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La loi ÉLAN (ré)concilie les procédures de surendettement et de résiliation de bail AH

Pour éviter des traitements parallèles et non coordonnés en droit de la dette locative par, d’un côté, les commissions de surendettement et, de l’autre, la juridiction civile, la loi ÉLAN a créé de nouvelles règles. Explications.

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Une situation de surendettement n’est jamais facile à vivre, ni pour le locataire, ni pour le bailleur. Cette situation se complexifie davantage lorsqu’il n’y a pas de coordination entre la procédure de traitement d’une situation de surendettement conduite par la commission de surendettement et celle de résiliation du contrat de bail menée devant le juge judiciaire. D’ailleurs, l’étude d’impact réalisée pour le projet de loi ÉLAN avait constaté que "le traitement parallèle et non coordonné en droit de la dette locative par les commissions de surendettement et la juridiction civile conduisait fréquemment à l’expulsion du locataire, alors même que chacune des mesures de droit commun proposées par ces deux instances visaient séparément à permettre le rétablissement de sa situation". Elle relevait aussi que "cette absence de coordination entre les deux procédures se matérialisait à travers plusieurs dysfonctionnements, à la fois avant et après la décision de justice statuant sur la résiliation du bail".

Textes de référence

  • Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ÉLAN) : art 118.
  • Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 24.
  • Code de la consommation : articles L. 711-1 à L.742-25.
  • Étude d’impact projet de loi ÉLAN du 4 avril 2018.

En effet, un locataire surendetté pouvait constituer un dossier de surendettement afin de bénéficier de mesures de protection, le temps de revenir à meilleure fortune. Mais pour bénéficier de ces mesures de protection, il avait l’interdiction d’aggraver sa situation financière sous peine d’être exclu de la procédure de surendettement. Or, comme le relève toujours l’étude d’impact, lorsque "le juge judiciaire était saisi postérieurement à la commission de surendettement, il ne prenait pas en compte les mesures antérieures de la commission de surendettement, quand bien même ces mesures traitaient précisément la dette locative à l’origine de la procédure judiciaire dont il était saisi et sur laquelle il devait statuer. Le locataire débiteur se retrouvait ainsi confronté à une double injonction contradictoire relative au remboursement de sa dette locative qui lui était particulièrement préjudiciable lorsque la décision judiciaire conditionnait le maintien de son bail au paiement d’un échéancier judiciaire".

De même, aucune articulation n’était prévue entre la décision judiciaire, qui octroyait des délais de paiement de la dette locative conditionnant le maintien du bail, et des mesures de surendettement postérieures qui auraient traité cette même dette locative.

Cette difficulté de coordination entre ces procédures venait aussi du fait que ces intervenants, d’ordre juridique différent, devaient répondre à des problématiques distinctes. En effet, inter- viennent le juge judiciaire saisi généralement par le bailleur pour résilier le bail, la commission de surendettement, entité administrative saisie le plus souvent par le locataire pour traiter une situation de surendettement et, le cas échéant, le juge judiciaire compétent pour statuer sur la situation de surendettement du locataire.

Loi ÉLAN : nouvelles règles

Pour remédier à ces dysfonctionnements, le législateur a, par l’article 118 de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, créé de nouvelles règles, applicables depuis le 1er mars 2019, pour coordonner ces procédures de surendettement et de résiliation de bail avec pour objectifs de maintenir le locataire de bonne foi dans son logement, tout en préservant les droits du bailleur.

L’articulation entre les règles de surendettement et de résiliation du bail varie selon que le juge saisi pour constater la résiliation du bail intervient après l’ouverture d’une procédure de surendettement des particuliers ou avant les mesures décidées par la commission de surendettement ou par le juge statuant sur le surendettement.

• Résiliation du bail après l’ouverture d’une procédure de surendettement

Le juge, saisi pour constater la résiliation du bail sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Depuis le 1er mars 2019, le paiement de la dette locative par le locataire ne l’exclut plus de la procédure de surendettement lorsqu'une décision judiciaire a accordé des délais de paiement pour les créances locatives (Code de la consommation : L.722-5).

Lorsqu’il est saisi pour résilier le bail, le juge doit inviter les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement. Au jour de l’audience, si le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge doit tenir compte, dans sa décision, du dossier de surendettement du locataire, notamment des mesures prises dans le cadre de la procédure de surendettement.

Ainsi, dès que la commission de surendettement a déclaré le dossier de surendettement recevable, le juge statuant sur la résiliation du bail doit accorder des délais de paiement jusqu’à ce que des mesures relatives à la procédure de surendettement soient prises.

Si la commission de surendettement a déjà décidé de mesures de traitement du surendettement ou qu’un plan conventionnel de redressement(1) a été approuvé, le juge saisi pour la résiliation du bail doit accorder les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement.

Lorsque la commission de surendettement a accordé un moratoire, c’est-à-dire un délai de suspension de l’exigibilité de la créance locative, le juge doit alors accorder ce même délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir de nouveau la commission de surendettement. Si ladite commission est de nouveau saisie dans ce délai, l’exigibilité de la créance est suspendue jusqu’à l’approbation d’un plan conventionnel, d’une mesure imposée par la commission ou d’une procédure de rétablissement personnel. À défaut d’une nouvelle saisine de la commission, ou dès que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans octroi de nouveaux délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

La clause de résiliation de plein droit du bail est suspendue et les mesures décidées dans le cadre de la procédure de surendettement s’imposent au juge du bail et s’appliquent tant que le locataire reprend le paiement du loyer et des charges.

