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La vente Hlm en questions AH

Près d’un an après la publication de la loi ÉLAN, les contours du régime juridique de la vente de logements anciens appartenant aux organismes Hlm sont définis, notamment après la parution du décret n° 2019-1183 du 15 novembre 2019. Ce nouveau cadre impératif suscite de très nombreuses interrogations des organismes Hlm contraints de mettre en œuvre ces nouvelles règles. Tour d’horizon des principales réponses à apporter(1).

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Champ d’application du régime juridique de la vente Hlm

Quels sont les logements soumis aux règles de la vente Hlm ?

Tous les logements, appartenant à un organisme Hlm, conventionnés ou non, quel que soit leur financement (prêts aidés, fonds propres…) sont soumis aux dispositions relatives à la vente Hlm prévues par les articles L443-7 et suivants du CCH. La seule exception concerne les logements intermédiaires (cf. articles L302-16 et L443-14 du CCH) depuis l’entrée en vigueur de la loi ÉLAN.

Est-il possible de fixer des règles différentes de celles résultant du régime juridique défini par le CCH pour la vente Hlm ?

Les dispositions régissant la vente de logement appartenant à un organisme Hlm sont impératives, ainsi que le rappelle l‘article L443-15-3 du CCH. Elles sont applicables nonobstant toutes stipulations contraires, notamment en ce qui concerne la désignation des bénéficiaires ou des acquéreurs prioritaires.

Conditions à remplir par les logements mis en vente

La loi ÉLAN a-t-elle modifié les conditions d’éligibilité à la vente des logements appartenant à un organisme Hlm ?

Non, les logements doivent toujours avoir été construits ou acquis depuis plus de dix ans par un organisme Hlm, être suffisamment entretenus, répondre à des normes d'habitabilité et de performance énergétique minimales (étiquettes F et G sont exclues).

Toutefois, la loi ÉLAN a ajouté la possibilité pour les organismes Hlm de proposer aux bénéficiaires l’acquisition de logements au moyen d'un contrat de vente d'immeuble à rénover (cf. articles L262-1 à L262-11 du CCH). Dans cette hypothèse, les normes d'habitabilité et de performance énergétique minimales doivent être remplies après réalisation des travaux.

Autorisation de mise en vente

Quelles sont les modalités d’obtention d’une autorisation de mise en vente ?

Depuis la loi ÉLAN, on distingue deux situations (cf. art. L443-7 du CCH) :
- les logements inscrits au plan de mise en vente de la convention d’utilité sociale (CUS) qui vaut autorisation ;
- les logements non inscrits au plan de mise en vente de la CUS qui doivent faire l’objet d’une autorisation préfectorale.

Quid des logements ayant obtenu une autorisation avant la loi ÉLAN ?

Il résulte de l’article 97 (IV) de cette loi que "toutes les autorisations de vendre implicites ou notifiées doivent être reprises dans le plan de vente mentionné à l'article L445-1 du CCH à la signature de la première convention mentionnée au même article L445-1 conclue postérieurement à la publication de la présente loi."

Ainsi, les autorisations obtenues antérieurement doivent être reprises dans le plan de mise en vente de la première CUS signée après la publication de la loi ÉLAN, sous réserve qu’elles ne soient pas devenues caduques.

En effet, la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoyait que, sauf prorogation, à défaut de commencement d'exécution de la décision d'aliéner dans un délai de cinq ans à compter de la date à laquelle l'autorisation implicite est intervenue ou à laquelle l'autorisation a été notifiée au bénéficiaire, cette autorisation est caduque.

 

Le prix est désormais fixé par l’organisme Hlm vendeur, sans consultation préalable du service des domaines, ni du maire de la commune d’implantation.

 

Fixation du prix de vente

Quelles sont les consultations nécessaires à la fixation du prix de vente ?

Le prix est désormais fixé par l’organisme Hlm vendeur, sans consultation préalable du service des domaines, ni du maire de la commune d’implantation, en prenant pour base le prix d'un logement comparable, libre d'occupation lorsque le logement est vacant, ou occupé lorsque le logement l’est (art. L443-11, IV du CCH).

