Le dispositif de la RLS consiste à imposer aux bailleurs l’application aux locataires du parc social – sous condition de ressources – d’une remise sur le loyer acquitté par le locataire, sans toutefois diminuer le montant contractuel du loyer prévu dans le bail (création d’un nouvel article L. 442-2-1 du CCH). Simultanément, l’APL des locataires concernés sera diminuée de manière à ce que la baisse de l’aide soit toujours inférieure à la RLS : la diminution de l’APL fixée par un décret sera comprise entre 90 et 98% de la RLS (modification de l’article L. 351-3 du CCH).

Le gouvernement justifie le dispositif de RLS par l’engagement d’une réforme structurelle des APL destinée à faire baisser conjointement les loyers et les dépenses publiques. Selon l’évaluation des pouvoirs publics, cette mesure, couplée notamment au gel des loyers, devrait dégager en 2018 une économie de 1,7 milliard d’euros.

Un dispositif non contraire à la constitution selon le conseil constitutionnel

Saisi dans le cadre de plusieurs recours formés par des députés et des sénateurs, le Conseil constitutionnel a considéré que les dispositions contestées de l’article 126 ne méconnaissaient aucun principe constitutionnel (décision n° 2017-758 DC du 28 décembre 2017).

S’agissant en particulier de la non-application du dispositif de la RLS aux bailleurs privés et aux organismes d’intermédiation locative lorsqu’ils louent des logements sociaux conventionnés, le Conseil constitutionnel a estimé que la différence de traitement était justifiée par les missions spécifiques assignées aux bailleurs sociaux et que ces mesures, en rapport direct avec l’objectif de la loi, ne méconnaissaient pas les principes d’égalité devant la loi et les charges publiques. N’a pas non plus été considéré comme un avantage injustifié l’effet d’aubaine créé par le dispositif de la RLS au profit de certains locataires pourtant non éligibles à l’APL. Par ailleurs, le Conseil constitutionnel a considéré que l’atteinte portée aux contrats en cours par la réduction de loyer fixée unilatéralement n’était pas disproportionnée en raison notamment des mesures financières de compensation instituées au profit des bailleurs sociaux.

Les logements concernés par la RLS

Il s’agit des logements ouvrant droit à l’APL qui sont gérés par les organismes Hlm et les SEM, à l’exception des logements-foyers conventionnés. Sont exclus du dispositif de la RLS, les logements sociaux situés dans les départements et les collectivités d’Outre-mer et, de manière générale, l’ensemble des logements sociaux non conventionnés à l’APL.

Par ailleurs, ne sont également pas concernés, les logements conventionnés à l’APL et qui sont gérés par les bailleurs privés ou par les opérateurs non Hlm ni SEM mais qui sont agréés au titre d’activités en faveur des personnes défavorisées.

Les locataires concernés par la RLS

Ce sont ceux dont les ressources sont inférieures à un plafond, fonction de la composition du foyer et de la zone géographique.

Les ressources s’entendent comme celles prises en compte dans le calcul de l’APL. Le zonage appliqué est celui utilisé pour le calcul des aides au logement.

Les plafonds de ressources mensuelles ouvrant droit à la RLS sont fixés par arrêté conjoint des ministres chargés du Logement et du Budget, dans la limite des montants fixés de la manière suivante pour l’année 2018 (voir tableau ci-dessous).

Pour les années suivantes, ces montants ainsi que les plafonds de ressources fixés par l’arrêté seront indexés chaque année, au 1er janvier, sur l’évolution en moyenne annuelle de l’indice des prix à la consommation des ménages hors tabac, constatée pour l’avant-dernière année précédant cette revalorisation.

Plafonds de ressources de la RLS

La problématique de l’appréciation des ressources entre les règles de l’APL et celles fixées pour l’application du SLS

En raison du fait que les ressources prises en compte pour l’éligibilité à la RLS sont celles utilisées pour le calcul de l’APL, alors que les règles qui s’y appliquent ne sont pas identiques pour les ressources traitées par les bailleurs lors de l’enquête annuelle dite SLS, une difficulté matérielle d’application du dispositif est posée dès à présent. Le dispositif actuel prévoit cependant que c’est au moyen des informations tirées de l’enquête annuelle sur les ressources que les bailleurs pourront déterminer si le locataire doit ou non bénéficier de la RLS. Également, devra être réglé le cas des ménages non bénéficiaires de l’APL mais qui seraient quand même susceptibles de se voir appliquer la RLS.

Le montant mensuel de la RLS

Il est attaché à la personne du locataire et non à son logement, comme le supplément de loyer de solidarité. Le montant de la RLS est fixé chaque année par arrêté conjoint des ministres chargés du Logement et du Budget, dans la limite des plafonds fixés de la manière suivante pour l’année 2018 (voir tableau ci-dessous). Le zonage appliqué est celui utilisé pour le calcul des aides au logement. Chaque année, au 1^er janvier, les plafonds ci-dessus seront indexés sur l’indice de référence des loyers défini à l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Chaque année, au 1^er janvier, la revalorisation du montant mensuel de la RLS devra correspondre au moins à l’évolution de l’IRL. On observe que le terme général de revalorisation – et non celui d’indexation dont l’effet est automatique – laisse ouverte l’éventualité d’une évolution de la RLS fixée par l’arrêté qui pourrait être supérieure à la seule variation de l’IRL, dans la limite cependant du plafond indexé de la RLS.

Le cas particulier des personnes en situation de colocation

Il est prévu la faculté laissée aux pouvoirs publics de fixer chaque année un montant de RLS spécifique pour les colocations. Il s’agit de la colocation instituée dans le parc social, sans condition de ressources, qui est réservée aux étudiants, aux jeunes en contrat d’apprentissage ou de professionnalisation ainsi qu’aux personnes de moins de 30 ans. Aucune indication n’est apportée par le législateur quant aux principes qui organiseraient la RLS dans ces situations.

Montant mensuel de la RLS

Les délais et modalités de la mise en œuvre de la RLS

Le dispositif de la RLS entrera en vigueur le 1^er février 2018 ; il sera alors applicable y compris aux contrats de location qui seront en cours. Cependant, pour des raisons techniques liées tant aux adaptations des systèmes d’information des bailleurs qu’à la difficulté de traiter des ressources de natures différentes, sa mise en œuvre opérationnelle ne serait envisagée par l’administration qu’à compter du 1^er avril 2018 ; ce qui exigera des bailleurs d’indispensables régularisations. Par la suite, la RLS devra faire l’objet d’une mention expresse sur chaque quittance mensuelle délivrée au locataire.

Un travail en cours piloté par l’administration est déjà engagé afin que des modalités opérationnelles, fiables, les plus économiques possibles, puissent être arrêtées entre la CNAF et les organismes Hlm.

Le dispositif de péréquation destiné à lisser les effets de la RLS

Une modulation de la cotisation principale perçue par la CGLLS est instaurée dès 2018 sur la base d’un mécanisme de majoration et de réduction (modification de l’article L. 452-4 du CCH). Ce dispositif, piloté par la CGLLS, doit permettre de lisser sur l’ensemble du parc la mise en œuvre de la RLS afin d’éviter des déséquilibres pour les organismes logeant une proportion importante de ménages modestes.

Thème : Gestion locative.

Contacts : Pascal Gareau, Directeur juridique et fiscal, Louis du Merle, Conseiller juridique ; Direction des études juridiques et fiscales; Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org