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Interview du directeur du programme d'Action cœur de ville : "Les bailleurs sociaux portent les deux tiers des opérations d'habitat" AH

La 3e rencontre nationale Action cœur de ville s’est déroulée le 8  septembre, à la Cité de l’architecture et du patrimoine, à Paris, sur le thème "Relance et résilience". À cette occasion, la ministre de la Cohésion des territoires, Jacqueline Gourault, et les opérateurs publics partenaires financiers (CDC, Anah, Action Logement) ont présenté un point d’étape du programme. Quelques jours plus tard, le 15  septembre, lors de la journée "Les Hlm acteurs de la relance", Jean-Louis Dumont, président de l’USH, a exprimé, son "regret" que l’intervention des organismes Hlm dans le programme ait été "oubliée". Rencontre avec Rollon Mouchel-Blaisot, préfet, directeur du programme national Action Cœur de ville, qui revient sur leur rôle déterminant et sur les enjeux de cette politique nationale.

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Actualités Habitat : Quels sont les principaux enjeux du programme Action cœur de ville ?

Rollon Mouchel-Blaisot : Le programme national Action cœur de ville (ACV) est un plan global de soutien au développement des villes moyennes, en faisant le choix de revitaliser en priorité les cœurs de ville qu’on avait négligés depuis trop d’années. Nos centres-villes se sont en effet vidés de leurs habitants à cause de l’étalement urbain, de leurs commerces de proximité, sans compter les nombreux services publics ou équipements culturels implantés tristement en périphérie. C’est à ce modèle économiquement, socialement et écologiquement insoutenable qu’Action cœur de ville s’attaque résolument.

Concrètement, notre objectif est de (re)mettre plus d’habitants, de commerces, de services et d’activités en ville, d’arrêter l’étalement urbain qui isole et de stopper une périphérie commerciale anarchique. Pour cela, il nous faut donc offrir des logements de qualité, rénovés ou neufs, pour toutes les générations et les catégories sociales, quand on sait qu’il y a 400 000 logements vacants dans les villes "moyennes" ACV…

Comment les organismes de logement social interviennent-ils ?

Les organismes de logement social contribuent aux projets des collectivités grâce aux financements inédits mis en place par Action Logement dans le cadre du programme pour soutenir l’amélioration de l’offre d’habitat à destination des salariés. Ces financements s’adressent aussi aux propriétaires privés, mais les bailleurs sociaux ont été très actifs dès 2018 : ils portent les deux tiers des opérations d’habitat aidées par Action Logement (et près de 8 logements sur 10 car leurs opérations sont de taille plus importante que celles des particuliers).  

Leur rôle a été déterminant pour initier l’axe habitat des projets de revitalisation portés par les collectivités et rendre visible la mise en œuvre du programme dans les territoires. Les premières livraisons de logements rénovés grâce au programme sont sorties rapidement et les chantiers ont pu reprendre ce printemps.

Il est à cet égard remarquable qu’Action Logement se soit ainsi déployé fortement vers les villes moyennes ; c’est une avancée majeure du programme, très appréciée des collectivités locales.

Comment le rôle des bailleurs sociaux pourrait-il être renforcé ?

Il faudrait puiser parmi les multiples compétences présentes au sein du Mouvement Hlm pour accompagner les projets des collectivités, notamment pour développer des parcours d’accession sociale sécurisée dans les logements du centre-ville, en ancien ou dans le neuf. Les organismes de logement social peuvent intervenir avec de multiples rôles : en tant qu’aménageurs pour traiter le recyclage d’îlots urbains, en promotion immobilière sociale, via un organisme de foncier solidaire pour mettre à disposition des baux réels solidaires sanctuarisant l’aide des collectivités, en gestionnaires de logements… Leur implication auprès des collectivités en complément des investisseurs privés et des EPL est déterminante pour accompagner, sur une longue période, les renversements de tendance que vise Action cœur de ville. C’est en les associant aux projets de revitalisation de l’habitat à toutes leurs échelles (depuis le partenariat local et le comité régional, jusqu’à la direction nationale du programme) que la mobilisation collective pourra trouver des solutions adaptées à chaque territoire. À cet égard, l’USH est partenaire officiel du programme national ACV et nous apporte un concours précieux.

Un tiers des jeunes actifs des grandes villes aspirent à habiter dans des villes moyennes.

Le programme Action cœur de ville, prévu pour une durée de cinq ans, est dans sa 3e année. Certaines difficultés ont-elles émergé ?