Le nouvel article L451-6 du CCH exclut expressément la vente Hlm du champ d’application des cessions immobilières pour lesquelles l’avis préalable des domaines doit être requis.

Clauses anti-spéculatives

La loi ÉLAN a-t-elle maintenu un dispositif antispéculatif ?

Oui, les clauses antispéculatives demeurent et la rédaction de l’article L443-12-1 du CCH a été adaptée, compte tenu notamment de la suppression de l’avis préalable des domaines.

Bénéficiaires de la vente des logements

Quels sont les bénéficiaires de la vente d’un logement occupé ?

Un logement occupé ne peut être vendu qu’à son locataire, s’il l’occupe depuis au moins deux ans. Toutefois, sur la demande de ce dernier, le logement peut être vendu :
- à son conjoint ;
- à ses ascendants et descendants, dont les ressources ne sont pas supérieures aux plafonds PLS, qui peuvent acquérir de manière conjointe avec leur conjoint, leur partenaire ayant conclu un pacte civil de solidarité ou leur concubin. L’initiative peut également venir du locataire, qui occupe le logement depuis au moins deux ans. Celui-ci peut adresser à l'organisme Hlm propriétaire une demande d'acquisition de son logement. La réponse de l'organisme doit être motivée et adressée à l'intéressé dans les deux mois suivant cette demande.

Le locataire qui souhaite acquérir le logement qu’il occupe doit-il remplir des conditions, notamment de ressources ?

Il n’y a pas de plafonds de ressources à respecter pour le locataire qui achète le logement qu’il occupe, mais la loi ÉLAN a introduit une condition d’occupation du logement depuis au moins deux ans. Si cette condition d’occupation n’est pas remplie, ni le locataire, ni ses proches rappelés ci-dessus, ne peuvent acquérir le logement.

Quels sont les bénéficiaires de la vente d’un logement vacant ?

La loi ÉLAN a modifié de manière significative la liste des bénéficiaires, notamment les acquéreurs prioritaires d’un logement vacant. Ainsi, il est défini un ordre décroissant de priorité, un logement vacant pouvant être vendu :
- à toute personne physique sous plafonds de ressources de l'accession sociale à la propriété parmi lesquels l'ensemble des locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département, ainsi que les gardiens d'immeuble qu'ils emploient sont prioritaires ;
- une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales ;
- toute autre personne physique.

Désormais, les personnes physiques du premier rang doivent respecter des plafonds de ressources. Il s’agit des plafonds de ressources "LI majorés de 11%" également dénommés "LI accession" (ou encore "PLI majorés de 11%" ou "PLI accession").

Quelles sont les spécificités de la vente de logements PLS ?

La vente d’un logement PLS est soumise aux règles et conditions de la vente Hlm (autorisation de mise en vente, conditions d’ancienneté de dix ans, d’entretien et de normes minimales d’habitabilité et de performance énergétique, etc.). Toutefois, si ces logements PLS ont été acquis ou construits depuis plus de quinze ans par un organisme Hlm, à la liste des bénéficiaires prévue pour les autres logements (occupé/vacant) est ajoutée toute personne de droit privé (cf. article L443-11 du CCH).

Une personne physique peut-elle acheter plusieurs logements à un organisme Hlm ?

Une même personne physique ne peut acheter plus d’un logement à un organisme Hlm, sauf dérogations. En effet, il résulte de l’article L443-11 (2e alinéa du IV) du CCH que lorsqu'une personne physique a acquis soit un logement auprès d'un organisme d’Hlm, soit un logement locatif appartenant à une société d'économie mixte (SEM) ou à l'association foncière logement et faisant l'objet d'une convention APL, elle ne peut se porter acquéreur d'un autre logement appartenant à un organisme Hlm, ou appartenant à une SEM ou à l'association mentionnée à l'article L. 313-34 et faisant l'objet d'une convention APL, sous peine d'entacher de nullité le contrat de vente de cet autre logement.

Toutefois, sous réserve de la revente préalable du logement précédemment acquis, cette interdiction ne s'applique pas :
- en cas de mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de soixante-dix kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le logement ;
- ou si le logement est devenu inadapté à la taille du ménage ;
- ou en cas de séparation du ménage.

