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La notion de dol en gestion locative AH

Le bail est un accord de volontés entre le bailleur et le locataire qui engendre des obligations réciproques. Ce contrat naît d’un consentement entre les parties ; consentement existant et qui ne doit être aucunement vicié.

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Que constitue le dol aujourd’hui ?

Avec l’erreur et la violence, le dol constitue un vice du consentement pouvant entraîner la nullité du bail. Avec la réforme du droit des obligations intervenue le 1er octobre 2016 (ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et loi de ratification n°2018-287 du 20 avril 2018), la définition du dol a été complétée par l’ensemble des interprétations jurisprudentielles. Avant la réforme, le dol était constitué dès lors que sans les manœuvres trompeuses de l’une des parties, l’autre n’aurait jamais consenti (art. 1109 et 1116 ancien du Code civil). À compter du 1er octobre 2016, le dol est "le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges" ou "par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie" (art. 1137 du Code civil). Par ces ajouts, le législateur a consacré les notions prétoriennes de mensonges et de réticence dolosive. À compter du 1er octobre 2018, le législateur ajoute toutefois que "ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation" (art. 16, I de la loi n°2018-287 du 20 avril 2018).
En définitive, le dol est une tromperie intentionnelle d’une des parties au bail. La preuve de l’intention frauduleuse doit donc être apportée pour entraîner la nullité du contrat. Des illustrations jurisprudentielles démontrent que ces manœuvres dolosives peuvent provenir tant du bailleur que du locataire.

Dol du bailleur

Certains bailleurs ont eu des comportements frauduleux entraînant ainsi la nullité du bail. Ce fût le cas pour le silence du bailleur sur l’exercice antérieur dans les lieux d’une activité de nature à générer des fibres d’amiante (CA Paris, 5-3 ch., 16 septembre 2009, n°08/09403), sur des charges faussement minorées (Cass., 3e civ., 29 janvier 2002, n°00-17.201) ou encore pour avoir dissimulé l’insuffisance du chauffage (CA Nancy, 2e ch. civ., 29 juin 2017, n°15/02579). Toutefois, le dol ne fût pas retenu lorsque le bailleur n’avait pas connaissance, à la signature du bail, des travaux de reconstruction de l’immeuble voisin entraînant des troubles de voisinage à son locataire (CA Paris, 6e ch., sect. C, 13 décembre 2005, n°2005/00189).

Dol du locataire

Afin de se voir attribuer plus facilement un logement social, certains candidats peuvent être tentés de mentir sur leur situation familiale, professionnelle ou encore sur leur identité. Ces manœuvres dolosives peuvent être doublement sanctionnées : d’une part, par des sanctions pénales ; d’autre part, par la résiliation de leur bail. En effet, lorsqu’un organisme Hlm s’aperçoit de l’usage d’un faux par un de ses locataires, il doit, en premier lieu, procéder à un dépôt de plainte. Ce délit peut être puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000€ d’amende (articles L.441-1 et R.441-1 du Code pénal). L’organisme sera également fondé à demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire fautif devant le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble, en application de l’article 1137 du Code civil. Par exemple, le bailleur est en droit d’obtenir l’annulation du bail pour dol et escroquerie dès lors que le locataire s’est faussement déclaré être salarié d’une entreprise, et ce, même deux ans après la conclusion du bail (CA Paris, 6e ch., sect. B, 29 juin 2000, 1999/17105 ; CA Nîmes, ch. civ., sect. 2A, 27 mars 2008, n°07/02948 et CA Paris, 9e ch., sect. corr., 11 mars 2009, n°08/06938). L’annulation du bail sera aussi obtenue pour un couple avec deux enfants qui se voient attribuer un logement de quatre pièces mais qui, quatre mois avant la signature du bail, se sépare sans engager de procédure de divorce et sans informer le bailleur de ce changement de situation familiale (CA Paris, 4e ch., 19 décembre 2017, n°16/15552). L’usurpation d’identité afin de dissimuler l’irrégularité du séjour du locataire vicie également le contrat et entraîne sa nullité (CA Toulouse, 3e ch., 23 mai 2000, n°1999/03296 et Cass., 3e civ., 7 décembre 2017, n°16.12-004, F-D).
Même dans l’hypothèse où le locataire régulariserait sa situation après la signature du bail et en informerait volontairement le bailleur, ces manœuvres dolosives ne peuvent être oubliées au regard de l’obligation d’égalité de traitement des demandeurs qui incombe aux organismes Hlm (CAA Aix-en-Provence, 20 septembre 2001 et Cass., 3e civ., 7 décembre 2017, n°16.12-004, F-D).


Thèmes : Droit des contrats.
Contact : Julie Molla, Conseiller juridique ; Direction juridique et fiscale ; Tél. : 01 40 75 78 60 ;
Mél. : ush-djef@union-habitat.org

 

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