en gestion partagée, le management de la qualité de service et la présence auprès des copropriétés se posent avec acuité à Aiguillon Construction. Pour Patrick Ménage, "les syndics ne peuvent pas administrer des biens lointains. Le choix du syndic relève d’un compromis entre nous, de notre volonté de rationalisation de la gestion et de la relation des copropriétaires, personnes physiques avec leur syndic". Dans le neuf, les demandes de mandat sont ciblées sur quelques syndics.

Avec un parc locatif géré en copropriété qui a doublé en une dizaine d’années, Grand Lyon Habitat a choisi de s’appuyer sur ses agences. "Car, confirme, Jean-Louis Deredenat, le métier de syndic est un métier de proximité et de terrain et ne s’improvise pas". Avec le soutien de la direction générale, 150 personnes, tous types de personnel confondus, ont été formées aux rudiments du métier, à la bonne posture vis-à-vis des syndics considérés davantage comme des partenaires que comme des fournisseurs.

Outils et dispositifs

Engagé dans une politique de vente depuis plus de 35 ans, Batigère a recruté un référent copropriétés et externalisé la fonction de syndic. Des outils de gestion permettent d’accompagner les copropriétés et de détecter l’apparition des premières difficultés. Deux volets d’intervention ont été privilégiés : un accompagnement bienveillant des syndics non professionnels et, dans les copropriétés gérées par un syndic professionnel, une implication très forte en tant que copropriétaire bailleur exemplaire avec une véritable expertise.

Autre type d’intervention, le portage de lots dans une copropriété dégradée. À la demande de la collectivité de Saint-Vallier, Drôme Aménagement Habitat porte des lots le temps nécessaire à la mise en place de projets de rénovation avec les autres copropriétaires pour changer l’image du quartier, avant de les revendre.

De son côté, Coopération et Famille a mis en œuvre un bail à réhabilitation pour les 83 copropriétaires privés d’un bâtiment nécessitant une intervention lourde. Pour Hervé Leservoisier, "tout l’enjeu a consisté à ce que ceux-ci transfèrent leur titre de propriété à la coopérative pour en faire l’opérateur unique de l’ensemble de la réhabilitation, obtenir les financements et subventions".

Comment prendre part à la gestion courante sans déséquilibrer la gouvernance de la copropriété ? Jusqu’où aller ? Quel modèle économique ?

Habitation Familiale gère, à travers une filiale dédiée, quelque 14 000 lots construits entre les années 50 et 70, nécessitant pour la plupart de gros travaux. Comment inventer un modèle qui réduise l’impact de cet investissement (30 000€ par logement), alors que les copropriétaires, âgés pour la plupart, ne s’inscrivent absolument pas dans cette démarche ? Sur un ensemble près de Rennes, après une trentaine de réunions avec tous les acteurs et copropriétaires, la coopérative a abouti à un cahier des charges, financé sur fonds propres, pour en faire un démonstrateur et utilisé l’appel d’offres en conception-réalisation pour les travaux.

Issue du réseau Procivis, Immo de France propose aux organismes qui ont choisi d’exercer le métier de syndic, des prestations sur mesure (travail administratif, comptable, juridique) à travers une structure tierce répondant aux valeurs de transparence et d’éthique du Mouvement Hlm. Le bailleur garde la proximité et ne paie que le coût de ce service qui peut d’ailleurs s’effectuer à distance.

Face à l’étalement géographique des copropriétés, IDEIS a fait appel aux services de Haute-Savoie Habitat qui, dans un souci de clarification, a créé un service de syndic. Pour séparer les fonctions de gestionnaire et propriétaire, le syndic externalise la prestation à la coopérative, en s’appuyant par voie de convention sur le personnel de Haute-Savoie Habitat.

Copropriétés en difficulté

Selon les estimations de l’Anah, 100 000 copropriétés totalisant 1,1 million de logements, soit 15% du parc en copropriétés, sont en difficulté. Ces copropriétés sont devenues un enjeu fort des politiques publiques d’intervention dans le parc privé. Afin d’engager un processus de redressement de ces ensembles immobiliers, les collectivités font appel aux organismes Hlm qui peuvent mobiliser des compétences pluridisciplinaires adaptées tant sociales et techniques que financières. "Intervenir en copropriétés fragilisées ou en difficulté requiert des compétences indéniables", martèle Alain Papadopoulos, de l’association QualiSR. Une certification règlementaire de syndic de redressement QualiSR, délivrée par un organisme certificateur et s’appuyant sur un référentiel avec 44 engagements, est en cours d’agrément. Avec un triple objectif : reconnaître la capacité des syndics de redressement pour la sécurisation du choix du syndic, avérer la valeur des professionnels impliqués et justifier le surcoût de gestion, pouvoir être désigné par les tribunaux comme administrateur provisoire. Pour Alberto Viçoso de Gouveia (FDI), "la certification est l’aboutissement d’un travail d’équipe entamé, depuis 2006, dans la région de Montpellier ; c’est donner du sens à son travail". Intervenant à la demande des élus au Petit Bard, une copropriété privée des années 60, comprenant 850 lots en neuf bâtiments, l’ESH a mis en place une gestion bâtiment par bâtiment, pour amener les copropriétaires à voter les travaux de réhabilitation. "On a installé une agence sur place, rencontré tous les occupants, les associations du quartier, effectué un travail sur mesure et fait appel aux caisses d’avances et aux prêts missions sociales des Sacicap ainsi qu’aux aides de la Fondation Abbé Pierre".

