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Le point sur les accords collectifs de location au niveau local AH

Depuis la loi Quilliot du 22 juin 1982, la volonté du législateur a été de favoriser et de promouvoir la concertation et la négociation au niveau local entre les bailleurs et les locataires. Dans cette perspective, un outil juridique de négociation collective a été mis en place : l’accord collectif de location. Que prévoit-il ?

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Dans le cadre juridique des accords collectifs défini par les articles 41ter et 42 de la loi Méhaignerie du 23 décembre 1986, les bailleurs sociaux ont la possibilité de conclure ces accords, soit avec les associations de locataires, soit, à défaut, directement avec les locataires. Cet accord aura notamment pour but de fixer des nouvelles règles juridiques qui s’imposeront sur tout ou partie du patrimoine d’un même bailleur.

Afin de laisser la plus grande place à la liberté contractuelle et, par conséquent à la négociation, le législateur a réduit au minimum le formalisme de l’accord. Devront au minimum figurer dans l’accord :

- la durée qui peut être déterminée ou indéterminée ;
- les conditions de dénonciation, de renouvellement ou de révision.

Ainsi, un accord collectif pourra prévoir la dénonciation lorsqu’une majorité de locataires, supérieure à celle qui a voté initialement l’accord, se manifestera comme étant opposé à l’accord. Il convient donc de prévoir l’ensemble des clauses nécessaires à la vie de l’accord collectif afin de prévenir tout différend.

Quel est le champ d’application d’un accord collectif de location ?

Par l’utilisation du terme "notamment" dans le corps du texte de l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986, le législateur a laissé ouvert le domaine d’intervention des accords collectifs. Les domaines d’application sont multiples et le législateur n’a donné qu’une liste d’exemples : suppléments de loyers, maîtrise de l’évolution des charges récupérables, grille de vétusté, amélioration et entretien des logements et des parties communes, locaux résidentiels à usage commun.

Des domaines supplémentaires, non listés par l’article 42, ont été ajoutés de manière très explicite dans les lois postérieures, tel le domaine des antennes collectives (avec la loi du 2 juillet 1966) ou encore celui de l’individualisation des contrats de fourniture d’eau dans les immeubles collectifs (avec la loi SRU du 13 décembre 2000).

Deux limites sont toutefois apportées à l’objet des accords. D’une part, ces accords ne peuvent déroger aux règles de fixation et d’évolution des loyers (article 54 de la loi du 23 décembre 1986). D’autre part, les accords collectifs ne pourront pas écarter des dispositions d’ordre public. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation : "un accord collectif de location ne peut déroger aux dispositions des lois du 23 décembre 1986 et du 6 juillet 1989, ni contenir une renonciation à un droit d’ordre public". Dans cet arrêt, le bailleur avait réussi à négocier un accord collectif qui lui permettait de récupérer des charges sans fournir aucun justificatif (Cour de cassation, 3e civ., 19 janvier 2000, n° 98-12.658). Cet accord était donc en contradiction avec les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (article L. 442-3 du Code de la construction et de l’habitation pour les organismes Hlm) qui précisent justement que les charges sont récupérables, sur justificatif, et en contrepartie d’un service rendu par le bailleur, d’une dépense d’entretien ou de menue réparation, ou encore d’une imposition ou taxe correspondant à des services dont le locataire profite.

À noter que le législateur a prévu la possibilité d’ouvrir la liste limitative des charges récupérables fixée par le décret du 9 novembre 1982. Toutefois, cette ouverture est limitée aux secteurs de la sécurité et du développement durable (article L. 442-3 du CCH) et a été possible grâce au rapport rédigé par Philippe Pelletier en 2003 (Ph. Pelletier, Les charges locatives, juin 2003, ministère de l’Équipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer).

À ce titre, par exemple, les travaux de sécurisation pour la mise en place d’une interphonie relèvent de la sécurité et des travaux d’amélioration des parties communes. Ils peuvent donner lieu à un accord collectif.

Quel est le périmètre géographique de l’accord collectif ?

L’article 42 de la loi du 23 décembre 1986 renvoie "à tout ou partie de leur patrimoine". L’accord peut être conclu à l’échelle d’un bâtiment ou d’un groupe, d’un quartier ou sur tout le patrimoine du même bailleur. Une lecture stricte du texte ne permet pas de conclure des accords inter-bailleurs.

Quelle est la procédure d’adoption et les règles de majorité d’un accord collectif ?

À défaut de conclusion avec les associations de locataires, l’accord collectif peut être conclu directement avec les locataires.

Lorsque l’accord est négocié avec l’association, il est obligatoire, dès lors qu’il aura été conclu :

- soit par une ou plusieurs association affiliées à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation, présentes dans le patrimoine du bailleur ;
- soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 50% des voix des locataires aux élections au conseil d’administration ou au conseil de surveillance de l’organisme ;
- soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 20% des locataires concernés par l’accord.

