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Le Plan logement 2 de la Banque des territoires AH

Avec son Plan logement 2, la Banque des territoires déploie une palette d’outils (prêts à taux fixes, titres participatifs, prêts fonciers à 80 ans…) pour permettre aux bailleurs sociaux de renforcer leurs quasi-fonds propres et respecter le pacte productif signé avec les pouvoirs publics.

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Le 9 mai, près d’un an après le lancement du Plan Logement 1, Olivier Sichel, directeur de la Banque des territoires, accompagné de Marianne Laurent, directrice des prêts, ont, après avoir dressé le bilan du premier plan, détaillé les mesures du Plan logement 2, afin d’accompagner le logement social dans un contexte sectoriel en profonde évolution.

Une offre plébiscitée par deux bailleurs sur trois

Soulignant "le succès important d’une offre massive, déployée en seulement trois mois, plébiscitée par deux bailleurs sur trois", le directeur de la Banque des territoire a présenté les chiffres clés du Plan 1 qui reposait sur l’allongement de la maturité de la dette, une enveloppe de prêts à taux fixe pour la construction et la réhabilitation, une autre pour le réaménagement de la dette. Ainsi, 6 150 avenants pour 24 700 lignes de prêts, représentant 14,7Md€ d’offres d’allongement de prêts ont été acceptés. Un quart de l’enveloppe de 4Md€ à taux fixe a été engagé : 320M€ pour la réhabilitation de 23 000 logements, 120 pour la construction de 18 000 logements, 300M€ pour l’investissement et la restructuration du secteur, ainsi que 530M€ portant sur 1 000 prêts, représentant 25% de l’enveloppe, pour le réaménagement de la dette. Enfin, pour permettre aux organismes de disposer de quasi-fonds propres, 712M€ de prêts de haut de bilan de 2e génération ont été signés, avec une chute probable de 200M€ du fait de facteurs externes ; 2 800 demandes ont été enregistrées en usufruit social locatif et 250 en PLS qui seront financées via Tonus Territoires, véhicule d’investissement lancé l’an dernier, doté de 1Md€.

Une palette d’outils

Avec le Plan logement 2, la Banque des territoires "veut répondre à quatre objectifs majeurs ; apporter de la visibilité sur quatre à cinq ans au logement social, soutenir l’investissement, répondre aux disparités d’acteurs et de territoires par une palette d’outils et garantir la solvabilité du secteur dans le cadre du rôle systémique de la Caisse des dépôts", indique Olivier Sichel.

Ce plan repose sur trois grands volets.

  • Le renforcement des quasi fonds propres des bailleurs via la souscription de titres participatifs de 2019 à 2022, émis par les bailleurs (principalement les OPH(1)) pour un montant maximal de 800M€, par tranches successives. Bien connus de l’économie sociale, mais nouveaux dans le secteur Hlm, ces titres avec une maturité de vingt ans, pour lesquels les souscripteurs perçoivent une rémunération plafonnée(2), peuvent être remboursés, à l’initiative de l’émetteur, après sept ans. Toujours pour renforcer les quasi fonds propres, la Banque des territoires va redéployer des reliquats des dispositifs de prêts de haut de bilan de première et deuxième génération, à hauteur de 2Md€, pour soutenir la production de logements sociaux et la réhabilitation.
  • Le soutien à l’investissement des bailleurs via plusieurs dispositifs :
    - une nouvelle enveloppe de prêts à taux fixe de 4Md€, destinée à la gestion de la dette, à la construction et la rénovation, en fonction des besoins, avec l’ajout d’une maturité possible à trente ans ;
  • - des remises commerciales d’intérêts, portées par le Fonds d’épargne, d’un montant annuel de 50M€ sur la période 2020 à 2022, pour tous les bailleurs, avec un effet sur le compte de résultat des organismes. Cette disposition est inscrite dans la clause de revoyure ;
    - un allongement possible de la durée maximale du prêt foncier de 60 à 80 ans, en zone tendue, pour les organismes de logement social et les organismes de foncier solidaire, via l’Octofoncier. 4Md€ de prêts seront disponibles entre 2019 et 2022. Ce qui, selon la Banque des territoires, devrait permettre une économie de fonds propres de l’ordre de 8% du prix de revient de l’opération ;
    - un milliard d’euros supplémentaires d’éco-prêts (O% sur quinze ans) pour éradiquer les passoires thermiques, ce qui porte l’enveloppe à 4Md€. Par ailleurs, le plafond d’emprunts passe de 16 000 à 22 000€.
  • Faciliter l’octroi de prêts sur ressources européennes. Pour cela, la Banque des territoires entend développer, par intermédiation, la mobilisation de ressources de la BEI, du CEB et d’InvestEU. Elle réfléchit à la conception d’une plateforme pour faciliter l’accès aux subventions FEDER pour les bailleurs.
(1) Ce dispositif a été introduit dans la loi ÉLAN, à la demande de la Fédération des OPH. Une centaine d’OPH seraient demandeurs à ce jour.
(2) Une partie fixe, fonction de l’OAT 20 ans qui représente 60% et une partie variable, fonction de l’évolution de la performance opérationnelle du bailleur.