Ainsi, depuis la loi ÉLAN, si le premier logement acquis est un logement occupé ou vacant, mais aussi un logement neuf en accession sociale (VEFA, location-accession PSLA) cédé par un organisme Hlm, s’il n’a pas été revendu dans les circonstances sus-visées, la personne physique ne peut en acheter un autre à un organisme Hlm, même si ce vendeur n’est pas le même organisme Hlm que celui lui ayant cédé le précédent logement.

Procédure de mise en vente d’un logement vacant

Le décret n°2019-1183 du 15 novembre 2019 relatif aux ventes de logements locatifs sociaux a modifié les articles R443-10 et suivants du CCH. Il concerne notamment la publicité relative à la vente de logements vacants, le classement des offres des bénéficiaires pour ces mêmes biens et la garantie de rachat. Il est entré en vigueur le 17 novembre dernier.

Quelles sont les mesures de publicité à réaliser en cas de vente d’un logement vacant ?

Trois mesures de publicité cumulatives sont prévues :
- publication sur un site Internet d'annonces immobilières accessible au grand public ;
- affichage dans le hall de l'immeuble dans lequel le bien est mis en vente et, s'il s'agit d'une maison individuelle, par l'apposition sur cette maison, ou à proximité immédiate, d'un écriteau visible de la voie publique ;
- insertion dans un journal local diffusé dans le département.

Le délai entre l'accomplissement de la dernière de ces trois publicités et la date limite à laquelle les offres d'achat doivent être transmises ne peut être inférieur à un mois.

L’organisme Hlm vendeur reste libre de procéder à des mesures de publicité "supplémentaires", telles que des communications auprès des locataires par envoi de courriers ou autres, mais en aucun cas il ne peut "substituer" une publicité non prévue par la réglementation à celles rappelées supra.

Quelles sont les mentions obligatoires devant figurer dans ces publicités résultant des règles de la vente Hlm ?

La mise en vente d’un logement vacant doit se faire par voie d’une publicité qui mentionne : la consistance du bien, le prix proposé, les modalités de visite, les modalités de remise des offres d'achat, la date limite à laquelle ces offres doivent être transmises et les contacts auprès desquels des renseignements peuvent être obtenus.

Par ailleurs, d’autres réglementations peuvent imposer l’indication d’autres informations, telles que la mention de l’étiquette énergétique (cf. art R134-5-1 et suivants du CCH).

L’organisme Hlm peut-il fixer un prix proposé différent pour ses locataires dans ces publicités ?

Compte tenu des dispositions des articles L443-11 (IV) et L443-12 du CCH, le prix de vente d'un logement vacant résulte de l'offre remise par le bénéficiaire désigné à l'article L443-11 (III) du CCH après classement des offres, en application de l'article D443-12-1 du CCH. Par conséquent, il n'est pas possible de prévoir un prix distinct pour les locataires de l'organisme Hlm vendeur.

Les logements vacants en cours de commercialisation sont-ils concernés par les nouvelles mesures de publicité ?

Oui, si aucun compromis ou acte de vente n’a été signé au 17 novembre 2019.

Par conséquent, quelle que soit la date d’autorisation de mise en vente, tous les logements n’ayant pas fait l’objet d’un tel contrat doivent faire l’objet de nouvelles mesures de publicité et les bénéficiaires, désignés selon le nouvel ordre décroissant de priorité, devront formuler des offres conformément à l’article L443-12 du CCH.

 

En cas d’offres inférieures au prix évalué, la vente est consentie au plus offrant.

 

Classement des offres lors de la vente d’un logement vacant

Quelles sont les personnes qui doivent formuler une offre de vente si elles souhaitent acquérir un logement vacant ?

Tous les bénéficiaires de l’ordre décroissant de priorité rappelé supra sont tenues de formuler une offre, l’article L443-12 du CCH disposant que l'organisme vend, selon cet ordre, à l'acheteur qui le premier formule l'offre qui correspond à, ou qui est supérieure au prix évalué en application dudit article L443-11 ou, si l'offre est inférieure au prix évalué, qui en est la plus proche, selon des conditions définies réglementairement (cf. art. D443-12-1 du CCH).

