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Le diagnostic de performance énergétique et la vente immobilière AH

La loi ÉLAN du 23 novembre 2018, puis la loi du 8 novembre 2019 relative à l'Énergie et au Climat ont posé les bases d’une évolution des diagnostics de performance énergétique (DPE), document qui renseigne sur la consommation énergétique et le taux d’émission de gaz à effet de serre d’un logement ou d’un bâtiment. La prise en compte, entre autres, des enjeux climatiques conduit à une refonte du dispositif avec pour objectifs davantage de fiabilité, ainsi qu’une meilleure lisibilité.

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Alors qu’il n’avait auparavant qu’une valeur informative, la loi ÉLAN a prévu de rendre le DPE opposable aux vendeurs et aux bailleurs, à partir du 1er janvier 2021, date repoussée au 1er juillet 2021 pour cause de crise sanitaire. Le contenu des renseignements apportés par le DPE est complété par la loi Énergie et Climat dans un souci de fiabilisation et d’amélioration des informations apportées aux acquéreurs et aux locataires.

Ces dispositions légales sont complétées par deux décrets publiés le 18 décembre 2020 :
- le décret n°2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l'affichage des informations relatives à la consommation d'énergie des logements dans les annonces et les baux immobiliers ;
- le décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique.

Des arrêtés (trois projets soumis à consultation publique entre le 20 février 2021 et le 15 mars 2021, voir notre article p. 6) seront publiés prochainement et préciseront notamment la méthode de calcul et la définition des étiquettes de performance énergétique. L’essentiel de ces évolutions sera applicable à compter du 1er juillet 2021, date à laquelle le DPE deviendra opposable.

La durée de validité des nouveaux DPE est fixée à dix ans (décret n°2020-1610). Des dispositions transitoires sont prévues pour réduire la durée de validité des DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021 :
- les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
- les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Le décret n°2020-1609 du 17 décembre 2019, susvisé, modifie la réglementation relative à :
- l’établissement du DPE ;
- son utilisation ;
- l’affichage des informations dans les annonces immobilières (et les baux) ;
- l’utilisation des données issues du diagnostic.

Le régime du DPE (articles R134-1 et suivants du CCH) est ainsi revu par ce décret qui tend à une meilleure information des acquéreurs.

Obligation d’annexer le DPE à la promesse de vente ou à l’acte de vente d’un bâtiment existant

L’article L134-1 du CCH définit le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment comme “un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance”.

Le DPE est communiqué à l’acquéreur lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, sauf exceptions. Il constitue l’un des documents du dossier de diagnostic technique (DDT – cf. article L271-4 du CCH), annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, notamment d’un logement. Il n’a qu’une valeur informative jusqu’au 30 juin 2021. Le DPE doit avoir été établi depuis moins de dix ans à la date de la promesse de vente ou de l’acte authentique de vente.

Si le DPE présenté lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente (cf. art. L271-5 du CCH). Le DPE est tenu à la disposition de tout candidat acquéreur par le propriétaire d’un immeuble mis en vente.

Vente d’immeuble à construire : DPE non annexé à l’acte de vente (art. L271-4 du CCH)

Lors de la construction d’un bâtiment, un DPE est établi et remis au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l’immeuble (art. L134-2 du CCH). Compte tenu des obligations s’imposant au maître d’ouvrage dans le cadre du projet de construction au titre de la performance énergétique, le DPE n’est pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L261-1 : le DPE n’a pas à être annexé au contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Réalisation du DPE par un professionnel certifié (art. L 271-6 du CCH)

Le DPE est établi par “une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés”. Elle doit souscrire une assurance de responsabilité professionnelle. “Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents mentionnés au premier alinéa”.

Opposabilité du DPE à compter du 1er juillet 2021

Afin notamment de responsabiliser les professionnels établissant les DPE, la loi ÉLAN a rendu opposable ce diagnostic, à l’exception des recommandations l’accompagnant. L’acquéreur pourra se prévaloir des indications résultant du DPE, notamment si le logement s’avère plus énergivore, moins performant que le mentionnait le diagnostic. La responsabilité du diagnostiqueur sera susceptible d’être engagée.

