L'Union sociale pour l'habitat
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L'intervention des organismes hlm très attendue en centres anciens dévitalisés AH

Organisée par le Réseau des acteurs de l’habitat, la web-conférence(1) sur l’intervention des organismes Hlm dans les centres anciens a mobilisé près de 400 internautes. Les conditions à réunir pour assurer l’efficacité de l’intervention des organismes Hlm dans ces quartiers ont été largement évoquées.

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Logements anciens et dégradés, commerces fermés, services évaporés, quartiers paupérisés. Au cours des dernières décennies, de très nombreux centres anciens de villes de toute taille, notamment des villes moyennes et des petites villes, se sont dévitalisés. Le constat est accablant mais la prise de conscience a eu lieu. Les programmes de requalification se multiplient, et dans ces derniers, le Mouvement Hlm a un rôle important à jouer au côté des collectivités locales, en partenariat avec l’Anah, l’Anru, la Banque des territoires ou Action Logement. Un plan d’actions confédéral pour accompagner le programme d’Action cœur de ville est d’ailleurs en préparation à l’Union sociale pour l’habitat.

La web-conférence du Réseau des acteurs de l’habitat du 20 juin dernier, organisée avec l’appui d’Espacité et animée par la journaliste Dominique Rousset, a dressé un état des lieux et identifié les conditions nécessaires à la conduite d’interventions efficaces des organismes Hlm.

Accentuer l’intervention des organismes Hlm

Marie-Laure Vuittenez, directrice générale de Métropole Habitat Saint-Étienne et vice-présidente de l’ARHlm Auvergne-Rhône-Alpes, a rappelé qu’il y a "toujours eu des interventions ponctuelles dans les quartiers anciens", mais que l’objectif aujourd’hui est "d’accentuer et de généraliser ces interventions qui ont un effet de levier très important pour la reconquête de ces quartiers." Pour sa part, la directrice générale de l’Anah, Valérie Mancret-Taylor, souligne "la porosité entre le parc privé et le logement social." De nombreuses copropriétés des quartiers anciens constituent un parc social de fait avec des loyers bas et des logements très dégradés. "L’aide que nous donnons aux propriétaires bailleurs pour les rénover est subordonnée à la pratique de loyers maîtrisés." Mais dans les territoires détendus où le stock de logements disponibles à réhabiliter est souvent considérable, "l’intervention des organismes Hlm est très attendue", poursuit la directrice générale de l’Anah. Une attente qui ne porte pas seulement sur les grosses opérations, précise Claire Delpech, responsable des politiques de l’habitat à l’AdCF : "Les bailleurs sociaux sont précieux parce qu’ils ont aussi la capacité à intervenir sur de petites opérations qui n’intéressent pas les promoteurs. Par exemple, dans la Communauté de communes de Sisteron (7500 habitants), la maîtrise d’ouvrage Hlm a permis de créer 13 logements sociaux."

Un contexte favorable

Les intervenantes ont aussi indiqué que si les compétences existent au sein des collectivités et des organismes Hlm pour conduire la requalification des quartiers anciens, elles demeurent insuffisantes et très inégalement réparties (voir encadré). Côté organismes, la montée en compétences favorisera les partenariats avec les intercommunalités qui sont souvent dépourvues de l’ingénierie suffisante et qui sont en train, sous l’impulsion de lois récentes (Alur, NOTRe, Égalité et citoyenneté, ÉLAN), de prendre en main la question de la revitalisation des centres-villes, notamment de l’habitat. Une prise en main qui exige d’articuler des compétences très diverses et complémentaires sur le logement, l’urbanisme, la voirie, les équipements, le développement économique ou l’offre culturelle. Un mix nécessaire pour réinstaller dans les quartiers anciens les aménités souhaitées par les ménages. C’est à ces conditions qu’ils y reviendront.

Si la mise en œuvre de ces politiques est complexe, elle intervient dans "un contexte favorable", selon Claire Delpech, malgré la fragilisation financière de nombre d’organismes Hlm par la réduction de loyer de solidarité. "Les regroupements d’organismes peuvent offrir de nouveaux moyens pour assurer ce type d’intervention. Parallèlement, de nouveaux outils sont à la disposition des acteurs pour agir." Parmi les plus récents, figurent le programme Action cœur de ville, le "Denormandie" qui incite les propriétaires à rénover des logements anciens en échange de réduction d’impôts, les dispositifs de l’Anah, comme le plan Initiative copropriétés sur lequel intervient également Procivis, une des familles de l’Union sociale pour l’habitat, les offices fonciers solidaires (OFS) ou le bail réel solidaire (BRS).