À la fin de cette première étape de la négociation, l’accord est formalisé par écrit et transmis à l’ensemble des locataires concernés par l’accord. Ces derniers ont alors deux mois, à compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur, pour apporter une réponse écrite. Pour que l’accord soit réellement et définitivement accepté, il faut qu’il ait été accepté par 50% des locataires concernés. À toutes fins utiles, c’est à l’organisme Hlm d’apporter la preuve que la majorité a bien été acquise.

Si l’accord n’a pu être négocié avec les associations de locataires, il peut alors faire l’objet d’une négociation directe avec les locataires qui ne disposent alors que d’une voix par logement. L’accord est réputé applicable dès lors qu’il a été approuvé, par écrit, par la majorité des locataires - concernés par l’accord - qui se sont exprimés, dans un délai de deux mois à compter de la notification individuelle par le bailleur. Mais il faut également que 25% des locataires concernés par l’accord se soient exprimés. Si tel n’est pas le cas, une seconde consultation pourra être engagée et l’accord sera réputé applicable dès lors qu’il aura été approuvé, par écrit, par la majorité des locataires qui se sont exprimés dans un délai de deux mois à compter de la réception de la nouvelle notification individuelle par le bailleur.

 

À défaut de conclusion avec les associations de locataires, l’accord collectif peut être conclu directement avec les locataires.

 

Quand l’accord collectif devient-il opposable ?

Si l’accord a bien été voté dans les conditions expliquées ci-dessus, il devient alors opposable à tous les locataires concernés à l’échelle qui a été choisie pour l’accord (d’où l’importance de bien rédiger les clauses de l’accord). La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé dans les années 2000 qu’un accord proposé par un bailleur et approuvé par la majorité des locataires s’imposait à tous dans un délai de deux mois à compter de sa notification individuelle par le bailleur (Cass., 3e civ., 28 juin 2000, n° 97-21.684). Si les conditions de majorité ont été respectées et que le délai de deux mois est écoulé suite à la notification individuelle faite par le bailleur, alors cet accord s’appliquera aux locataires présents mais également aux nouveaux entrants.

Comment quittancer le montant d’un accord collectif ?

Le texte de loi n’a rien prévu à ce sujet. En pratique, il existe deux possibilités pour inclure un supplément de charges lié à un accord collectif :

- soit par le biais de la quittance, en insérant une nouvelle ligne faisant expressément référence à l’accord collectif ;
- soit en intégrant directement le montant de l’accord collectif dans les charges récupérables ; ainsi, lors de la régularisation annuelle des charges, un poste spécial apparaîtra au titre de l’accord collectif.

Quelle est la durée de conservation d’un accord collectif ?

En cas de différend, le bailleur devra être en capacité de prouver que les majorités d’adoption de l’accord ainsi que les délais ont bien été respectés. C’est pourquoi, il convient de conserver l’accord collectif au minimum tout du long de sa durée (voire davantage lorsque l’accord aura une incidence sur le loyer ou encore les charges, à savoir minimum trois ans sur le délai de contentieux civil et cinq ans pour le contrôle administratif de l’ANCOLS).

Thèmes : Gestion locative - Accords collectifs bailleurs locataires.

Contact : Julie Molla, conseillère juridique, Direction juridique et fiscale, USH - Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union- habitat.org

 

Quid des encombrants et des accords collectifs ?

Dans un arrêt du 15 mai 2008, la Cour de cassation a considéré que le stockage et l’enlèvement des "encombrants" n’entraient pas dans l’élimination des rejets et ne figuraient pas dans la liste limitative des charges récupérables annexée au décret du 9 novembre 1982 (Cass., 3e civ., 15 mai 2008, n° 07-16.567). La question est de savoir si, conformément à l’article L. 442-3 du CCH, une négociation collective permettrait de récupérer les charges liées à la gestion des encombrants ? Aucune réponse jurisprudentielle n’a pour l’instant été donnée. Il pourrait être facilement entendu, d’un point de vue juridique, qu’un tel accord entre bien dans un périmètre de sécurité et de développement durable. Toutefois, en l’absence d’une position prétorienne, il convient d’être prudent.

 

Vigilance sur le périmètre de concertation locative

Dans certains cas, le bailleur qui souhaite mettre en place un accord collectif, peut également être soumis à la tenue d’une concertation locative. Ainsi en est-il en matière de travaux d’amélioration car, au préalable de tous travaux d’amélioration ayant une incidence sur les charges, l’article 44 quater de la loi du 23 décembre 1986 oblige le bailleur à réaliser une concertation locative. Une fois la concertation effectuée, un accord collectif peut alors être passé. C’est d’ailleurs la procédure à suivre en cas de changement de chaudière ayant un impact sur les charges récupérables.