Comment sont départagées les personnes ayant formulé des offres ?

• 1ère hypothèse : lorsque des offres sont supérieures ou égales au prix évalué par l’organisme, la vente est proposée à :
- l'acheteur de rang le plus élevé dans l'ordre de priorité ;
- ou si ces offres d'achat concernent des acheteurs de même rang de priorité : à l'acheteur qui le premier a formulé l'offre d'achat qui correspond ou qui est supérieure au prix évalué.

Toutefois, le logement peut être vendu, sans attendre l'issue du délai de remise des offres, lorsque le premier acheteur est un locataire de logement appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département ou un gardien d'immeuble employé par ceux-ci, et qui respecte les plafonds de ressources de l’accession sociale.

Dans le cas d’offres supérieures ou égales au prix évalué, ce n’est pas le plus offrant qui sera privilégié, mais la personne dont le statut sera prioritaire ou le plus élevé dans l’ordre légal, et le cas échéant "le premier arrivé" en présence uniquement de personnes d’un même rang.

• 2ème hypothèse : toutes les offres sont inférieures au prix évalué.

L’organisme dispose alors de quatre options :
- la vente du logement ;
- le retrait du logement de la vente ;
- le maintien en vente du logement après le délai de remise des offres ;
- l’engagement d’une nouvelle procédure de vente et d’une nouvelle publicité (avec un délai de remise des offres de quinze jours minimum).

Si l’organisme Hlm fait le choix de la première de ces options, il vend à l'acheteur qui a formulé l'offre d'achat la plus proche du prix évalué. Toutefois, en présence d'offres d'achat d'un même montant, il vend à l'acheteur de rang le plus élevé dans l'ordre de priorité, ou, si ces offres d'achat concernent des acheteurs de même rang de priorité, à l'acheteur qui le premier a formulé l'offre d'achat.

Ainsi en cas d’offres inférieures au prix évalué, la vente est consentie au plus offrant et si les offres sont d’un même montant, le statut de l’acquéreur est privilégié, pour départager les candidats.

Les bénéficiaires doivent ils joindre des documents à leur offre d’achat ?

Afin de permettre le classement des offres, il convient que les personnes physiques précisent leur situation, au regard de la condition de ressources applicables aux bénéficiaires désignés au premier rang de l'ordre décroissant de priorité, ainsi que leur situation de locataire d’un logement d’un bailleur social disposant de patrimoine dans le département. La justification de cette qualité de locataire (par exemple une quittance de loyer) et la production de leur avis d'imposition lors de la remise de l'offre peuvent être recommandées.

En l’absence d’offre reçue au terme du délai fixé par l’organisme, le bailleur Hlm peut-il vendre à tout acquéreur se présentant ?

Non, en l’absence d’offre de vente, l’organisme Hlm qui ne souhaite pas retirer son logement de la vente doit recommencer la procédure de vente et de nouvelles publicités. Il conviendra d’adapter, le cas échéant, le prix proposé par l’organisme et le délai de remise des offres (dans la limite réglementaire du délai minimum d’un mois).

Les options prévues par l'article D443-12-1 du CCH lorsque toutes les offres d'achat sont inférieures au prix évalué ne sont pas, par définition, applicables.

Quid en cas de défaillance du candidat retenu ?

Lorsque la vente n’est pas finalisée avec l’acquéreur résultant de l’application des dispositions présentées ci-dessus, l'organisme Hlm peut vendre le logement à l'acheteur suivant dans l'ordre défini par cette réglementation. Il en serait ainsi, par exemple si le premier candidat exerce son droit de rétractation dans les dix jours de la signature du compromis, ou si la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’était pas remplie.

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Outre les trois mesures de publicité réglementaires en cas de vente de logement vacant, l’organisme Hlm vendeur est libre de procéder à d’autres mesures "supplémentaires" comme des informations accessibles sur son site Internet. © 1001 Habitat

Clause de rachat

L’organisme Hlm est-il tenu de prévoir une clause de rachat dans tout acte de vente d’un logement de son patrimoine ?