Il résulte de la jurisprudence qu’en cas d’erreur du diagnostic, le préjudice subi par l’acquéreur consiste en une perte d’une chance de négocier une réduction de prix, et non pas dans le coût de l’isolation (Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, n°18-23.251), compte tenu de la valeur informative du DPE.

Sur le même fondement, l’acquéreur ne peut se prévaloir d’un diagnostic erroné à l’encontre du propriétaire (art. L271-4 dernier alinéa du CCH). Le caractère opposable du DPE à compter du 1er juillet 2021 pourrait impliquer d’une part, qu’en cas d’erreurs contenues dans le diagnostic, l’acquéreur pourra se retourner contre le vendeur, et, d’autre part, que les juges pourraient apprécier le préjudice subi au-delà d’une perte d’une chance.

Par ailleurs, l’information des acquéreurs est améliorée, la loi Énergie et Climat ayant complété le contenu du DPE et renforcé les obligations pour les logements.

Loi Énergie et Climat

Outre la quantité d’énergie consommée ou estimée exprimée en énergie primaire et finale, il résulte de la loi relative à l’Énergie et au Climat, l’obligation de mentionner dans le DPE le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages qui y sont énumérées. Cette obligation entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2022.

À la même date, pour les logements classés F et G (“passoires énergétiques”) mis en vente (ou en location), la loi prévoit que le DPE soit complété par un audit énergétique présentant des propositions de travaux afin de réduire leur consommation d’énergie.

L’une au moins de ces propositions permettra d’atteindre un très haut niveau de performance énergétique, et une autre au moins devra permettre d’atteindre un niveau de consommation en énergie primaire inférieur à 331 kWh/m2/an.

L’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie, ainsi que des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux devront être précisés, à titre indicatif, par l’audit, de même que l’existence d’aides publiques pour ce faire. Le contenu de l’audit sera défini par arrêté.

À partir du 1er janvier 2028, la consommation d’énergie d’un logement ne devra pas dépasser le seuil de 330 kWh/m2/an (étiquettes F et G) : l’indication du non-respect de cette obligation devra figurer notamment dans les contrats de vente de ces logements considérés comme des “passoires énergétiques”.

Information plus complète dans les annonces immobilières

Les annonces immobilières, quel que soit leur support (Internet, presse écrite ou affichage dans les locaux) sont réglementées depuis 2011. Le classement du bien immobilier au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans les annonces relatives à sa vente. Sera également précisé le classement climatique du bâtiment (mention d’une lettre) dès le 1er juillet 2021.

À compter du 1er janvier 2022, l’indication du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE devra figurer dans les annonces immobilières relatives aux logements. L’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation doit être précisée. À défaut, les professionnels encourent une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Ce montant figure également dans les annonces relatives à la vente d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété (art. R721-1 du CCH).

À compter du 1er janvier 2028, pour les logements ayant une étiquette F ou G, c’est-à-dire dépassant le seuil de consommation énergétique imposée par la loi Énergie et Climat (cf. supra), les annonces immobilières devront comporter une mention précisée par arrêté et précédée des mots “logement à consommation énergétique excessive”.

Dans le cadre des ventes immobilières, les acquéreurs seront ainsi davantage informés et garantis, dès le stade de l’annonce immobilière qui devra reprendre ces nouvelles indications, selon des modalités précisées également par la réglementation (taille, couleur, caractère du texte…). Les annonces relatives à ces ventes devront être mises à jour, selon le calendrier rappelé supra.

La date des DPE présentés lors de la signature des actes devra être vérifiée, compte tenu de la réduction de la durée de validité de ceux ayant été établis depuis le 1er janvier 2013.

Les diagnostics annexés aux actes de vente des logements cédés par les organismes Hlm devront être conformes à ces nouvelles règles. La responsabilité des parties prenantes sera renforcée. Ces évolutions contribueront à une plus grande fiabilité des données. Le régime des DPE résultant de ces derniers textes sera complété par les arrêtés annoncés pour le printemps, mais aussi, sans nul doute, par le projet de loi Climat en cours de discussion au Parlement.

Thème : Dossier de diagnostic technique (DDT) et information de l’acquéreur.

Contacts : Gaëlle Lecouëdic, Direction juridique et fiscale - Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org