L'Union sociale pour l'habitat
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La maîtrise d’ouvrage sociale, fondement du Mouvement Hlm AH

Alors que la VEFA n’a cessé de se développer en une décennie, de 1 % en 2007 à 39 % en 2016, Fabrice Hainaut, président de la Commission Stratégies patrimoniales et Foncier de l’USH, réaffirme les convictions et les valeurs liées à la maîtrise d’ouvrage sociale. Un plan d’actions, validé par le Comité exécutif de l’USH, est lancé pour la renforcer.

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Face à l’augmentation de la production en VEFA et des contraintes d’exercice pour la maîtrise d’ouvrage sociale, quel état des lieux dressez-vous ?

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Fabrice Hainaut : Ces dernières années, le Mouvement Hlm a répondu aux demandes des gouvernements successifs et de la société de produire plus de logements. Il a su trouver le foncier, construire et faire appel à la VEFA pour augmenter sa production de manière significative. Aujourd’hui, la question se pose quant à l’avenir de la maîtrise d’ouvrage sociale. C’est l’un des fondements à l’origine du Mouvement Hlm, qui a construit pour accompagner des projets de vie, une vision de la société qu’il est important de conserver et d’assumer. Notre spécificité est d’être à l’origine des projets et, en accompagnant les habitants dans nos logements, de participer à leur vie. Il est donc essentiel pour nous de conserver cette faculté de produire et de trouver un équilibre entre la maîtrise d’ouvrage sociale, qui est notre ADN, et le recours à la VEFA.

Quels sont les enjeux pour le Mouvement Hlm ?

F. H. : Ils sont multiples. Dans le cadre du projet de loi ÉLAN, on nous demande de produire plus vite et moins cher, notamment dans les zones tendues. Nous devons aussi produire moins cher en raison du phénomène de paupérisation des habitants, et sur des sites bien desservis par les transports. Nos bâtiments doivent avoir un moindre impact environnemental et accompagner les évolutions sociétales, notamment le vieillissement de nos populations et les ménages à taille réduite. Une autre de nos spécificités – je parle en tant que directeur d’un office – est d’être proches des collectivités et, contrairement aux promoteurs, de porter le programme et d’accompagner les habitants dans leur usage du logement. Nous sommes très impliqués dans cette approche des usages, notamment dans les usages partagés, coopératifs et solidaires qui se développent beaucoup aujourd’hui.

"La production de logement social n’a rien à envier à la production privée"

Un autre enjeu important est de sortir de la caricature qui nous colle à la peau depuis quarante ans, depuis la production des grands ensembles, et de montrer que la production de logement social n’a rien à envier à la production privée, que ce soit en termes d’esthétique, d’efficacité environnementale et économique, d’enseignements innovants par le biais de MOOC ou de l’École de l’accession sociale.

Quel est le risque qui pèse sur la maîtrise d’ouvrage sociale ?

F. H. : Tout le monde cherchant à optimiser les investissements et à maîtriser les projets, le risque inhérent à un développement incontrôlé de la VEFA pour la production de logements sociaux est, pour les organismes Hlm, d’être marginalisés, et de nous retrouver à gérer des logements dont personne ne veut, plein nord, dans les premiers étages. Nous voyons apparaître de plus en plus d’appels à concurrence ou de macro-lots dans lesquels il y a plusieurs types d’habitants : des propriétaires, des locataires, des locataires temporaires, des personnes qui habitent là de manière pérenne… Le logement social se verrait ainsi réduit à une portion congrue, qu’il faudrait faire par obligation. L’enjeu pour nous est de montrer que nous savons traiter ces macro-lots, ces opérations mixtes, que nous pouvons également développer des VEFA inversées, faire de l’aménagement ou encore créer des sociétés de projets sous différentes formes, en inter-bailleurs ou dans le cadre d’opérations montées en coopération avec les acteurs du Mouvement : promoteurs filiales des Sacicap, coopératives Hlm, ESH ou offices. Il n’y a pas qu’une façon de faire de la maîtrise d’ouvrage, il y en a plusieurs, et notre Mouvement dispose de l’ensemble des outils pour l’exercer.

Que proposez-vous pour inverser la tendance ?

F. H. : Pour inverser cette tendance, mais aussi pour répondre à la nécessité de soutenir et de développer la production, il est indispensable de faire évoluer le cadre d’exercice de la maîtrise d’ouvrage sociale des organismes, la renforcer et la rendre plus agile, plus performante, plus efficace et plus compétitive, pour construire plus, plus vite et moins cher. C’est le sens des propositions que nous avons formulées dans le cadre de la Conférence de consensus sur le logement. Au-delà, le Comité exécutif de l’USH a confirmé un certain nombre d’actions qui vont se dérouler cette année. Nous allons renforcer les différentes coopérations au sein du logement social, en travaillant, comme je l’évoquais, en opérations mixtes et sous différentes formes de groupements. C’est un point important du projet de loi ÉLAN, qui réinterroge le tissu du logement social. Une étude est en cours afin de tracer des pistes de réponses à ces enjeux d’ici la fin de l’année. Nous réinterrogeons également notre façon de faire car nous avons besoin de redevenir responsables et maîtres de nos projets, notamment en expérimentant les différentes formes de marchés. C’est le cas de la conception-réalisation, y compris avec des TPE/PME, pour faire travailler l’économie locale. Nous engageons une étude avec la Capeb pour mettre en avant un certain nombre d’expériences réussies. Nous voulons faire entendre notre différence. Nous sommes des maîtres d’ouvrage qui gérons des fonds publics de manière professionnelle. Nous ne sommes pas des maîtres d’ouvrage publics accidentels, accessoires ou occasionnels. Cette spécificité milite pour l’élaboration d’un cadre d’exercice adapté à notre époque.