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Environ 5 Md€ sont mobilisés sur cinq ans (2018-2022) dans le cadre du programme Action cœur de ville ; ici, Besançon. © GIPE25

Des financements : 5 milliards d’euros d’aides

En matière de financement aussi les possibilités se sont multipliées. Environ 5 Md€ sont mobilisés sur cinq ans (2018-2022) dans le cadre du programme Action cœur de ville, destiné à la revitalisation des villes moyennes où vit un quart de la population française. La Banque des territoires va injecter 1,7 Md€ sur l’ingénierie de projet, le cofinancement d’études, la prise de participation en fonds propres et quasi fonds propres dans des sociétés de projet et des SEM. Sur cette somme, 700 millions sont dédiés aux prêts. Action Logement s’est engagée à hauteur de 1,5 Md€ pour financer des opérations d’acquisition-réhabilitation d’immeubles de logements à vocation locative libre, intermédiaire et sociale. Pour sa part, l’Anah consacrera 1,2 Md€ au programme. Ces financements peuvent être complétés par le Fonds national des aides à la pierre (Fnap) et par les collectivités locales. Selon Valérie Mancret-Taylor, "la conjugaison des différentes aides permet d’obtenir un financement d’opération de l’ordre de 80% à 90% dans le meilleur des cas, chose impossible il y a quelques années." Elle a, en outre, rappelé que depuis le décret du 22 mai 2019, les organismes Hlm peuvent bénéficier des aides de l’Anah sur les ventes d’immeubles à rénover et sur les dispositifs d’intervention immobilière et foncière. Ces aides leur sont apportées en tant que propriétaire bailleur social. La directrice générale de l’Anah a toutefois souligné la difficulté à trouver l’équilibre financier dans les opérations de reprises d’immeubles entiers en acquisition-rénovation. Sur ce point, le coût du foncier, la durée du projet et parfois le nécessaire relogement des locataires sont apparus comme les juges de paix du bilan de ces opérations. Pour équilibrer cette prise de risque des organismes Hlm, Marie-Laure Vuittenez a appelé à être attentif au facteur temps : "C’est la clé de l’équilibre d’une opération : plus la perception des premiers loyers est lointaine et plus l’équilibre financier est difficile à établir du fait notamment du surenchérissement du foncier." Elle a aussi invoqué "un partenariat avec les collectivités afin que les interventions les plus risquées soient compensées par des opérations qui le sont moins."

L’exigence d’une stratégie globale

Parmi les questions que posaient les internautes assistant en direct à la conférence, l’une d’elles portait sur la difficulté à louer des logements anciens dans les centres- villes des zones détendues. "C’est effectivement plus difficile", a reconnu d’emblée la directrice générale de Métropole Habitat Saint-Étienne. "Il faut aller chercher un profil de clients plus ciblé mais aussi, à chaque fois que c’est possible, adapter les logements aux attentes actuelles en aménageant par exemple des espaces extérieurs." Pour Claire Delpech, cette objection souligne encore une fois la nécessité "de mettre en œuvre une stratégie globale d’intervention sur la base d’une analyse fine du marché et des attentes." Une approche qui requiert selon elle "une solide coopération des collectivités avec de multiples partenaires dont les organismes Hlm, qui sont leurs opérateurs de confiance." Certains redoutent que cette approche, particulièrement complexe, soit dissuasive. "Mais ces politiques sont par essence complexes et multipartenariales", prévient la responsable des politiques de l’habitat de l’AdCF.

Un des points clés de leur réussite, ainsi que l’a évoqué Marie-Laure Vuittenez, "consiste à ne pas venir chercher le bailleur social par défaut quand une opération ancienne s’enlise avec l’effet d’allonger les délais et donc les coûts du foncier, mais aussi le risque d’avoir à reprendre des travaux inadaptés." La directrice générale de Métropole Habitat Saint-Étienne propose de mettre sur pied, dès le début d’une opération, un comité des financeurs, d’autant plus utile dans les centres anciens que les opérations y sont plus coûteuses avec souvent des contraintes importantes imposées par les architectes des bâtiments de France (ABF) qu’il faut aussi associer au projet très en amont. Et pour mettre tous les atouts du côté de la réussite d’une opération, elle insiste sur la nécessité de "faire coopérer, dès le début, l’ensemble des partenaires pour arriver aux meilleures solutions".

Contacts : dominique.belargent@union-habitat.org et cecile.chopard@union- habitat.org.

(1) La web-conférence "L’intervention des organismes Hlm en centres anciens : enjeux, leviers et perspectives" s’est tenue le 20 juin 2019. Elle est accessible sur le site du Réseau des acteurs de l’habitat : www.acteursdelhabitat.com. Elle fera l’objet d’un compte-rendu, très prochainement.

 

La montée en compétences

Les interventions dans les centres anciens font appel à de nouvelles compétences pour une part des organismes Hlm qui vont devoir recruter. D’autres les pratiquent déjà depuis longtemps, même de manière très ponctuelle. Du côté des intercommunalités, des compétences existent dans les plus grandes, rarement dans les plus petites qui sont en demande de savoir-faire, notamment en termes d’ingénierie et de portage foncier. Cependant, on observe des deux côtés une montée progressive en compétences.