L'Union sociale pour l'habitat
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Le permis de louer AH

Dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne, la loi ALUR a instauré la possibilité pour les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d’habitat, ou à défaut pour les communes, de soumettre la mise en location d’un logement par un bailleur à une autorisation préalable de mise en location ou à une déclaration de mise en location consécutive à la signature du contrat de location.

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Le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016, entré en vigueur le 22 décembre 2016, a défini les modalités réglementaires d’application de ces deux régimes et deux arrêtés du 27 mars 2017, relatifs aux formulaires dédiés(1), ont rendu ces dispositifs opérationnels. Les organismes Hlm sont concernés et sont soumis à ces dispositifs si tout ou partie de leur parc se situe dans la zone géographique délimitée dans la délibération prise par l’autorité compétente.

Les dispositions communes

Les articles R. 634-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), relatif à la déclaration de mise en location et R. 635-1 du CCH, relatif à l’autorisation préalable de mise en location, visent les contrats de location soumis au titre 1er (logements vides) ou au titre 1er bis (logements meublés) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il n’est pas fait de distinction selon la qualité du bailleur, personne physique ou personne morale.

La délibération prise par l’autorité compétente définit les secteurs géographiques, les catégories et caractéristiques des logements ou ensembles immobiliers concernés par l’un ou l’autre des régimes. Si la commune dépend d’un EPCI compétent en matière d’habitat, la commune ne pourra pas prendre de délibération en ce domaine.

La publicité des délibérations est organisée par la collectivité ayant pris la délibération : elles sont affichées ou consultables en mairie ou au siège de l’EPCI suivant le cas et précisent la date d’entrée en vigueur de la mesure, qui ne pourra être inférieure à un délai de six mois à compter de la publication. La délibération est transmise à la Caisse d’allocations familiales et à la Caisse de mutualité sociale agricole.

Afin de faciliter les démarches, l’envoi du dossier est possible par voie dématérialisée, si la délibération le prévoit. Dans tous les cas, le diagnostic technique prévu à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 devra être joint au Cerfa. Ce dossier technique, annexé au contrat de location, comprend notamment le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz et, le cas échéant, l’état des risques naturels et technologiques.

Les reconductions tacites, les renouvellements et les avenants au contrat et les locations non soumises à la loi du 6 juillet 1989 (locations touristiques et baux commerciaux) ne sont pas concernés.

La déclaration de mise en location

Ce dispositif est régi par les articles L. 634-1 et suivants et R. 634-1 à R. 634-4 du CCH. Les zones géographiques concernées doivent être délimitées au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne, et en cohérence avec le programme local de l’habitat et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Dans les quinze jours suivant la signature d’un contrat de location, le bailleur est tenu d’adresser sa déclaration au président de l’EPCI, compétent en matière d’habitat ou au maire de la commune le cas échéant, via le formulaire Cerfa n° 15651. Suite au dépôt du dossier, un récépissé est remis au bailleur, dont copie est transmise par le propriétaire au locataire. Cette déclaration doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location, mais l’absence de déclaration est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.

Le bénéfice des aides personnelles au logement en tiers-payant est subordonné à la production du récépissé de la déclaration de mise en location.

Les sanctions encourues

Si la déclaration est incomplète, dans la semaine qui suit le dépôt de la déclaration, le bailleur est invité à produire les informations ou pièces manquantes dans le délai maximum d’un mois. En cas de non-réponse, il devra procéder au dépôt d’une nouvelle déclaration pour satisfaire à son obligation légale.

En cas de non-déclaration, le préfet invite le bailleur à formuler ses observations dans le délai d’un mois et procéder ainsi à la régularisation de sa situation. En cas de défaillance, le préfet peut ordonner la condamnation du bailleur au paiement d’une amende de 5 000 € maximum, dont le produit est reversé à l’Agence nationale de l’habitat. Elle doit être prononcée dans le délai d’un an qui suit la constatation des manquements.

L’autorisation préalable de mise en location

Ce dispositif est régi par les articles L. 635-1 et suivants et R. 635-1 à R. 635-4 du CCH. Les zones géographiques concernées doivent présenter une proportion importante d’habitat dégradé et être délimitées au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne, et en cohérence avec le programme local de l’habitat (PLH) et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Dans les zones concernées, la mise en location est soumise à la délivrance d’une autorisation par le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat, ou à défaut du maire.