Il résulte de l'article L443-15-8 du CCH que les organismes Hlm sont tenus d'inclure dans les contrats de vente une clause de rachat systématique lorsque la vente se fait au bénéfice d'une personne physique sous plafonds de ressources de l’accession sociale. Cette obligation est entrée en vigueur le 17 novembre 2019.

Les organismes Hlm doivent, pour ce faire, demander aux acquéreurs personnes physiques, lors de la vente d'un logement social, la justification de leurs ressources par la production de leur avis d'imposition pour s’assurer, le cas échéant, dès la signature du compromis, qu’une clause de rachat sera ou non à mentionner dans l’acte de vente.

Auparavant, les organismes Hlm demeuraient libres de prévoir ou non cette garantie, de manière conventionnelle, selon des modalités fixées dans l’acte de vente.

 

Les organismes Hlm sont tenus d'inclure dans les contrats de vente une clause de rachat systématique lorsque la vente se fait au bénéfice d'une personne physique.

 

Quelle est la durée de la garantie de rachat ?

La loi fixe une durée de dix ans. Ainsi, dans les dix ans à compter de la date d'achat du logement, l’accédant ou, en cas de décès, son conjoint ou ses descendants occupant le logement au jour du décès peuvent demander, par lettre recommandée avec accusé de réception, la mise en œuvre de la garantie à l’organisme Hlm vendeur, sous réserve de remplir les conditions précisées par la réglementation.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la garantie de rachat dans le cadre de la vente Hlm ? Quels sont les faits générateurs ?

Le décret du 15 novembre 2019 précité précise les modalités d’application de l’article L443-15-8 du CCH relatif à la garantie de rachat (cf. article R443-12-2 du CCH).

Le logement doit toujours être occupé à titre de résidence principale pour que la garantie puisse être mise en jeu. La demande formulée par les personnes rappelées supra doit intervenir dans le délai d'un an suivant la survenance, pour le demandeur, de l'un des faits suivants :
- perte d'emploi de l'acquéreur d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à Pôle emploi ;
- rupture du cadre familial liée :

• au décès de l'acquéreur, de son conjoint ou de l'un de ses descendants occupant le logement avec l'acquéreur ;
• à son divorce,
• ou à la rupture d'un pacte civil de solidarité ;

- raison de santé entraînant une invalidité reconnue, soit par la carte "mobilité inclusion" comportant la mention "invalidité" prévue à l'article L241-3 du Code de l'action sociale et des familles, soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées mentionnée à l'article L146-9 du même Code.

Comment est fixé le prix de rachat ?

Lorsque ces conditions sont réunies, l'organisme Hlm vendeur (ou toute personne morale avec laquelle il a conclu une convention à cet effet) doit racheter le logement à un prix fixé par la réglementation qui ne peut être inférieur à 80% du prix de la vente initiale.

Il peut être diminué de 1,5% au plus par année écoulée entre la sixième et la dixième année suivant celle au cours de laquelle la vente initiale a eu lieu. Le cas échéant, ce prix sera minoré des frais de réparation rendus nécessaires du fait de dégradations qui ne relèvent pas de l'usage normal du logement ou de la vétusté (déterminés sur la base du montant le moins élevé de trois devis produits par l'organisme Hlm vendeur).

La loi ÉLAN prévoit-elle une garantie de relogement ?

Non, mais l’organisme Hlm demeure libre d’insérer une stipulation contractuelle de garantie de relogement selon des modalités et conditions définies dans l’acte de vente qui fera la loi des parties. Certains organismes pratiquaient déjà ainsi avant la loi ÉLAN et peuvent donc conserver cette pratique, préalablement définie dans le cadre de leur politique de vente.

Ces nouvelles règles, notamment celles applicables lors de la vente d’un logement vacant, nécessiteront sans nul doute un temps d’adaptation afin de définir des méthodes de commercialisation adéquates et permettant de répondre aux différents objectifs que les organismes se seront fixés dans le cadre légal.

(1) L’article n’aborde pas la vente en bloc de logements.

Thème : vente Hlm.

Contact : Gaëlle Lecouëdic, conseiller juridique, Direction juridique et fiscale - Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org