Pourriez-vous citer une ou plusieurs expériences réussies qui pourraient être dupliquées par d’autres ?

F. H. : Dans le Puy-de-Dôme, à Clermont-Ferrand, nous avons, entre autres, répondu à des consultations sur des terrains d’État pour accompagner des opérations dans le cadre du Plan Université 2000, avec la construction de laboratoires et la mise à disposition de terrains sous forme de bail emphytéotique administratif. Nous avons fait des opérations de conception-réalisation avec des PME et des architectes locaux, en instaurant un équilibre entre architecte, maître d’œuvre et tissu d’entreprises, avec des groupements d’entreprises. Ce projet, complexe d’un point de vue juridique, témoigne de la volonté de faire travailler des petites entreprises, de réaliser des opérations de qualité et surtout, de respecter à la fois le planning mais surtout les conditions d’entrée dans les lieux. L’intérêt de la conception-réalisation est d’impliquer tous les acteurs, notamment dans un dialogue, dès la phase de conception du projet, et d’avoir des opérations mieux réalisées et d’une bonne qualité, et donc des habitants entrant dans des logements qui fonctionnent bien et sur lesquels il y a peu de réserves techniques.

L’une de vos propositions consiste à mettre en place une École de la maîtrise d’ouvrage sociale. À qui s’adressera-t-elle et quels seront ses objectifs ?

F. H. : Le projet va se structurer cette année. Cette école s’adressera aux personnels des organismes Hlm qui souhaitent acquérir de nouvelles compétences et intégrer un certain nombre d’évolutions comme la maquette numérique par exemple, car nous avons besoin de gens qualifiés, motivés, impliqués dans les nouvelles technologies. Nous devons être attractifs pour les jeunes qui entrent sur le marché du travail et pour les personnes qui souhaitent se reconvertir.

"Nous ne sommes pas des maîtres d’ouvrage publics accidentels, accessoires ou occasionnels"

L’école sera un vecteur pour attirer ces profils et les développer. Face aux différentes façons de pratiquer la maîtrise d’ouvrage, c’est un enjeu important que notre personnel, celui des développeurs, des prospecteurs fonciers et jusqu’à nos directions générales, s’impliquent, qu’ils soient vigilants et attentifs au développement de compétences en lien avec ces différentes facettes de nos métiers. L’école nous permettra également de tisser des partenariats, puisque les enseignants proviendront d’univers aussi divers que l’architecture, le journalisme, la promotion immobilière, le bâtiment. À l’heure du BIM, notre filière se doit d’être encore plus transversale.

Quel est le rôle des collectivités et comment peut-on faciliter l’accès au foncier ?

F. H. : Le projet de loi ÉLAN prévoit de nouveaux outils en termes de maîtrise de projets d’urbanisme. Le dispositif du « permis de faire », issu de la Loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP), votée en juillet 2016, va se voir renforcé et élargi. On voit bien qu’aujourd’hui nous ne sommes plus dans la lecture de règles d’urbanisme local. Il y a désormais un ensemble d’équilibres à trouver avec les collectivités, notamment dans les négociations concernant les terrains. L’enjeu pour nous est d’être leurs partenaires. Il faut savoir dialoguer avec elles et leur faire connaître nos nécessités d’équilibre. Nous voulons les associer à l’École de la maîtrise d’ouvrage sociale, pour entendre leurs contraintes, leurs souhaits, leurs envies. Ce sont des enjeux que nous avons portés dans le cadre de la Conférence de consensus, que nous espérons retrouver dans le projet de loi ÉLAN.

Pensez-vous que ce projet de loi puisse être une opportunité pour le Mouvement Hlm pour redonner ses lettres de noblesse à la maîtrise d’ouvrage sociale ?

F. H. : À mes yeux, ce projet de loi donne aux bailleurs sociaux une opportunité d’affirmer qu’ils continuent à vouloir être des acteurs de premier rang dans la réalisation des projets. Nous avons un rôle social et nous avons à cœur de le réaliser. Le logement social est une organisation ancienne, résistante, qui a déjà su faire face à de nombreuses crises au siècle dernier. Nous avons des facultés à nous adapter. Les bailleurs sociaux sont tous passionnés par leur métier. Ce sont des gens de conviction, qui ont des valeurs et qui défendent leur domaine et leurs missions. Si la Conférence de consensus a fonctionné, c’est-à-dire si la plus grande partie des idées que nous avons apportées sont retenues, alors nous nous verrons donner les moyens de conserver notre rôle et de le renforcer. L’exemplarité de la maîtrise d’ouvrage sociale des organismes Hlm est reconnue de tous et elle contribue à porter l’innovation sur les champs architecturaux, énergétiques, environnementaux et sociaux, sur les modes constructifs, sur les équipements, sur le numérique, sur les usages… Elle est indispensable à tous les acteurs de construction.

Propos recueillis par Diane Valranges.
Lire aussi Actualités Habitat n° 1058 du 15 juin 2017, pages 8 et 9, sur la VEFA.