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Inflation, quand tu nous tiens AH

Dominique Hoorens, directeur des études de l’USH, décrypte pour Actualités Habitat les effets mécaniques d’une “poussée de l’inflation” pour les organismes Hlm.

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On entend souvent dire que le modèle économique Hlm s’adapte bien à un contexte inflationniste, puisque l’inflation donne une ligne directrice à la fois à l’évolution des dépenses des organismes mais aussi à leurs ressources par le biais de l’indexation des loyers sur l’IRL. Sans être fausse, cette vision est quand même un peu rapide.

L’inflation dont on parle, celle qui conduit à la détermination de l’IRL, reflète l’évolution des prix des biens et services consommés par les ménages : alimentation, habillement, logement, santé, transports... Le “panier de dépenses” des organismes Hlm n’est pas le “panier de la ménagère” ! Il contient un volume important d’investissements en production et en réhabilitation (de l’ordre de 15Md€) et il est particulièrement exposé à la hausse des coûts de construction, par exemple +7% pour l’index du bâtiment BT01 tous corps d’état sur un an. L’inflation subie par les organismes est donc actuellement bien plus rapide que celle supportée par les ménages.

Dans les dépenses d’exploitation des organismes, les frais financiers tiennent aussi une place spécifique.

Une répercussion aux formes et aux calendriers divers

Pour les loyers Hlm, l’indexation sur l’IRL a un effet pérenne : la masse des loyers est augmentée et elle sert de base à l’application de l’indexation de l’année suivante. À titre d’illustration, si les loyers (21Md€ actuellement) connaissaient un choc de deux points d’inflation une année donnée, le “surplus” de 420M€ ainsi créé serait intégré à la masse des loyers, à son tour indexée les années suivantes. Le surplus de 420M€ par rapport à la situation sans choc inflationniste est ainsi reconduit chaque année même si l’inflation baisse ensuite. Le phénomène est identique pour bon nombre de dépenses d’exploitation, par exemple la masse salariale.

Il n’en est pas de même pour les intérêts de la dette. Le taux de référence pour les prêts souscrits par les organismes Hlm, c’est le taux du Livret A. Il est calculé en référence à l’inflation. Supposons que le choc inflationniste illustratif de 2 points se traduise par un taux du Livret A relevé de deux points une année donnée. Appliqué à une dette de 150Md€, ce ressaut ponctuel du taux d’intérêt va créer une hausse de 3Md€ des frais financiers. Mais ceux-ci retrouveront leur niveau antérieur une fois le choc passé.

Donc : oui, intérêts dus et loyers évoluent dans le même sens avec un choc d’inflation, mais pas avec la même ampleur ni le même calendrier !

Une certaine régulation de la charge de la dette

Un tel surcroît de dépenses de 3Md€ au seul titre des frais financiers pourrait paraître effrayant pour la situation de trésorerie des organismes Hlm et pourrait présager d’une mise en péril de leur situation financière. Ce risque, lié à l’utilisation massive de prêts à taux variable, a été bien évidemment anticipé. Les prêts de la CDC permettent d’assurer une annuité (charge en intérêts et capital) préfixée : si les intérêts augmentent, les remboursements en capital sont diminués d’autant. A contrario, durant les périodes où le taux d’intérêt est plus bas, la charge en intérêt baisse et l’organisme remboursera alors plus de capital. Il est attendu qu’in fine ces périodes de sous-amortissement ou de sur-amortissement se compensent sur la durée des prêts.

En cas de choc sur le taux du Livret A, les résultats d’exploitation des organismes sont nettement dégradés, mais leur source d’autofinancement calculée après paiement des amortissements n’est facialement pas ou peu altérée. Toutefois, le report dans le temps des amortissements de dette ne peut constituer une solution pérenne au risque de créer un effet boule de neige sur la dette. Un scénario de taux du Livret A durablement supérieur au niveau projeté deviendrait vite problématique pour le secteur Hlm.

 

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Remontée malvenue des taux d’intérêt

La situation la plus délicate pour les capacités d’investissement du secteur Hlm serait celle où les frais financiers et les dépenses d’exploitation répercuteraient une hausse de l’inflation alors que les loyers ne pourraient pas être indexés à hauteur compte tenu de la situation des locataires. À défaut d’un apport nouveau et substantiel de subventions, une baisse des capacités d’autofinancement des organismes les empêcherait de financer les volumineux programmes d’investissement nécessaires tant en production pour faire face à la demande, qu’en réhabilitation pour traiter les logements les plus énergivores et respecter les orientations du plan climat. D’autant que le coût de ces investissements… augmente !

“Le panier de dépenses des organismes Hlm n’est pas le panier de la ménagère !”