Pour Jennifer Fantino (Gexio), "ce label nous permet de nous distinguer en tant que professionnels, et aux équipes de se voir reconnaître une motivation. Il permet aussi à des copropriétés et des conseils syndicaux mobilisés d’éviter un syndic classique qui ne serait pas à même de gérer des copropriétés en grande difficulté et qui aggraverait la situation. Car, rappelle-t-elle, il s’agit d’une gestion spécifique, au cas par cas, qui demande aux équipes une capacité d’adaptation et une présence accrue sur le terrain".

Née il y a douze ans, Coprocoop intervient à la demande des collectivités avec une activité unique, le portage immobilier dans les copropriétés en difficulté, faisant l’objet d’OPAH ou de plans de sauvegarde. Pour Pierre Roussel, "Coprocoop n’a pas vocation à conserver du patrimoine et à le gérer. L’objectif est d’enrayer la spirale de dégradation, de trouver des solutions pour régler les impayés les plus lourds, grâce notamment à l’intervention d’un travailleur social, et de ramener les logements dans le marché immobilier privé qu’ils avaient quitté". Autre dispositif, les ORCODS, opérations de requalification des copropriétés dégradées. Pour Adeline Bombezin (AORIF), sur les deux opérations en cours à Grigny 2 et au Bas Clichy, l’intérêt est la conjugaison de plusieurs leviers concomitants : le portage via un EPF et, en parallèle, la mobilisation de tous les outils de la lutte contre l’habitat indigne, la coordination des plans de sauvegarde en place sur ces quartiers, faisant l’objet de conventions Anru et de projets d’aménagement globaux. Les bailleurs peuvent intervenir à plusieurs niveaux et différents stades du projet : rachats de lots pour créer des copropriétés mixtes ou en bloc d’immeubles, relogement sur leur contingent suite aux démolitions avec, en contrepartie, des droits à construire dans les opérations nouvelles du Grand Paris.

Une table ronde a permis de dessiner quelques pistes pour développer des synergies et des partenariats. Pour Alain Madelrieux (Coopération et Famille), "une réforme de la gouvernance de la copropriété pourrait modifier le rôle du syndic autour d’une gestion de projet, renforcer le rôle du conseil syndical, le transformer en un conseil de surveillance qui permettrait de faire entrer la collectivité locale avec un rôle de garant".

"Toute intervention sur une copropriété nécessite une stratégie globale de requalification car nombre de difficultés sont liées à des facteurs exogènes, explique Soraya Daou de l’Anah. Notre action vise à accompagner une collectivité, de la connaissance jusqu’au recyclage et à la requalification d’une copropriété qui ne peut pas être redressée".

De son côté, Procivis a signé une convention avec l’Anah, début 2017, pour accompagner le développement du programme "Habiter mieux". Pour Julien Pontier, chargé des missions sociales, "il faut une politique de réseau. Procivis a mis en place un dispositif de préfinancement des subventions publiques (Anah, collectivités) en direction des copropriétaires, sous forme d’une caisse d’avance des subventions afin de rendre possible la réalisation des travaux en parties communes".

"Dans les copropriétés mixtes, constate Christian Nicol (Soliha), il y a souvent un système de défiance qui s’installe entre le bailleur social et les autres copropriétaires. Un opérateur comme Soliha peut être le tiers de confiance pour convaincre et faire voter les travaux". Alors jusqu’où aller dans la prise de risque ? Pour Jean-Luc Lips (Procivis), de la commission Accession, syndic et copropriétés de l’USH, "tout dépend de la structure qui intervient. Mieux vaut s’orienter vers la mutualisation entre organismes sur des territoires, créer des outils communs, travailler en réseau, conjuguer nos compétences, nos savoir-faire, nos valeurs".

(1) Journée animée par Chrystel Gueffier-Pertin, direction Maîtrise d’ouvrage et Politiques patrimoniales, USH.

Bibliographie

  • Étude de HTC : améliorer la qualité de service rendue aux locataires Hlm en copropriétés ;
  • Repères n° 42 : s’adapter aux enjeux du patrimoine Hlm en copropriétés et prévenir les difficultés des copropriétés mixtes ;
  • Repères n° 43 : contribuer au traitement des copropriétés fragiles et en difficultés.