Aujourd’hui, les opérations d’habitat matures bien identifiées par les collectivités ont déjà été engagées, ou sont en passe de l’être. Celles qui restent devant nous sont plus compliquées et nécessitent de mobiliser conjointement les dispositifs des autres financeurs du programme (l’Anah et la Banque des Territoires), en complément des aides d’Action Logement. En particulier, il faut être capable d’intervenir sur des situations fréquentes en centres anciens de mixité des usages et fonctions : par exemple, un atelier en fond de cour, un commerce désaffecté sur rue commandant l’accès à un logement, un accès unique par porche à plusieurs immeubles… Il s’agit aussi de de se mettre en capacité de "s’attaquer" à des îlots anciens dégradés. Or, les dispositifs de financement qui permettraient de combler les déficits d’aménagement sont encore à valider et il est nécessaire de mieux roder la complémentarité des aides déjà existantes. Du fait de leur savoir-faire, les organismes de logement social, notamment sur le traitement d’îlots, mais aussi sur la performance énergétique de leurs opérations, seront d’une grande aide pour accélérer ce programme. Mais ils ne pourront le faire que si les financements sont aisément mobilisables. Les organismes sont clairement engagés dans la relance économique avec une capacité à garantir une performance énergétique élevée (que cela soit dans le neuf ou en réhabilitation).

Je signale à cet égard la parution du Guide de la reconquête des îlots anciens dégradés, élaboré par la DHUP pour Action cœur de ville ; c’est une contribution remarquable pour tous les élus et opérateurs concernés.

Observez-vous un attrait accru des habitants des grandes villes pour les villes moyennes depuis la crise sanitaire et quel impact ce phénomène pourrait-il avoir sur le programme ?

Le programme national Action cœur de ville a contribué à mettre la lumière sur ces villes préfectures et sous-préfectures qui étaient les grandes oubliées des politiques publiques. Ce sont des villes, souvent industrielles ou touristiques, avec un trésor patrimonial, qui assument un rôle irremplaçable de centralité pour tout leur territoire. Il était aussi précurseur pour le défi sociétal de la revitalisation des cœurs de ville, que plus personne ne peut ignorer aujourd’hui. Nous commencions, grâce à Action cœur de ville, à enregistrer des premiers renversements de tendance positifs, que la crise sanitaire amplifie. En effet, on se rend compte maintenant qu’on peut bien vivre et travailler dans une ville moyenne, à taille humaine, résiliente, naturelle, animée, avec des prix de logements de qualité très accessibles. Un sondage "Villes de France" réalisé par l’Ifop avec le soutien de l’ANCT et de la CDC, présenté par Jérôme Fourquet lors de la Rencontre nationale ACV, a confirmé l’aspiration de nos concitoyens à vivre dans une ville moyenne. Un indice très intéressant parmi beaucoup d’autres : un tiers des jeunes actifs habitant dans des grandes villes y aspirent également, soit un potentiel de 400 000 personnes. Ils pourront s’y loger plus facilement, avoir une meilleure qualité de vie tout en ayant accès à la capitale et aux grandes métropoles, disposer du très haut débit, télé-travailler ou mener leurs activités dans ces nouveaux lieux plébiscités (Fab Lab, manufactures de proximité, tiers-lieux, etc.).

Un autre indicateur le confirme, c’est le 1er Baromètre de l’immobilier des villes moyennes ACV construit avec le Conseil supérieur du notariat. Les chiffres 2019 indiquaient une augmentation de 10% des transactions par rapport à 2018, avec une vraie dynamique observée dans 148 villes. Et cela, c’était avant la crise. La 2e édition, sur les données 2020, sortira au printemps 2021. Ce baromètre sera produit chaque année, ce qui nous permettra de suivre les évolutions. Nous sommes en train d’assister à un changement de paradigme sur l’aménagement du territoire.

Le Plan d’action de la Caisse des dépôts prévoit un investissement de 300 M€ pour restructurer 6 000 petits commerces en centres-villes dégradés via l’intervention d’une centaine de foncières. Comment les logements situés au-dessus de ces commerces pourraient-ils en bénéficier ?

Vous avez raison, tout est lié. On ne peut pas rénover en profondeur un immeuble sans s’occuper des étages supérieurs. Leur accès depuis l’extérieur est d’ailleurs souvent impossible car c’était généralement le logement des commerçants via un escalier interne.

Ces foncières, qui existent déjà dans le programme national ACV mais que le Plan de relance amplifie, vont permettre, à partir de la restructuration d’un nombre considérable de cellules commerciales, de soutenir un projet plus global porté par les collectivités de requalification de ces bâtiments et de l’espace public. Ces opérations permettront notamment, lorsque c’est techniquement possible, de créer un accès indépendant du magasin aux étages supérieurs et, ainsi, de renforcer l’offre de logements. La durée et la complexité de ces opérations, "à tiroir", justifient l’intervention massive de ces foncières pour lesquelles le savoir-faire et les moyens de la CDC/Banque des Territoires sont un atout décisif.

Chiffres clés

Action cœur de ville, c’est :
- 5 Md€ de budget sur 2018-2022, dont 1,5 Md€ déjà engagés
- 222 villes moyennes concernées
- 1 200 opérations financées dont 575 par Action Logement dans 160 villes, soit 6 600 logements remis à court terme sur le marché pour un montant cumulé de 364 M€ (au 1er juillet 2020)
- 174 opérations de revitalisation du territoire (ORT) signés par 146 villes, 200 autres prévues d’ici la fin de l’année 2020.