En cas de contestation d’une des parties contre les délais et modalités de paiement décidés par la commission de surendettement, le juge saisi de la question relative à la résiliation du bail suspend les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge du surendettement.

La procédure de résiliation du bail s’adapte ainsi à la procédure de traitement du surendettement. Dès que le locataire reprend le paiement de son loyer et de ses charges, les décisions prises par la commission de surendettement s’imposent au juge qui doit suspendre les effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et les modalités fixés par le juge (délai de deux ans s’il s’agit d’une procédure de rétablissement personnel), la clause de résiliation de plein droit du contrat de location est alors réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, cette clause reprend son plein effet.

• Quid de la procédure de surendettement après une décision judiciaire

La loi ÉLAN crée l’article L.714-1 au sein d’un chapitre intitulé "Articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de résiliation du bail" dans le Code de la consommation. Ce chapitre précise les règles applicables lorsque la commission de surendettement décide de mesures dans le cadre de la procédure de surendettement alors que le juge judiciaire, saisi pour la résiliation du bail, s’est déjà prononcé.

De nouvelles règles pour maintenir le locataire de bonne foi dans son logement

Lorsque la commission de surendettement décide de délais et de modalités de paiement de la dette locative, ils remplacent alors ceux décidés par le juge saisi pour la résiliation du bail mais seulement si le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que le bailleur ait été informé. Si la commission de surendettement décide d’un moratoire, ces nouveaux délais sont prorogés de trois mois pour permettre au locataire de saisir de nouveau la commission. Dans le cas où la commission est de nouveau saisie dans ces délais, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à ce qu’une mesure de traitement de la situation de surendettement soit prise. En revanche, si la commission n’est pas de nouveau saisie ou si la procédure de surendettement est clôturée, alors la clause de résiliation du contrat reprend ses effets.

En cas de contestation par l’une des parties de ces délais et modalités de paiement décidés par la commission, ces derniers ne se substituent pas à ceux précédemment décidés par le juge (du bail) qui s’appliquent jusqu’à la décision du juge (du surendettement) statuant sur la contestation qui décidera des délais et des modalités de paiement de la dette locative.

La clause de résiliation de plein droit du bail est suspendue et les mesures décidées dans le cadre de la procédure de surendettement se substituent au juge du bail et s’appliquent tant que le locataire reprend le paiement du loyer et des charges.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans lorsqu’un rétablissement personnel, avec ou sans liquidation judiciaire (PRP), est imposé par la commission de surendettement ou prononcé par le juge saisi dans le cadre de la procédure de surendettement ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu. Ce délai de deux ans court à compter de la date de la décision imposant les mesures d’effacement de la dette locative ou du jugement de clôture.

En cas de contestation d’une des parties du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la décision de la commission n’a pas d’incidence sur la suspension des effets de la clause résolutoire.

La primauté est donnée aux mesures décidées dans le cadre de la procédure de surendettement jugées plus précises que celles décidées par le juge dans le cadre de la procédure de résiliation du bail (étude d’impact du projet de loi ÉLAN). Le bailleur est tenu informé des mesures décidées dans le cadre de la procédure de surendettement mais voit la clause de résiliation du bail suspendue tant que le locataire reprend le paiement des loyers et des charges.

(1) Accord entre le débiteur et ses créanciers sur un échéancier de remboursement des dettes.

Thèmes : Procédures - Surendettement.

Contact : Christophe Trinh, Conseiller juridique, Direction juridique et fiscale - Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org

L’effacement de la dette n’équivaut pas à son paiement et permet (toujours ?) la résiliation du bail

(Cass 2e civ., 10 janvier 2019, n°17-21774)

Dans cet arrêt, la Cour de cassation a jugé que l’effacement de la dette locative des locataires à l’issue d’une procédure de traitement de surendettement "qui n’équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail". En l’espèce, le bail a été résilié pour manquement du locataire à son obligation contractuelle.

Cette jurisprudence constante va vraisemblablement connaître une évolution. En effet, le nouvel article L. 714-1 du Code de la consommation précise que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et qu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est décidé, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus, sauf contestation du bailleur(1), pendant une durée de deux ans. Par ailleurs, si le locataire s’est acquitté du paiement du loyer et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, alors la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Aussi, l’effacement de la dette n’équivaut toujours pas à son paiement mais la loi ÉLAN octroie une chance au locataire de bonne foi. Dès lors qu’il paie régulièrement le loyer et les charges, son contrat de bail ne peut être résilié sur le fondement de la clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) pour la dette locative effacée. En revanche, au moindre manquement du locataire dans le paiement du loyer et des charges durant ce sursis de deux ans, le juge pourra de nouveau constater la résiliation du bail pour défaut de paiement. Par ailleurs, le juge reste souverain pour prononcer, à tout moment, la résiliation du bail s’il est saisi pour un autre motif de résiliation (trouble de voisinage, défaut d’assurance… par exemple).

(1) Le bailleur devra être informé expressément des conséquences de l’absence de contestation des décisions de la commission ou du juge dans des conditions fixées par décret (à paraître avant la fin du second trimestre 2019 – Circulaire du 21 décembre 2018 de présentation des dispositions d’application immédiate de la loi ÉLAN, p. 42).