Suite au dépôt du dossier, via le formulaire Cerfa n° 15652, un récépissé est remis au bailleur. Le service d’hygiène et de sécurité pourra effectuer une visite du logement.

L’autorité compétente peut refuser ou soumettre à conditions l’autorisation préalable, lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. La décision de rejet doit être motivée et préciser la nature des travaux ou aménagements nécessaires pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité. Elle est transmise à la CAF, à la MSA et aux services fiscaux. À défaut de notification d’une décision expresse dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation, le silence gardé par le président de l’EPCI ou le maire de la commune vaut autorisation préalable de mise en location.

La demande d’autorisation préalable doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location, mais son absence est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire. L’autorisation doit être jointe au contrat de location.

Par ailleurs, l’autorisation devient caduque s’il apparaît qu’elle n’est pas suivie d’une mise en location dans un délai de deux ans suivant sa délivrance.

En cas de vente du logement, une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire, par le biais d’une déclaration de transfert. L’autorisation préalable ne peut être délivrée si l’immeuble fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs à usage principal d’habitation.

Les sanctions encourues

En cas de mise en location sans autorisation préalable, le préfet peut, après avoir informé le bailleur de la possibilité de présenter ses observations et ainsi régulariser sa situation dans un délai d’un mois, ordonner sa condamnation au paiement d’une amende de 5 000 € maximum. En cas de nouveau manquement, dans un délai de trois ans, le montant maximal est porté à 15 000 €.

En cas de mise en location, malgré une décision de rejet, le préfet peut, après avoir informé le bailleur de la possibilité de présenter ses observations dans un délai d’un mois, ordonner sa condamnation au paiement d’une amende de 15 000 € maximum.

Le produit des amendes est versé à l’Agence nationale de l’habitat. Elles doivent être prononcées dans le délai d’un an qui suit la constatation des manquements.

Les refus d’autorisation préalable de mise en location ou les autorisations assorties de réserves sont transmis par les autorités compétentes au comité responsable du PDALHPD et sont inscrits à l’Observatoire des logements indignes.

Depuis la parution des arrêtés du 27 mars 2017, des délibérations ont été prises dans des communes dans toute la France pour mettre en place ces dispositifs, comme les communes de Villiers-le-Bel, Goussainville, Gennevilliers, Montauban… Le phénomène tend à se développer et il est certain que d’autres villes souhaiteront également se doter de ces dispositifs.

Thèmes : Gestion locative – Permis de louer.

Contact : Barbara Fourcade, responsable du Département gestion locative, direction juridique et fiscale ; Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org

(1) Publiés au Journal officiel du 4 avril 2017.

 

Proposition du Mouvement Hlm dans son Livre blanc

Dans son Livre blanc, portant les contributions du Mouvement Hlm dans la perspective du projet de loi ÉLAN, l’USH a émis le souhait que les organismes Hlm soient exonérés de ces dispositifs : Atelier 2 : l’accélération de la construction de logements et les enjeux liés à la simplification des normes de construction et d’urbanisme – Proposition 16 : exonérer les organismes Hlm de la disposition du "permis de louer".

La loi ALUR permet aux EPCI compétents en matière d’habitat, ou à défaut aux communes, de définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements ou ensembles immobiliers au sein de secteurs géographiques, pour lesquels la mise en location d’un bien par un bailleur, personne physique ou personne morale, est soumise à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat de location. Les communes engagées dans une démarche de lutte contre les marchands de sommeil et l’habitat indigne se saisissent à juste titre de cette disposition. Mais il apparaît que, bien que visant la lutte contre l’habitat indigne, le patrimoine des organismes Hlm compris dans les périmètres s’y retrouve de droit soumis, alors même que d’autres outils de suivi tels que le conventionnement, les CUS… garantissent déjà la conformité sanitaire des logements. La généralisation de cette disposition, par ailleurs légitime dans la lutte contre les marchands de sommeil, fait peser un délai entre la libération d’un logement et sa remise en location.